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L’assurance propriétaire bailleur, obligatoire ou pas ?

Si vous êtes propriétaire non occupant de votre logement et que vous le mettez en location, vous pouvez considérer la souscription d’une assurance spécifique, qui propose des garanties adaptées à un propriétaire bailleur. Cette assurance n’est obligatoire que dans certains cas spécifiques, mais elle est fortement recommandée dans tous les autres ! Selon la longueur de la location, d’autres formules sont également proposées par les assureurs.

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L’assurance bailleur : une couverture non obligatoire mais souvent indispensable

L’assurance propriétaire bailleur : quand est-elle obligatoire ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) s’adresse aux propriétaires non-occupants d’un logement, que celui-ci soit mis en location, occupé à titre gratuit ou même vacant. 

Cette assurance n’est obligatoire que si le bien concerné est en copropriété, depuis la loi ALUR. Dans tous les autres cas, l’assurance PNO n’est pas obligatoire… mais elle est fortement conseillée !

Dans certaines situations, une telle assurance vous sera extrêmement utile voire indispensable :

  • Lorsque le logement est vacant, soit de manière permanente, soit en cas de vacance entre deux locataires : il n’y a pas de locataire ayant souscrit lui-même une assurance habitation, et votre bien immobilier n’est alors pas protégé contre d’éventuels sinistres ;
  • Lorsque la responsabilité du locataire n’entre pas en jeu : c’est notamment le cas pour un sinistre causé par un vice de construction ;
  • Lorsque le locataire n’est pas assuré : même si cette assurance est quasi systématiquement obligatoire (voir plus bas), vous pouvez ne pas avoir vérifié que votre locataire a bien rempli ses obligations – dans ce cas, votre logement se retrouverait sans protection.

Quelles autres possibilités d’assurance pour un propriétaire bailleur ?

Pour vous couvrir contre le non-respect de l’obligation d’assurance de la part de votre locataire, vous avez la possibilité depuis la loi ALUR de souscrire une assurance habitation pour le compte de tout futur locataire, dite « pour le compte de qui il appartiendra ».

Vous n’avez alors pas besoin de modifier le contrat à chaque changement de locataire, ni de demander une attestation.

La loi vous laisse la liberté de répercuter ou non le coût de l’assurance sur le loyer.

Rappel :

Assurer son logement est une obligation légale pour les locataires, que ce soit en meublé ou en non meublé. Ainsi, vous devez demander une attestation d'assurance avant de remettre les clés au locataire, puis à chaque renouvellement de bail. Lorsque le locataire n’est pas en mesure de prouver que le logement est assuré, il s’agit d’un motif valable de résiliation de bail. 

Location saisonnière : l’assurance est-elle obligatoire pour le propriétaire ?

La location saisonnière se définit comme une location de courte durée, c’est-à-dire inférieure à 3 mois consécutifs. Comme pour une location classique, vous n’êtes tenu d’assurer le logement que si celui-ci est en copropriété.

Si votre bien est mis ponctuellement en location saisonnière, vous restez considéré comme occupant le logement (au moins de façon partielle) : l'assurance PNO ne fonctionne alors pas, même s’il s’agit d’une résidence secondaire. Pour l’assurer, vous devez souscrire une assurance multirisques habitation classique.

Au moment de mettre votre bien en location saisonnière, vous devez en informer votre assureur.

Si vous mettez votre bien immobilier à l’année en location saisonnière, vous êtes considéré comme non-occupant. Il peut néanmoins se révéler rapidement difficile d’exiger une assurance de la part de tous les locataires successifs, notamment en cas de locations de très courte durée – par exemple un bien placé sur Airbnb.

Une assurance PNO spécifique à la location courte durée constitue alors la meilleure solution : elle est proposée par un nombre croissant d’assureurs.

À savoir :

La garantie villégiature peut être souscrite par le locataire dans le cadre de son assurance multirisques habitation (MRH). Elle permet d’être couvert dans une autre habitation de façon temporaire. Elle constitue concrètement une extension de sa garantie responsabilité civile au logement de vacances, le temps de la location. 

assurance bailleur obligatoire

L’assurance PNO-bailleur : que couvre-t-elle ?

Une assurance proche de la MRH

Les garanties que l’on retrouve dans une assurance PNO sont généralement très proches de celles d’une assurance multirisques habitation (MRH). L’objectif est ainsi souvent de compléter les garanties déjà souscrites par votre éventuel locataire.

