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Comment calculer la superficie d'une maison pour l'assurance ?

Le calcul légal du nombre de pièces et de la superficie de votre logement obéit à des règles strictes, qu’il convient de respecter afin d’éviter tout litige avec un potentiel acheteur ou avec votre assureur. Dans certaines maisons, la présence d’espaces hybrides (greniers, caves, dépendances…) peut rendre le calcul complexe, et parfois sujet à interprétation. Tour d’horizon des principales règles à connaître pour estimer correctement la taille de votre logement.

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Nombre de pièces, superficie… quels sont les modes de calcul ?

Pour rappel, chaque assureur dispose de son propre mode de calcul de la prime d’assurance. Néanmoins, les critères utilisés incluent systématiquement : 

  • Les garanties souscrites
  • La situation géographique du logement, notamment s’il est situé dans une zone considérée comme à risque
  • Certaines spécificités du logement, notamment s’il est situé en rez-de-chaussée, s’il possède une cave ou un grenier…
  • Votre profil en tant qu’assuré, et notamment vos antécédents en termes de sinistres
  • La valeur des éventuels biens mobiliers qui se situent dans le logement
  • La surface du logement et le nombre de pièces

Ainsi, il est important de connaitre précisément les règles de calcul de la superficie et du nombre de pièces de votre logement afin d’éviter tout litige avec votre assureur.

L'assurance habitation de La Banque Postale

Que vous viviez dans un appartement, une maison individuelle ou un loft, votre logement est votre cocon. Il mérite la meilleure des protections.

Les pièces prises en compte par l’assurance

Les pièces prises en compte dans le calcul sont les pièces dites « à vivre » : cela signifie que les pièces d’eau et les pièces de service ne sont pas comptabilisées. Concrètement, ne sont donc pas pris en compte : les toilettes, les salles de bain, les couloirs, les penderies, dressings, remises, buanderies, celliers… ainsi que les terrasses et balcons.

De plus, il existe un critère de surface pour qu’une pièce soit comptabilisée : elle doit être supérieure à 9m2 au sol. Cette limite peut descendre jusqu'à 6m2 chez certains assureurs. 

Il existe également une surface maximale : si la pièce dépasse 30 ou 40 m2 au sol (selon les assureurs), elle sera alors comptabilisée comme deux pièces.

Le cas des cuisines est plus variable : par défaut, elles ne constituent pas une pièce à vivre et ne sont donc pas comptabilisées.

En cas de cuisine ouverte (type cuisine-séjour « à l’américaine »), c’est la destination principale de la pièce entière qui est retenue, c’est-à-dire le séjour : elle est donc comptabilisée.

Les vérandas ne sont généralement considérées comme des pièces à vivre que si elles sont suffisamment chauffées et aménagées pour servir toute l’année.

Le calcul de la superficie (loi Carrez)

La loi Carrez (« loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ») de 1996 a défini un mode de calcul de la superficie habitable d’un logement.

Tout d’abord, les murs, les cloisons, les balcons et terrasses, les marches d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines, les caves et parkings ne sont pas pris en compte.

Ensuite, seules (et toutes) les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80 sont comptabilisées.

Concrètement, cela signifie que les sous-sols, greniers, caves, combles ou encore mezzanines, même non aménagés, sont pris en compte dans le calcul de la surface s’ils respectent ce critère.

À noter

Une mezzanine peut être comptabilisée dans la surface totale du logement… mais peut ne pas compter comme une pièce, par exemple si elle fait moins de 9 m2 !

Le calcul de la surface Carrez est notamment important pour l’achat ou la vente du logement : c’est ce mode de calcul qui est utilisé pour comparer les prix au m2.

Il est ainsi recommandé de faire mesurer la surface par un professionnel, même si la loi ne vous y oblige pas.

La loi prévoit que l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour demander une rectification du prix d’achat du logement s’il est avéré que la surface indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la superficie réelle du logement.

prix moyen assurance maison 100m2

Quels sont les risques encourus en cas de non-déclaration ?

