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Je suis propriétaire bailleur/non occupant : comment assurer mon bien ?

Que votre bien immobilier soit placé en location, ou qu’il soit temporairement vacant, vous devez veiller à sa bonne couverture, tout autant que si vous en étiez l’occupant. Même si tout locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation pour couvrir son logement, un certain nombre de risques persistent contre lesquels il peut être judicieux de se couvrir. Ceux-ci peuvent être couverts par une assurance PNO (propriétaire non occupant) : découvrez son fonctionnement et les garanties qu’elles vous offrent !

  • #habitation
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Ce qu'il faut savoir :

Pourquoi souscrire une assurance PNO ?

L’assurance PNO s’adresse aux propriétaires non-occupants d’un logement, que celui-ci soit mis en location, occupé à titre gratuit ou même vacant. Cette assurance n’est obligatoire que si le bien concerné est en copropriété, depuis la loi ALUR de 2015. 

Dans tous les autres cas, l’assurance PNO n’est pas obligatoire… mais elle est fortement conseillée !

Dans certaines situations, une telle assurance vous sera extrêmement utile voire indispensable :

  • Lorsque le logement est vacant, soit de manière permanente, soit en cas de vacance entre deux locations : il n’y a alors pas de locataire ayant souscrit lui-même une assurance habitation, et votre bien n’est ainsi pas protégé contre d’éventuels sinistres potentiellement importants ;
  • Lorsque la responsabilité du locataire n’entre pas en jeu : c’est notamment le cas pour un sinistre causé par un vice de construction ;
  • Lorsque le locataire n’est pas assuré : même si cette assurance est quasi systématiquement obligatoire (voir plus bas), vous pouvez ne pas avoir vérifié que votre locataire a bien rempli ses obligations – dans ce cas, votre logement se retrouverait sans protection.

L’assurance PNO-bailleur : que couvre-t-elle ?

Une assurance proche de la MRH

La loi ALUR dit ceci : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant »

Vous êtes donc tenu en tant que propriétaire de couvrir a minima votre responsabilité civile. Néanmoins, une garantie contre les risques locatifs, en particulier si le logement est vacant, est particulièrement souhaitable.

Les garanties que l’on retrouve dans une assurance PNO sont généralement très proches de celles d’une assurance multirisques habitation (MRH). L’objectif est ainsi souvent de compléter les garanties déjà souscrites par votre éventuel locataire.

La responsabilité civile

Un contrat d’assurance PNO contient d’abord une garantie responsabilité civile, couvrant les dommages qui pourraient être infligés à d’autres logements, à la copropriété le cas échéant, ou même à un tiers (par exemple un passant), en cas de sinistre émanant de votre logement et dont vous seriez donc tenu responsable : dégâts des eaux, incendie, explosion…

Elle intervient dès lors d’une indemnisation vous est demandée.

Pour rappel, votre responsabilité civile locative n’est pas engagée dans certains cas :

  • Force majeure
  • Vice de construction
  • Absence de faute dans le cas d’une explosion

Dommage causé par un appareil que vous n’êtes pas tenu d’entretenir

À savoir

La couverture de votre responsabilité civile peut être annulée dans certaines conditions, en particulier si les dommages ont été causés volontairement, ou dans le cadre d’une activité à risque.

La garantie risques locatifs

Les « risques locatifs » correspondent aux différents risques auxquels est exposé votre logement. La garantie risques locatifs vise ainsi à couvrir les dommages causés à votre bien lorsque l’un de ces risques se matérialise.

Les principales garanties qui sont incluses, parfois en option, dans une assurance habitation, sont les suivantes :

  • La garantie incendie-explosion, qui inclut également la chute de la foudre ou les dégâts provoqués en éteignant un feu ; 
  • La garantie vol, qui couvre la disparition, la destruction ou la détérioration de biens mobiliers résultant d’un vol ; 
  • La garantie dégâts des eaux, en cas de fuite, de rupture d’une canalisation ou d’une infiltration ;
  • La garantie catastrophe naturelle ou attentat ;
  • La garantie vandalisme, si votre logement est détérioré de façon malveillante ;

La garantie bris de glace, qui couvre spécifiquement les vitres.