La responsabilité civile

Un contrat d’assurance PNO contient d’abord une garantie responsabilité civile, couvrant les dommages qui pourraient être infligés à d’autres logements, à la copropriété le cas échéant, ou même à un tiers (par exemple un passant), en cas de sinistre émanant de votre logement et dont vous seriez donc tenu responsable : dégâts des eaux, incendie, explosion…

Pour rappel, votre responsabilité civile locative n’est pas engagée dans certains cas :

  • Force majeure
  • Vice de construction
  • Absence de faute dans le cas d’une explosion
  • Dommage causé par un appareil que vous n’êtes pas tenu d’entretenir

À savoir :

La couverture de votre responsabilité civile peut être annulée dans certaines conditions, en particulier si les dommages ont été causés volontairement, ou dans le cadre d’une activité à risque.

La garantie risques locatifs

Les « risques locatifs » correspondent aux différents risques auxquels est exposé votre habitation. La garantie risques locatifs vise ainsi à couvrir les dommages causés à votre bien immobilier lorsque l’un de ces risques se matérialise.

Les principales garanties qui sont incluses, parfois en option, dans une assurance PNO-bailleur, sont les suivantes :

  • La garantie incendie-explosion, qui inclut également la chute de la foudre ou les dégâts provoqués en éteignant un feu ; 
  • La garantie vol, qui couvre la disparition, la destruction ou la détérioration de biens mobiliers résultant d’un vol ; 
  • La garantie dégâts des eaux, en cas de fuite (fuite de toiture par exemple), de rupture d’une canalisation ou d’une infiltration ;
  • La garantie catastrophe naturelle ou attentat ;
  • La garantie vandalisme, si votre logement est détérioré de façon malveillante ;
  • La garantie bris de glace, qui couvre spécifiquement les vitres.

Des garanties spécifiques intéressantes pour un propriétaire bailleur

Les assurances PNO-bailleur proposent par ailleurs des garanties spécifiques qui peuvent se révéler très intéressantes pour un propriétaire non occupant, notamment si le bien est mis en location :

Indemnisation des aménagements immobiliers ou de certains biens mobiliers

Cette garantie couvre certains aménagements (faux plafonds, peintures et vernis, revêtements, éléments de cuisine ou de salle de bains…), l’électroménager encastré, ou tout bien mobilier présent dans le logement en cas de sinistre. Cette garantie est particulièrement utile si vous louez votre bien en meublé.

Les garanties couvrant la relation avec votre locataire

Si votre bien immobilier est mis en location, la relation avec votre locataire peut prendre une tournure conflictuelle. Certaines garanties vous permettent de vous protéger en cas de litige :

  • Recours du locataire : cette garantie vous protège lorsque le locataire engage une procédure à votre encontre pour dénoncer un mauvais état du logement (humidité, mauvaises odeurs, insectes et nuisibles, présence d’amiante…), un mauvais accès à l’eau ou à l’électricité, ou encore un « trouble à la jouissance » (par exemple si vous vous introduisez dans le logement en l’absence du locataire) ;
  • Garantie loyers impayés (GLI) : elle couvre le montant des loyers qui ne seraient pas payés par votre locataire, ainsi que les potentiels frais de procédure et de contentieux (huissier, avocat…). La GLI couvre également d’éventuelles dégradations immobilières causées par le locataire.

Vous ne pouvez souscrire cette garantie que si votre locataire présente un profil de solvabilité acceptable (en CDI ou en CDD pour une période restante d’au moins 6 ou 8 mois, présence d’une caution solidaire si étudiant…).

À savoir :

En cas de résiliation du bail par le locataire, celui-ci doit respecter un préavis de 3 mois en cas de bail non meublé, et d’1 mois en bail meublé. Néanmoins, si le locataire ne respecte pas ce préavis (ou que celui-ci décède), la GLI peut vous indemniser sur une durée pouvant aller jusqu’à 3 mois de loyers. Souvent, un délai de carence de 6 mois est prévu avant de pouvoir profiter de ce dispositif.

  • Défaut d’entretien : pendant toute la durée de la location, le locataire est tenu d’assurer l'entretien courant et les réparations locatives de votre logement. Cela couvre un certain nombre de petites réparations ou de remplacement de pièces touchant par exemple aux fenêtres, portes, interrupteurs et prises… En outre, votre locataire doit assurer l’entretien et la propreté des murs, plafonds et sols.

La garantie vous couvre ainsi en cas de dégradation due à un défaut d’entretien du locataire.

À savoir :

Si votre logement est chauffé au gaz, l’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, qui est dans l’obligation légale de souscrire un contrat spécifique.

  • Vacance locative : afin de rentabiliser votre investissement locatif, vous pouvez avoir besoin que votre logement soit loué en permanence. Une telle assurance vous permet alors de toucher une indemnisation en cas de vacance importante entre deux locations.

Cette garantie, généralement onéreuse, est peu accessible et passe souvent par un gestionnaire de biens qui souscrit alors un contrat collectif.

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