Il peut arriver, notamment si vous vivez dans une maison, qu’une pièce supplémentaire soit ajoutée à votre logement : par exemple si vous construisez une extension, ou que vous aménagez les combles…

Toute nouvelle pièce entraine une modification du risque aux yeux de votre assureur, et doit donc absolument être déclarée. 

L’ajout (ou le retrait) d’une nouvelle pièce entraine en effet le calcul d’une nouvelle prime.

Vous avez alors la possibilité de refuser ces nouvelles conditions tarifaires, et ainsi de résilier votre contrat. De son côté, l’assureur peut également décider de mettre fin unilatéralement au contrat s’il estime que le risque est devenu excessif.

En cas de non déclaration d’une nouvelle pièce, même s’il s’agit d’un oubli de votre part, les conséquences peuvent être graves :

  • Si un sinistre habitation survient et que celui-ci est couvert par votre assurance, votre indemnisation ne sera prise en charge que partiellement : elle sera calculée en fonction des primes que vous avez effectivement payées, qui sont inférieures à celles que vous auriez dû payer si vous aviez déclaré la nouvelle pièce ;
  • Votre responsabilité civile habitation ne sera pas couverte si la pièce cause un dommage à autrui (par exemple si un élément de plafond de votre nouvelle extension tombe sur un invité) ;
  • S’il est avéré que vous délibérément caché à votre assurance l’existence d’une nouvelle pièce, elle sera en droit de vous refuser l’indemnisation en cas de sinistre.

À connaître

Si vous êtes propriétaire de votre logement mais que vous ne l’occupez pas, vous pouvez considérer la souscription d’une assurance PNO-bailleur, afin de compléter les garanties déjà souscrites par votre éventuel locataire. Ses garanties sont très proches d’une assurance MRH classique (responsabilité civile, risques locatifs…), mais avec des options intéressantes pour le propriétaire : indemnisation des aménagements immobiliers ou de certains biens mobiliers, recours du locataire, garantie loyers impayés… Là aussi, le montant de la prime dépendra entre autres critères de la surface du logement !

Faut-il prendre en compte les espaces annexes ?

Les dépendances, caves et combles

La définition d’une dépendance varie d’un assureur à l’autre. Généralement, on considère qu’elle ne doit pas avoir de lien direct avec le logement, ni avoir un usage d’habitation.

Si un espace est reconnu comme une dépendance, il est probable qu’il ne soit pas couvert comme les autres pièces de la maison. Vous devrez alors souscrire une garantie optionnelle.

En cas de doute, posez la question à votre assureur ! Pour rappel, si la dépendance en question n’est pas couverte par votre contrat, vous ne pourrez prétendre à aucune indemnisation en cas de sinistre.

Pour être comptabilisées par l’assurance, les caves et les combles doivent d’abord respecter la règle de superficie (supérieure à 9m2) mais surtout être aménagées, afin qu’elles soient considérées comme une pièce à vivre.

Les caves sont parfois considérées comme des dépendances par les assureurs, et font alors là aussi l’objet d’une garantie spécifique ou d’une extension de garantie.

Les jardins

Les jardins ne sont généralement pas pris en compte dans la superficie de logement, ni couverts par votre contrat d’assurance habitation, même multirisque.

Ils vont souvent faire l’objet de garanties spécifiques, notamment si vous voulez couvrir certains équipements et aménagements extérieurs : terrasse, barbecue fixe, portails, clôtures et barrières, équipements de loisir (balançoire, terrain de sport…) ou encore mobilier de jardin et même le contenu de votre jardin : arbres, buissons, massifs de fleurs…

Vous pouvez ainsi vous protéger de tout sinistre lié par exemple à une tempête ou à la grêle, au vandalisme ou encore à divers accidents.

Parfois, la frontière est floue entre aménagement extérieur et dépendance (par exemple un kiosque ou une pergola) : demandez une clarification à votre assureur en cas de doute !

À noter

Ces garanties « jardin » ne couvrent généralement pas le vol, ou alors avec des montants plafonnés. Les piscines, quant à elles, font souvent l’objet d’une autre garantie spécifique.

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