Qu'est-ce que l'assurance propriétaire non occupant ?

Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant ? À quoi sert-elle ? Comment bien choisir une assurance propriétaire ? Toutes les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette couverture.

L’assurance propriétaire non occupant protège le propriétaire bailleur dans le cadre de la responsabilité civile. 

Cette assurance permet au propriétaire qui loue son logement d’être protégé en cas de vacance locative ou d’occupation à titre gratuit notamment. L’assurance PNO couvre également le propriétaire lorsqu’un sinistre cause des dommages au logement mais que le locataire ne peut être tenu pour responsable.

L’assurance PNO ne doit pas être confondue avec l’assurance contre les loyers impayés. Toutefois, la garantie des loyers impayés peut faire partie des options incluses dans un contrat d’assurance propriétaire non occupant. Cette garantie optionnelle permet alors au propriétaire d’être indemnisé contre la perte de loyers si le locataire ne parvient plus à faire face à ses échéances et en l’absence de caution. Attention, des conditions spécifiques (franchise, délai de carence…) peuvent venir limiter le montant de l’indemnisation proposée.

La liste des garanties contenues dans l’assurance PNO varie selon les contrats et les différentes offres des assureurs. Une assurance propriétaire non occupant peut notamment couvrir contre :

• Les défauts et les vices de construction

• L’absence d’entretien

• Les troubles de la jouissance 

• Les recours des voisins et des tiers

• Les recours juridiques exercés par les locataires.

À noter que les troubles de la jouissance concernent les cas où le locataire utilise le logement à des fins non prévues par le bail d’habitation. Il peut s’agir, par exemple, de la réception de clientèle ou du stockage de marchandises dangereuses dans le cadre d’une activité professionnelle. Il peut aussi s’agir d’une sous-location du logement à des tiers dans le cadre d’une activité de location touristique saisonnière.

Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, vos obligations ne sont pas les mêmes en matière d’assurance habitation. Voici quelques précisions.

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire est tenu de s’assurer au moins au titre de la responsabilité civile. L’obligation d’assurance du propriétaire a été posée par la loi nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR. À son article 58, ce texte de loi crée en effet un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs. L’assurance des risques locatifs comprend les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Il s’agit là d’une garantie minimale qui doit obligatoirement être souscrite par le locataire. Les deux seules exceptions concernent la location saisonnière et l’occupation d’un logement de fonction. 

En l’absence de ce document, le propriétaire peut adresser une mise en demeure locataire, puis engager une procédure qui aboutira in fine à la résiliation du bail. Lorsque le locataire refuse de s’assurer, le propriétaire peut également souscrire une assurance habitation en lieu et place du locataire et en répercuter le coût au niveau du loyer.

De la même manière qu’une location classique, un logement occupé en colocation doit être assuré contre les risques locatifs. Les colocataires doivent également fournir au propriétaire l’attestation d’assurance correspondante (au début du bail puis chaque année). 

Bon à savoir, il suffit qu’un seul des colocataires soit assuré contre les risques locatifs. Cependant, en cas de sinistre, chaque colocataire est responsable à due proportion de la part du loyer qu’il paie chaque mois. Les colocataires doivent donc être assurés à titre individuel dans le cadre de la responsabilité civile.

En tant qu’investisseur locatif, vous tenez à préserver votre bien immobilier qui fait partie intégrante de votre patrimoine. Vous devez également vous protéger vous-même en cas de recours éventuel des locataires, des voisins ou des tiers.

En cas de sinistre, votre logement peut être sévèrement endommagé. Un dégât des eaux peut dégrader le parquet et entraîner un décollement des peintures aux murs ou aux plafonds. Un incendie peut venir ravager des pièces entières et détruire le mobilier dont vous êtes propriétaire s’il s’agit d’un logement loué meublé. Même si ce type de circonstance demeure exceptionnel, il vaut mieux s’y préparer. L’assurance PNO peut ainsi intervenir pour compléter l’assurance du locataire et/ou celle de la copropriété.

