Simulation d'un prêt immobilier

Votre mensualité se compose de trois éléments :

• Une part de capital, qui réduit votre dette mois après mois,
• Une part d'intérêts, qui rémunère la banque pour le prêt consenti,
• La cotisation d'assurance emprunteur, qui couvre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail*$.

L'amortissement fait référence au mécanisme particulier de remboursement de votre capital à travers les mensualités de votre prêt. Dans les faits, la part de capital et la part d'intérêts évoluent au fil du temps :

• Au début du prêt, vous payez surtout des intérêts et peu de capital. La banque calcule les intérêts sur le capital encore dû, qui est alors à son maximum.
• Année après année, le capital restant diminue, les intérêts suivent le même mouvement, et la part consacrée au remboursement effectif du capital augmente en proportion.

L'assurance emprunteur, elle, reste en général stable tout au long du prêt*$. Vous retrouvez cette mécanique détaillée mois par mois dans le tableau d'amortissement fourni avec votre offre de prêt.

Quatre éléments ont une incidence sur votre mensualité : le capital emprunté, la durée du prêt, le taux d'intérêt, et le coût de l’assurance emprunteur.

Le capital emprunté et le taux d'intérêt :
Plus l'un ou l'autre augmente, plus votre mensualité augmente, et plus le coût total du crédit s'alourdit.

La durée de remboursement :
Une durée plus longue allège la mensualité, mais augmente le coût total du crédit : vous payez des intérêts pendant plus d'années. Une durée plus courte fait l'inverse : la mensualité est plus importante chaque mois, mais l'addition finale est bien plus légère.

Le taux d'assurance :
Selon votre âge et votre profil, l'assurance emprunteur peut représenter une part non négligeable du coût total d'un prêt immobilier.

Votre capacité d'emprunt correspond au capital maximal que vous pouvez emprunter, compte tenu de vos revenus et de vos charges. Le point de départ est le taux d'endettement maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), assurance comprise.

Le principe :
L'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Si vous avez d'autres crédits en cours, leurs mensualités s'imputent sur ce plafond et diminuent d'autant la capacité disponible pour votre prêt immobilier.

Cette règle des 35 % est à la fois un plafond réglementaire imposé par le HCSF et un repère de bon sens. Elle protège votre reste à vivre, c'est-à-dire ce dont vous disposez après le paiement de vos charges fixes.

Le calcul :
A titre d’exemple, pour un foyer qui perçoit 4 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit en cours. Sa mensualité maximale est de 1 400 €. À partir de ce plafond, la durée du prêt et le taux d'intérêt déterminent le capital empruntable. Pour une mensualité de 1 400 € sur 25 ans, le capital obtenu sera plus élevé que sur 15 ans.

Les autres modalités de calcul possibles :
En pratique, votre banque peut aussi examiner :

• Le saut de charge entre votre loyer actuel et votre future mensualité : un écart important la rendra plus prudente, même dans les limites de 35 %.
• L'importance de vos revenus variables (primes, heures supplémentaires, dividendes) : il est possible qu'ils ne soient pas retenus à 100 %, à la différence d'un salaire fixe.

Oui, il est possible de contracter un crédit immobilier à deux afin d’augmenter sa capacité d’emprunt. Cette solution est d’ailleurs couramment utilisée, car la banque prend en compte les revenus et les charges des deux co-emprunteurs pour évaluer le montant pouvant être financé.

Emprunter à deux change potentiellement votre capacité d'emprunt :
La banque additionne vos revenus et vos charges respectives pour calculer le plafond des 35 % de taux d'endettement. Cela élargit potentiellement le capital accessible. Elle examine toutefois la solidité de chaque profil et la stabilité professionnelle.

Emprunter à deux a une incidence sur l'assurance emprunteur :
Le second point à arbitrer est que vous devez choisir une « quotité d'assurance », c'est-à-dire la part du capital couverte par chacun. Il y a deux configurations courantes :

• À 100 % sur chaque emprunteur : l'assurance solde l'intégralité du capital restant dû en cas de décès ou d’invalidité de l'un des deux, le survivant n'a plus rien à rembourser.
• En 50/50 ou en répartition proportionnelle aux revenus : l'assurance ne prend en charge que la quote-part de l'emprunteur disparu, le survivant continue d'assumer la sienne.

Bien souvent, le montant emprunté ne couvre pas l'intégralité de votre projet. Plusieurs postes de dépenses viennent s'y ajouter, à anticiper dès la simulation crédit immobilier.

Les frais de notaire :
Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf*$. Malgré leur nom, ils ne vont pas tous au notaire. L'essentiel revient à l'État et aux collectivités sous forme de droits de mutation (80 %), le reste représente les droits de débours avancés par le notaire (10 %) et honoraires du notaire (10 %).

Les frais de dossier et les frais de garantie :
Les frais de dossier représentent les coûts administratifs liés à l’étude et à la gestion du prêt immobilier.

La garantie, accessoire au prêt, protège la banque en cas d’incident de paiement. Elle peut prendre différentes formes : une caution (un organisme spécialisé ou une personne physique se porte garant), une hypothèque sur le bien financé, un privilège de prêteur de deniers (PPD) lorsque les conditions légales sont réunies, ou encore un nantissement de certains actifs. Le choix de la garantie dépend notamment de votre situation et des exigences de l’établissement prêteur.

Face à ces frais, l'apport personnel joue un rôle central. Dans l'idéal, il couvre au minimum les frais annexes (notaire, garantie, dossier) et représente environ 10 % du prix du bien*$. Un apport plus élevé peut améliorer vos conditions de prêt et renforcer votre dossier.

Bon à savoir : parallèlement au prêt principal, d'autres dispositifs peuvent venir compléter votre financement : par exemple le prêt à taux zéro (PTZ) pour un premier achat, l'éco-PTZ pour des travaux de rénovation énergétique, ou un prêt Action Logement selon votre employeur. Chacun a ses conditions d'éligibilité propres.

Une simulation concluante ouvre la voie à une demande de prêt plus formelle. Plusieurs étapes s'enchaînent avant l'offre ferme.

Première étape - constituer votre dossier :
Plus le dossier est complet, plus son étude est rapide. Plusieurs pièces forment le dossier de base pour un crédit immobilier*$ :

• Vos trois derniers bulletins de salaire,
• Vos deux derniers avis d'imposition,
• Vos relevés de compte des derniers mois,
• Vos justificatifs d'apport (livrets d'épargne, donation, par exemple),
• La promesse ou le compromis de vente si le bien est identifié.

Deuxième étape - obtenir une réponse de principe :
Vous pouvez ensuite recevoir une réponse de principe, qui confirme que votre profil paraît éligible. Attention : elle ne vaut pas accord de prêt. L'offre définitive ne vous sera adressée qu'après l'étude complète de votre dossier.

Troisième étape - comparer les offres obtenues :
À cette étape, si vous comparez plusieurs offres, le TAEG (taux annuel effectif global) est votre indicateur le plus utile*$. Il regroupe en un seul chiffre le taux d'intérêt, l'assurance, les frais de dossier et de garantie. Deux offres au même taux nominal peuvent afficher des TAEG très différents une fois l'ensemble pris en compte.

Bon à savoir : une fois l'offre de prêt reçue, la loi vous impose un délai de réflexion de 10 jours*$ pour pouvoir accepter la proposition de financement. Vous ne pouvez pas l'accepter avant l’expiration de ce délai, ce qui vous donne le temps nécessaire pour l'analyser en détail.