L'Assurance PNO-Bailleur de La Banque Postale

Que vous viviez dans un appartement, une maison individuelle ou un loft, votre logement est votre cocon. Il mérite la meilleure des protections.

Des garanties spécifiques pour un propriétaire non occupant

Les assurances PNO-bailleur proposent par ailleurs des garanties spécifiques qui peuvent se révéler très intéressantes pour un propriétaire non occupant, notamment lorsque le bien est mis en location.

Indemnisation des aménagements immobiliers ou de certains biens mobiliers

Cette garantie couvre certains aménagements (faux plafonds, peintures et vernis, revêtements, éléments de cuisine ou de salle de bains…), l’électroménager encastré, ou tout bien mobilier présent dans le logement en cas de sinistre.

Cette garantie est particulièrement utile si vous louez votre bien en meublé.

Les garanties couvrant la relation avec votre locataire

Si votre bien est mis en location, la relation avec votre locataire peut prendre une tournure conflictuelle dans certaines situations. Un certain nombre de garanties vous permettent de vous protéger en cas de litige.

Vous pouvez ainsi vous protéger contre les situations suivantes :

  • Recours du locataire : cette garantie vous protège lorsque le locataire engage une procédure à votre encontre pour dénoncer un mauvais état du logement (humidité, mauvaises odeurs, insectes et nuisibles, présence d’amiante…), un mauvais accès à l’eau ou à l’électricité, ou encore un « trouble à la jouissance » du logement (par exemple si vous vous introduisez dans le logement en l’absence du locataire) ;
  • Garantie loyers impayés (GLI) : elle couvre le montant des loyers qui ne seraient pas payés par votre locataire, ainsi que les potentiels frais de procédure et de contentieux (huissier, avocat…). La GLI couvre également d’éventuelles dégradations immobilières causées par le locataire.

Vous ne pouvez souscrire cette garantie que si votre locataire présente un profil de solvabilité acceptable (en CDI ou en CDD pour une période restante d’au moins 6 ou 8 mois, présence d’une caution solidaire si étudiant…)

À savoir

En cas de résiliation du bail par le locataire, celui-ci doit respecter un préavis de 3 mois en cas de location non meublée, et d’1 mois en location meublée. Néanmoins, si le locataire ne respecte pas ce préavis (ou que celui-ci décède), la GLI peut vous indemniser sur une durée pouvant aller jusqu’à 3 mois de loyers. Souvent, un délai de carence de 6 mois est prévu avant de pouvoir profiter de ce dispositif.

  • Défaut d’entretien : pendant toute la durée de la location, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant et les réparations locatives de votre logement. Cela couvre un certain nombre de petites réparations ou de remplacement de pièces touchant par exemple aux fenêtres, portes, interrupteurs et prises… En outre, votre locataire doit assurer l’entretien et la propreté des murs, plafonds et sols.

La garantie vous couvre ainsi en cas de dégradation du logement dû à un défaut d’entretien du locataire.

À savoir

Si votre logement est chauffé au gaz, l’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, qui est dans l’obligation légale de souscrire un contrat spécifique.

  • Vacance locative : afin de rentabiliser votre investissement locatif, vous pouvez avoir besoin que votre logement soit loué en permanence. Une telle assurance vous permet alors de toucher alorsune indemnisation en cas de vacance importante entre deux locations.

Cette garantie, généralement onéreuse, est peu accessible et passe souvent par un gestionnaire de biens qui souscrit alors un contrat collectif.

L’assurance PNO-bailleur : combien ça coûte ?

