Tout savoir sur l'assurance copropriété

L’assurance copropriété ou assurance immeuble copropriété est une assurance dommages qui permet de couvrir ce que l’on appelle plus communément les parties communes de la copropriété. 

Qu’est-ce que cela comprend, plus exactement ? Les couloirs, les escaliers ou encore le hall d’entrée. En bref, toutes les parties qui sont utilisées au quotidien par les résidents de la copropriété. Dans le cas où l’une ou plusieurs de ces parties seraient soumises à un risque (incendie, vol, explosion, catastrophes naturelles…), l’assurance copropriété couvre les dégâts. 

Ainsi, tous les dommages matériels causés à l’immeuble, à l’exception des lots propres à chaque copropriétaire, sont couverts. L’assurance copropriété est une assurance collective, bénéfique à tous. 

Autrement dit, il s'agit de couvrir tous les dommages matériels causés à l'immeuble, en excluant les lots propres de chaque copropriétaire. Il s'agit donc d'une assurance collective, souscrite le plus souvent par le syndicat de copropriété, couramment appelé syndic.

L’assurance copropriété est obligatoire pour le syndicat, le syndic professionnel et les copropriétaires. Avant l’instauration de la Loi Alur, en 2014, le syndicat des copropriétaires ainsi que les copropriétaires n’étaient en aucun cas soumis à la souscription d’une assurance copropriété. Désormais, chaque entité — syndicat de copropriétaires et copropriétaires — est obligée de souscrire, a minima, une garantie responsabilité civile. 

Selon l’article 9-1 de la Loi Alur : « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » Pour répondre à cette obligation, ils peuvent : 

• souscrire une assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs ; 

• souscrire une assurance multirisque « immeuble » ; 

• souscrire une assurance copropriété. 

Concernant la mise en place, c’est au syndic de copropriété que revient la responsabilité de faire voter le contrat d’assurance copropriété aux copropriétaires. Ce vote se déroule lors de l’assemblée générale, en présence de toutes les parties prenantes. En cas de refus, et en vertu de l’article L-112-1 du Code des assurances, le syndic a toujours la possibilité de contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, à titre individuel, peuvent également saisir le bureau central de tarification (BCT) si le vote de l’assurance copropriété n’est pas retenu lors de l’assemblée générale. 

L’assurance copropriété est souscrite par l’intermédiaire du syndic, non pas par les copropriétaires directement. Le syndic, en tant que mandataire de la copropriété, doit entamer les démarches afin de contracter l’assurance immeuble copropriété. Quelles sont ses responsabilités ? Il doit effectuer plusieurs devis puis les soumettre, par la suite, au conseil de la copropriété. 

Afin de réaliser le devis, l’assureur tient compte de plusieurs paramètres : 

• La situation de la copropriété : zone sensible, résidentielle, urbaine ou rurale… 

• Exposition à un risque naturel ou non ; 

• Présence de commerce au rez-de-chaussée de la copropriété ; 

• etc. 

En somme, tous les éléments qui pourraient augmenter le taux de sinistralité ! L’assureur se réserve le droit, après cette étude, d’envisager des surprimes. Cette majoration peut alors être financée soit par l’ensemble de la copropriété, soit par le copropriétaire des locaux jugés à risque. Quoi qu’il en soit, toutes ces éventuelles démarches doivent être inscrites dans le règlement de la copropriété pour éviter tout malentendu. 

Concernant le montant de l’assurance, il est calculé selon les mêmes règles qu’un autre bien quelconque à assurer. C’est-à-dire ? C’est-à-dire que le montant défini dépend du risque couvert, après étude de la surface de l’immeuble à recouvrir. Pour information, cette superficie se calcule en partant de la superficie totale des bâtiments prise à l’extérieur des murs de l’immeuble, multipliée par le nombre d’étages, en comptant le rez‑de‑chaussée. Quant aux caves, aux combles non aménagés, aux parkings et aux remises, ils sont réduits à 50% de la surface réelle. 

Enfin, avant d’assurer l’immeuble, l’assureur demande un état des sinistres survenus (et indemnisés !) durant les trois dernières années.

Pour la mise en œuvre de l’assurance copropriété, tout dépend de la situation : 

• Si le dommage est causé par un événement ayant pris naissance dans une partie privative de l’immeuble : C’est au copropriétaire du logement concerné de faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur personnel.  

• Si le dommage est causé par un événement ayant pris naissance dans une des parties communes de l’immeuble : C’est alors au syndic de faire une déclaration auprès de l’assureur de la copropriété.

