Ce qu'il faut savoir :
Quelles obligations pour le locataire ?
Une obligation pour (presque) toutes les locations meublées
Assurer son logement est une obligation légale pour les locataires, que ce soit en meublé ou en non meublé.
Une exception : Depuis la loi ALUR de 2014, cette obligation ne s’applique pas pour un logement meublé occupé à titre gratuit en l’absence du propriétaire et qui ne constituerait pas votre résidence principale, c’est-à-dire si vous ne l’occupez pas plus de 8 mois dans l’année. Une assurance habitation y reste tout aussi indispensable… Et le propriétaire est toujours en droit d’en exiger une.
Le propriétaire demande généralement une attestation d'assurance avant de remettre les clés au locataire, puis à chaque renouvellement de bail. Il peut par ailleurs demander une nouvelle attestation quand il le souhaite, par exemple chaque année.
Lorsque le locataire n’est pas en mesure de prouver que le logement est assuré, il s’agit d’un motif valable de résiliation de bail. Le bailleur peut également souscrire une assurance lui-même pour le compte du locataire en reportant le montant des cotisations sur le loyer.
Certains contrats de location peuvent même inclure une clause résolutoire permettant la résiliation unilatérale et automatique du contrat pour motif de non-souscription, sans passer par une mise en demeure et une assignation au tribunal.
Les exceptions
Dans certains cas particuliers, le locataire n’est pas tenu légalement de souscrire une assurance habitation. C’est le cas notamment pour :
- Les locations saisonnières (par exemple par Airbnb), où l’assurance est généralement déjà prise en charge par le propriétaire lui-même ;
- Les locations professionnelles : pour les logements de fonction, le locataire reste responsable des dommages qu’il pourrait causer – le propriétaire peut donc exiger du locataire qu’il souscrive une assurance ;
Dans d’autres cas, l’assurance doit être souscrite par le bailleur ou le propriétaire lui-même :
- Résidences Crous et cités universitaires : un contrat collectif couvre normalement tout dommage matériel ou physique qui surviendrait dans les chambres étudiantes de la résidence mais aussi dans les parties communes ;
- Chambre chez l’habitant, où le logement est normalement déjà assuré par le propriétaire.
Le cas des colocations et sous-locations
En colocation, seule la garantie risques locatifs est obligatoire. Le propriétaire peut avoir souscrit lui-même une assurance, auquel cas il inscrira le nom des locataires sur le contrat. Néanmoins, il est plus fréquent que les colocataires doivent en souscrire une eux-mêmes. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à vous :
- Vous pouvez souscrire un seul contrat commun, couvrant les risques locatifs mais aussi la responsabilité civile des occupants si vous le souhaitez. Un seul souscripteur sera choisi, qui devra désigner nominativement chaque colocataire dans le contrat, et le modifier à chaque changement de colocataire. Charge ensuite aux colocataires de s’arranger entre eux pour le paiement des mensualités.
- Chaque colocataire peut souscrire son propre contrat, incluant ou non la responsabilité civile (certains pouvant déjà en bénéficier par l’assurance de leurs parents).
En sous-location, le sous-locataire n’a pas d’obligation légale d’assurer le logement qu’il occupe. Il est néanmoins fortement conseillé au locataire initial d’imposer à son sous-locataire de souscrire à une assurance. Le locataire peut également souscrire une garantie « avec recours du sous-locataire ».
Et à l’étranger ?
Si vous louez un logement à l’étranger, il convient tout d’abord de vous renseigner sur les obligations légales prévalant dans le pays, et si possible d’effectuer toutes les démarches avant votre départ.
En règle générale, vous devrez effectuer vous-mêmes les démarches pour assurer le bien que vous louez. Pensez à demander d’abord à votre propre assureur si votre contrat peut être étendu au nouveau logement que vous allez occuper. Pour des locations plus courtes, il peut être possible d’activer la clause de villégiature – pensez à vérifier les conditions dans votre contrat !
Quelles garanties souscrire ?
L’assurance multirisques habitation (MRH) est l’offre incontournable pour assurer votre logement meublé. Elle permet de regrouper au sein d’un même contrat un ensemble de garanties indispensables pour vous prévenir contre les risques de la vie quotidienne.
Il existe une vaste étendue de garanties disponibles selon les assureurs, qui peuvent couvrir différents aspects de votre vie quotidienne indépendamment de votre logement – prenez le temps de comparer les formules en fonction de vos besoins !
Un tel contrat vous couvre généralement pour une période d’un an, et doit ainsi être renouvelé chaque année.
L'Assurance Habitation de La Banque Postale
Que vous viviez dans un appartement, une maison individuelle ou un loft, votre logement est votre cocon. Il mérite la meilleure des protections.
La responsabilité civile
Les contrats d’assurance habitation contiennent systématiquement a minima une garantie responsabilité civile locative, couvrant les dommages que vous pourriez infliger au logement en cas de sinistre, vous protégeant ainsi vous et votre propriétaire.