Vice de construction, dommages causés aux biens du locataire en raison d’un défaut d’entretien : ce type de situation peut se régler à l’amiable – cette solution est toujours préférable – mais aussi donner lieu à des poursuites judiciaires. En cas de recours du locataire, il est important d’être bien conseillé et accompagné. D’où l’importance aussi de correctement s’assurer.

Le tarif d’une assurance PNO dépend avant tout de l’étendue des garanties qui sont proposées par le contrat. Chaque assureur est également libre d’établir sa propre grille de prix. Il convient aussi de prendre en compte les caractéristiques du logement dans le calcul d’assurance PNO.

Quatre critères principaux peuvent venir impacter le coût de l’assurance PNO :

• La localisation du logement

• La superficie du logement

• L’étage auquel se situe le logement

• Le montant des biens que contient le logement (en cas de location meublée).

En règle générale, le coût de l’assurance PNO est de l’ordre de 5 euros par mois soit environ 60 euros par an.

Afin d’optimiser le coût de l’assurance propriétaire non occupant, il est possible d’adopter différentes stratégies :

• Faites jouer la concurrence en sollicitant plusieurs devis auprès d’assureurs différents, ou en utilisant un comparateur d’assurances en ligne. Lors de votre comparatif, ne vous focalisez pas uniquement sur le prix mais tenez également compte des garanties proposées. Regrouper tous vos contrats au sein d’une même compagnie d’assurance peut également constituer un argument, d’autant que certains assureurs proposent une réduction en cas de souscription multi-contrats.

• Choisissez uniquement les garanties dont vous avez besoin. Au-delà de la garantie de responsabilité civile, l’assurance PNO peut inclure un certain nombre de garanties optionnelles dont vous n’avez pas forcément besoin. Plongez-vous dans les conditions générales et particulières du contrat, et n’hésitez pas à faire le tri !

Les cotisations d’assurance PNO sont à la charge du propriétaire. Le bailleur ne peut répercuter le coût de l’assurance propriétaire non occupant sur son locataire. Les assurances font néanmoins partie des charges que le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu, s’il a choisi d’être imposé au régime réel.

Quelles sont les informations à recueillir avant de souscrire ? Quelles sont les modalités pour demander une assurance PNO ?

Voici la check-list des principaux points à passer en revue avant de souscrire une assurance PNO :

• Le contrat prévoit-il une franchise et, si oui, quel est son montant ? La franchise correspond au montant qui reste à votre charge en cas de sinistre. Plus elle est importante, moins votre indemnisation sera importante. Parfois, une cotisation d’assurance peu onéreuse peut cacher une franchise conséquente. Ne vous y trompez pas !

• Quel est le plafond d’indemnisation prévu par le contrat ? Si votre logement contient du mobilier de valeur, vous risquez de ne pas être indemnisé à la hauteur de vos pertes en cas de sinistres. Pensez à vérifier le plafond et, si nécessaire, à le relever en contrepartie d’une cotisation qui peut être légèrement supérieure.

• La vacance locative provoque-t-elle une interruption de garanties ? Dans certains contrats, il est prévu que les garanties ne s’appliquent pas lorsque le logement est vide. Cela peut éventuellement être dommageable s’il s’écoule une période importante entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée d’un nouveau.

• Quelles sont les options proposées ? Garantie contre les loyers impayés, protection juridique : certaines garanties peuvent être particulièrement intéressantes mais tous les contrats ne les proposent pas.

Comme pour n’importe quel contrat d’assurance, la souscription de l’assurance PNO se déroule en suivant les étapes suivantes :

• Le remplissage d’un formulaire de devis. Vous renseignez toutes vos coordonnées et décrivez le logement, de manière à permettre à l’assureur d’élaborer une tarification adaptée.

• La réception du contrat dès lors que l'assureur accepte de prendre en charge le risque. Ce document précise notamment la date d’effet et la durée du contrat. Il précise également quelles sont les modalités de résiliation.

• Le paiement de la cotisation. Elle est payable d’avance. Le non-paiement de la cotisation d’assurance PNO aux dates prévues peut entraîner la résiliation du contrat.