Ainsi, l’assurance copropriété ne fonctionne qu’à condition que le sinistre ait eu lieu dans une partie commune de la copropriété. Mais quels sont très exactement les sinistres couverts par l’assurance copropriété ? 

Afin d’obtenir le meilleur recouvrement possible, le mieux est de se renseigner auprès de son assureur et de savoir s’il est possible d’étendre les garanties. Parfois, les garanties de l’assurance immeuble copropriété sont extensibles jusqu’à certaines parties privatives de l’immeuble. Mais, là encore, cela est propre à chaque assureur et aux conditions qu’il définit en amont.

Pour revenir sur l’assurance de la copropriété plus en détail, les garanties de base qu’elles proposent sont généralement : l’incendie, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et le vol.  

La garantie incendie est pensée pour aider les copropriétaires à retrouver leur bien comme neuf après un incendie. Pour cela, l’indemnité est toujours calculée selon la valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre de tous les biens immobiliers sous garantie. Concernant la vétusté de l’immeuble, elle n’entre pas en compte dans le calcul si elle ne dépasse pas une limite de 25 à 33 % de la valeur du bien. A contrario, si la vétusté est égale ou inférieure à la limite inscrite dans le contrat, l’assureur est tenu de verser une indemnité égale à 100 % de la valeur de construction. 

L’autre garantie généralement intégrée dans l’assurance copropriété concerne les dégâts des eaux. Derrière cette expression, on retrouve : les ruptures de canalisation, les débordements, les infiltrations à travers les toitures, le gel des canalisations intérieures ou encore les fuites accidentelles de canalisations non souterraines. Les tempêtes de vent, de pluie, de grêle ou de neige sont souvent à l’origine des dégâts des eaux, notamment au niveau de la toiture. Les dommages causés aux volets, persiennes et vérandas ne sont pas inclus dans la garantie dégâts des eaux. 

Inondation, tremblement de terre, avalanche… Toutes ces catastrophes naturelles sont couvertes par l’assurance copropriété. Toutefois, pour que l’indemnisation puisse avoir lieu, il faut attendre que la catastrophe ait été qualifiée de “catastrophe naturelle » et publiée dans le Journal officiel d’un arrêté interministériel. 

Enfin, la garantie vol concerne toutes les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs. Serrures forcées, portes cassées, bris de glace… Tous ces dégâts seront pris en charge. Par exemple, les vitres des parties communes de l’immeuble ou encore les parois vitrées qui séparent des balcons mitoyens sont considérées comme des parties communes. Elles seront alors entièrement couvertes par l’assurance copropriété. 

Au-delà de toutes ces garanties principales, la majeure partie des assureurs propose une protection juridique qui couvre les frais en cas de procédure judiciaire. 

Comme mentionné dans les paragraphes précédents, la responsabilité civile tient un rôle majeur dans la vie d’une copropriété. Si le bout d’une toiture s’effondre sur la chaussée, qui est tenu pour responsable ? Afin de couvrir la responsabilité de tous les copropriétaires, l’assurance responsabilité civile est très importante. Son principe ? En cas de problème collectif qui engage la responsabilité civile de tous, l’ensemble des copropriétaires est couvert. 

La responsabilité civile du copropriétaire occupant

Il est impératif que le copropriétaire s’assure afin de garantir sa responsabilité personnelle envers ses voisins et les tiers, mais aussi envers la copropriété. La responsabilité civile est garantie si un sinistre prend origine dans son logement, par exemple un incendie qui débute chez le copropriétaire pour ensuite s’étendre à l’ensemble de la copropriété.

À noter que si l’assurance copropriété de l’immeuble dispose d’une clause de renonciation à recours, alors aucune indemnité ne sera réclamée au propriétaire occupant. 

La responsabilité civile du copropriétaire non occupant

De la même manière que le copropriétaire occupant, le copropriétaire non occupant doit être couvert dans le cas où sa responsabilité puisse être recherchée. Il doit être protégé, avant tout, envers ses locataires : vice de construction, défaut d’entretien, agissements d’un autre colocataire, troubles et nuisances… Tous ces éléments peuvent mettre à mal la responsabilité civile du copropriétaire non occupant. 

D’autre part, le copropriétaire non occupant se doit également de protéger sa responsabilité civile envers les voisins, les tiers ainsi que la copropriété. 

La responsabilité civile vie privée

La responsabilité civile vie privée engage le copropriétaire et son conjoint, leurs enfants et ceux qui leur sont confiés, leurs animaux et ceux qu’ils gardent ou encore l’ensemble des biens qui leur appartient. À noter que si la garantie pour les dommages matériels est limitée, la garantie pour les dommages corporels est illimitée. 

