- Déterminer l'objectif de votre investissement
- Choisir le type de bien et le régime fiscal associé
- Décider de le mettre soi-même en location ou par le biais d'une agence immobilière
Avant de vous lancer pensez à :
Si vous projetez de vendre un bien pour pouvoir financer cette opération, pensez au Prêt relais. Il vous permettra d'allier souplesse et conditions financières intéressantes.
Le Plan Épargne Logement (PEL*) pourrait également vous être utile pour financer votre investissement locatif.
* Sous réserve des conditions d’éligibilité
Déterminer l’objectif de son investissement
Il existe plusieurs raisons qui justifient l’investissement immobilier. Il est important de déterminer quelles sont vos motivations. Elles vous aideront à affiner vos recherches et à choisir le bien et le financement les plus adaptés.
Investir pour vous constituer un patrimoine
En effet, investir des capitaux dans ce secteur permet de sécuriser les avoirs. Cependant, il faut savoir que cela se fait sur le long terme.
Préparer votre retraite
Vous pouvez également investir pour vous constituer un revenu complémentaire qui pourra compléter votre retraite le moment venu, ou constituer un capital si vous le revendez.
Vous pouvez également investir dans un bien dans une région qui vous plaît et cette technique vous permettra d’en jouir au moment opportun.
Réduire vos impôts
Les amoureux de défiscalisation ont bien compris le principe et s’y livrent à cœur joie. Cependant, il est important de ne pas oublier de s’intéresser au résultat net. Tout en réduisant l’impôt, vous devez également pouvoir faire croître vos revenus nets.
Il est également important de pense à la revente du bien.
Investir dans un but familial
Investir dans un bien pour y mettre un proche, un enfant ou un parent. Une bonne façon d’investir en répondant aux besoins de votre famille.
Comment financer mon premier achat immobilier ?
Hugo, célèbre Youtuber du collectif Le Tatou, vous donne quelques conseils pour financer votre premier achat immobilier et devenir propriétaire.
Investissement immobilier : comment faire son premier achat ?
Choisir le type de bien et le régime fiscal associé
Les clés de la réussite de l'opération
Comment choisir un bien garantissant une bonne rentabilité ? Tout d’abord, la localisation du logement est essentielle. En effet, d’une ville à l’autre, la rentabilité n’est pas la même. Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez les villes avec un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Egalement, tous les quartiers n'offrent pas le même potentiel. L'emplacement est essentiel car une « bonne adresse » permet de trouver facilement un locataire puis un acquéreur lors de la revente. Renseignez-vous auprès des agents immobiliers, consulter les annonces et la presse spécialisée.
Profiter des avantages fiscaux
Différents dispositifs fiscaux ont été mis en place pour favoriser l'investissement locatif. Par exemple, le dispositif « Loi Pinel » permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale, au minimum, à 12 % du montant de l’investissement répartis sur 6 ans (2 % par an). Pour en bénéficier, l’investisseur doit acheter un logement neuf respectant les normes environnementales et situé dans un secteur géographique où le marché locatif est tendu. Il doit, en outre, s’engager à louer le logement à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans. Le loyer est plafonné et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites. Celles-ci dépendent de la composition du foyer et de la localisation du logement.
Utiliser le levier du crédit
Recourir au prêt immobilier pour réaliser son investissement locatif permet d'acquérir un patrimoine financé en partie par son locataire. En effet, le remboursement du prêt est couvert pour tout ou partie par les loyers.
Les loyers encaissés sont des revenus fonciers et, à ce titre, soumis à impôt. Si leur montant ne dépasse pas 15 000 € par an, le propriétaire a le choix entre 2 modes d'imposition :
- le micro foncier, un régime très simple qui propose un abattement de 30 % sur le montant des loyers pour tenir compte des différentes charges. Autrement dit, seulement 70 % des loyers seront imposables.
- le régime réel permet de déduire des revenus fonciers les intérêts et frais associés au prêt immobilier. Sont également déductibles pour leur montant réel les autres charges et dépenses supportées par le bailleur pour le logement loué (travaux par exemple). Si ces charges et dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit pourra s'imputer sur le revenu global. Si vous optez pour le régime réel, vous vous engagez pour 3 ans lorsque les loyers sont de 15 000 € tout au plus. Pour un montant de loyer annuel supérieur, le régime réel s'applique obligatoirement.
Décider de le mettre soi-même en location ou par le biais d’une agence immobilière
Vous hésitez entre louer vous-même votre logement ou le confier à un professionnel ?
Il est important de savoir que la première solution est économique, mais nécessite du temps, et la seconde est plus coûteuse, mais vous décharge de tous soucis et se révèle souvent plus efficace.
- Si vous avez investi dans un bien locatif à deux pas de chez vous, et que vous avez du temps libre et de bonnes connaissances juridiques, vous pouvez vous lancer dans la gestion en direct.
Dans ce cas, pour vous accompagner dans vos démarches, vous pouvez adhérer à une association de propriétaires, acquérir un logiciel de gestion locative ou vous connecter sur les sites Internet spécialisés.
- Si votre bien se trouve loin de votre domicile et/ou que vous avez peu de temps libre pour vous en occuper, mieux vaut passer par un professionnel qui vous aura été recommandé.
Passer par un professionnel vous déchargera des soucis de la gestion locative, moyennant des honoraires, négociables, de l'ordre de 6 % à 9 % TTC du montant annuel des loyers et des charges.
La signature d’un mandat de gestion locative, indiquant, notamment, son numéro de carte professionnelle et son adhésion à une caisse de garantie financière, couvre sa responsabilité en cas de problème.
Cette option vous offre l'avantage de pouvoir déduire ces frais de gestion de vos revenus fonciers. Certains peuvent même vous représenter aux assemblées générales de copropriété, voire établir votre déclaration de revenus fonciers pour une centaine d'euros supplémentaires.
A noter que dans les 2 cas, vous pouvez souscrire une garantie de loyer impayé :
- si vous passez par un professionnel, elle peut être comprise de la forfait de gestion et dans ce cas c’est le gestionnaire qui au moment de la recherche du locataire soumettra le dossier à l’assurance pour validation
- si vous décidez de louer vous-même, vous pouvez également souscrire une assurance loyer impayé, et dans ce cas au moment de la recherche de locataire, le dossier devra être soumis à l’assurance pour validation
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