Le montant de la prime d’assurance pour une assurance PNO va dépendre des critères suivants :

  • Surface du logement
  • Montant des loyers
  • Caractère meublé ou non de la location
  • Taux d’occupation du logement (l’absence d’habitant réduisant les risques)

Son prix moyen oscille entre 50 et 150 euros par an. Il arrive que l’assureur prélève un pourcentage des loyers, allant de 1 à 4 %.

Le cas des locations saisonnières

La location saisonnière se définit comme une location de courte durée, c’est-à-dire inférieure à 3 mois consécutifs.

Si votre bien est mis ponctuellement en location saisonnière, vous restez considéré comme occupant le logement (au moins de façon partielle) : l’assurance PNO ne fonctionne alors pas, même s’il s’agit d’une résidence secondaire. Pour l’assurer, vous devez souscrire une assurance multirisques habitation classique.

Au moment de mettre votre bien en location saisonnière, vous devez en informer votre assureur.

Si vous louez votre bien à l’année en location saisonnière, vous êtes considéré comme non-occupant. Il peut néanmoins se révéler rapidement difficile d’exiger une assurance de la part de tous les locataires successifs, notamment en cas de locations de très courte durée – par exemple un logement placé sur Airbnb.

Une assurance PNO spécifique à la location courte durée constitue alors la meilleure solution : elle est proposée par un nombre croissant d’assureurs.

Par ailleurs les plateformes comme Airbnb prévoient généralement leurs propres garanties pour les propriétaires – pensez à vérifier précisément l’étendue de la protection ! 

À savoir

La garantie villégiature peut être souscrite par le locataire dans le cadre de son assurance multirisques habitation (MRH). Elle permet d’être couvert dans un autre logement de façon temporaire. Elle constitue concrètement une extension de la garantie responsabilité civile au logement de vacances le temps de la location. Elle couvre notamment le conjoint, les enfants, mais aussi les employés de maison, les animaux domestiques, ou les objets personnels qui peuvent eux aussi occasionner des dégâts.

L'Assurance Habitation de La Banque Postale

Que vous viviez dans un appartement, une maison individuelle ou un loft, votre logement est votre cocon. Il mérite la meilleure des protections.

L’assurance pour le compte du locataire

Rappel : les obligations du locataire

Assurer son logement est une obligation légale pour les locataires, que ce soit en meublé ou en non meublé.

Ainsi, vous devez demander une attestation d’assurance avant de remettre les clés au locataire, puis à chaque renouvellement de bail. Vous pouvez par ailleurs demander une nouvelle attestation quand vous le souhaitez, par exemple chaque année.

Lorsque le locataire n’est pas en mesure de prouver que le logement est assuré, il s’agit d’un motif valable de résiliation de bail.

Certains contrats de location peuvent même inclure une clause résolutoire permettant la résiliation unilatérale et automatique du contrat pour motif de non-souscription, sans passer par une mise en demeure et une assignation au tribunal.

Important

Le locataire est ainsi tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile ainsi que les risques locatifs de base.

Dans certains cas particuliers, le locataire n’est pas tenu légalement de souscrire une assurance habitation. C’est le cas notamment pour :

  • Les locations saisonnières : voir la partie dédiée ;
  • Les locations professionnelles : pour les logements de fonction, le locataire reste responsable des dommages qu’il pourrait causer – le propriétaire peut donc exiger du locataire qu’il souscrive une assurance ;
  • Une chambre chez l’habitant : le logement est normalement déjà assuré par le propriétaire.

L’assurance « pour le compte de qui il appartiendra »

Pour vous couvrir contre le non-respect de l’obligation d’assurance de la part de votre locataire, vous avez la possibilité depuis la loi ALUR de souscrire une assurance habitation pour le compte de tout futur locataire, dite « pour le compte de qui il appartiendra ».

Vous n’avez alors pas besoin de modifier le contrat à chaque changement de locataire, ni de demander une attestation.

La loi vous laisse la liberté de répercuter ou non le coût de l’assurance sur le loyer.

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