La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires

Parce que le syndicat peut être déclaré responsable de dommages sur les parties immobilières privatives, sur le défaut d’entretien ou encore les vices de construction, il doit donc être protégé envers les copropriétaires et les tiers. C’est pourquoi la loi oblige le syndicat de copropriétaires à s’assurer contre les risques de responsabilité civile. En règle générale, l’assurance multirisque copropriété comprend la protection de la responsabilité civile du syndic. Toutefois, le syndic doit impérativement vérifier cette donnée et s’assurer que sa responsabilité est bel et bien couverte en cas de poursuite. 

La responsabilité civile du syndic

Si seuls les syndics professionnels sont contraints de souscrire une assurance responsabilité civile, les syndics bénévoles peuvent, eux aussi, désirer une assurance de responsabilité civile professionnelle. En réalité, la majeure partie des assurances qui couvrent la responsabilité des syndicats de copropriétaires couvrent, réciproquement, la responsabilité civile des syndics bénévoles.

Au sein d’une copropriété, chacun doit souscrire un contrat d’assurance en sa qualité. Si les copropriétaires, occupants ou non, doivent souscrire une assurance habitation personnelle, les locataires et colocataires peuvent simplement souscrire une assurance responsabilité civile. 

Si la Loi Alur implique qu’il s’assure en responsabilité civile, le propriétaire occupant peut également souscrire une assurance multirisque habitation pour couvrir son mobilier, ses effets personnels ou encore les embellissements effectués au sein de son logement. Pour bien assurer sa copropriété, on n’est jamais prudents !

• L’assurance du mobilier

L’assurance du mobilier est très importante pour les copropriétaires occupants. Si l’assurance copropriété va jouer un rôle précieux en cas de foudre, d’explosion, de tempête ou encore des dégâts des eaux, le mobilier intérieur n’est pas toujours garanti. D’où la nécessité de l’assurer par ses soins lorsqu’on vit au sein d’une copropriété ! 

Pour assurer ses biens mobiliers, le copropriétaire occupant a deux possibilités :

• déterminer soi-même le capital garanti ;

• souscrire une garantie forfaitaire. 

Dans le second cas, le montant de la garantie est fixé en fonction du nombre de pièces ou de la surface de l’appartement. 

Bien que rare, il arrive que des assurances multirisque habitation pour les copropriétaires non occupants couvrent également les biens mobiliers. 

• L’assurance dommages-ouvrages

Enfin, si l’immeuble est construit depuis moins de dix ans, le copropriétaire occupant bénéficie automatiquement de l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le constructeur ou le promoteur et à destination des futurs propriétaires. Son rôle ? L’assurance dommages-ouvrage assure le bien-être aux copropriétaires puisqu’ils peuvent attaquer les parties concernées en cas de malfaçons importantes. Toutefois, la réalisation de travaux de gros œuvre peut être également garantie par une assurance dommages-ouvrage souscrite parallèlement par le syndic !

Le copropriétaire non occupant ou copropriétaire bailleur doit souscrire une assurance copropriétaire non occupant, appelée également contrat PNO. Ce contrat permet de garantir les dommages causés dans le logement occupé, en cas de sinistre notamment. Comme mentionné en amont, il est également très utile lorsqu’un sinistre met en péril la location. Les loyers sont alors reversés et garantis par l’assureur. Le copropriétaire non occupant a tout intérêt à souscrire des garanties pour assurer son bien et le garder dans un état optimal le plus longtemps possible. 

Le locataire a, lui aussi, un rôle à jouer au sein de la copropriété ! Au-delà de garantir sa responsabilité civile vis-à-vis du propriétaire et des résidents de la copropriété, il peut également souscrire une assurance multirisque habitation. Ainsi, son mobilier et ses effets personnels sont assurés, de même que sa responsabilité civile “vie privée”. 

Bien meublé ou bien loué pour les vacances ? Aucune obligation d’assurance ne s’impose alors aux locataires. 

Enfin, les différents profils de résident au sein de la copropriété sont libres de souscrire des assurances supplémentaires en fonction de leurs besoins. Si le syndic et le syndicat de copropriétaires sont très attentifs à la préservation de la copropriété en tant que lieu sécurisé et accueillant, les copropriétaires occupants ou non et les locataires doivent initier des démarches de leur côté pour protéger, au mieux, leur habitation, leur foyer et leur individualité !