Votre responsabilité civile locative n’est par ailleurs pas engagée dans certains cas :
- Force majeure
- Vice de construction
- Absence de faute dans le cas d’une explosion
- Dommage causé par un appareil que vous n’êtes pas tenu d’entretenir
Il est néanmoins fréquent que les assurances habitation, notamment les contrats multirisques, couvrent votre responsabilité civile au-delà du simple logement, pour l’ensemble de votre vie privée.
À savoir
La couverture de votre responsabilité civile peut être annulée dans certaines conditions, en particulier si les dommages ont été causés volontairement, ou dans le cadre d’une activité à risque.
La garantie risques locatifs
Les « risques locatifs » correspondent aux différents risques auxquels est exposé votre logement. La garantie risques locatifs vise ainsi à couvrir les dommages causés à votre habitation lorsque l’un de ces risques se matérialise.
Les principales garanties qui sont incluses, parfois en option, dans une assurance habitation, sont les suivantes :
- La garantie incendie-explosion, qui inclut également la chute de la foudre ou les dégâts provoqués en éteignant un feu ;
- La garantie vol, qui couvre la disparition, la destruction ou la détérioration de biens mobiliers résultant d’un vol ;
- La garantie dégâts des eaux, en cas de fuite de toiture par exemple, de rupture d’une canalisation ou d’une infiltration ;
- La garantie catastrophe naturelle ou attentat ;
- La garantie vandalisme, si votre logement est détérioré de façon malveillante ;
- La garantie bris de glace, qui couvre spécifiquement les vitres.
Assurance multirisques et garanties complémentaires
Les contrats d’assurance multirisques habitation proposent généralement des garanties optionnelles qui vont au-delà des risques locatifs qui menacent le logement lui-même.
Parmi ces options, on trouve fréquemment :
- La garantie biens personnels : elle permet de couvrir, en plus du logement lui-même, tout le mobilier et les effets personnels qui s’y trouvent et qui seraient endommagés par le sinistre ;
- L’assistance : variable selon les assureurs, elle propose des services d’accompagnement logistique, financier ou humain en cas de sinistre ;
- La garantie villégiature : elle permet de couvrir un logement que vous pourriez occuper de façon temporaire, par exemple une maison ou un appartement que vous loueriez pour les vacances.
Pour les étudiants, il existe par exemple des offres sur-mesure qui permettent à la fois de protéger le logement ainsi que la vie quotidienne. Peuvent être ainsi couverts le matériel informatique, les déplacements à l’étranger… à des prix plus abordables que les contrats classiques.
Attention
Afin d’être couvert par votre assurance, les contrats vous obligent à respecter certaines conditions en matière d’entretien et de protection du logement. Vous pouvez par exemple être tenu d’installer un détecteur de fumée en état de fonctionnement, ou même d’installer des barreaux à vos fenêtres si vous habitez au rez-de-chaussée – votre propriétaire n’ayant pas lui-même l’obligation légale de le faire !
Contenu et tarifs
Au vu de la variété des garanties disponibles sur le marché, il peut être parfois difficile de s’y retrouver dans la tarification et de comparer les offres.
Pour vous aider, voici les principaux facteurs que vous devez considérer au moment d’évaluer l’offre qui vous est proposée :
- Nature et étendue des garanties
- Plafonds d’indemnisation
- Montant des franchises
- Situations non couvertes
- Prise en charge des enfants (majeur ou non, vivant ou non au domicile…)
- Séjours à l’étranger
Une fois les garanties choisies, les assureurs utilisent des critères d’évaluation statistique du risque afin de déterminer le montant de prime d’assurance qui vous sera demandé chaque année. Chaque assureur dispose de son propre mode de calcul, mais les éléments utilisés dans la formule sont généralement les suivants :
- Les garanties souscrites
- La surface du logement et le nombre de pièces
- La situation géographique du logement, notamment s’il est situé dans une zone considérée comme à risque
- Certaines spécificités du logement, notamment s’il est situé en rez-de-chaussée, s’il possède une cave ou un grenier…
- Votre profil en tant qu’assuré, et notamment vos antécédents en termes de sinistres
- La valeur des éventuels biens mobiliers qui se situent dans le logement
L’indice ICC FFB (Indice du Coût de la Construction de la Fédération Française des Assurances), un indice calculé trimestriellement basé sur le prix de revient de la construction d’un immeuble
Et pour le propriétaire ?
L’assurance PNO-bailleur s’adresse aux propriétaires non-occupants (PNO) d’un logement, que celui-ci soit mis en location, occupé à titre gratuit ou même vacant. Cette assurance n’est obligatoire que si le bien concerné est en copropriété, depuis la loi ALUR de 2015.
Dans tous les autres cas, l’assurance PNO n’est pas obligatoire, mais elle est néanmoins fortement conseillée !
Dans diverses situations, une telle assurance vous sera extrêmement utile voire indispensable :
- Lorsque la responsabilité du locataire n'entre pas en jeu : notamment en cas de sinistre causé par un vice de construction ;
- Lorsque le locataire n'est pas assuré : même si cette assurance est obligatoire, vous pouvez ne pas avoir vérifié que votre locataire a bien rempli ses obligations – le cas échéant, votre logement se retrouverait sans protection ;
- Lorsque le logement est vacant, par exemple entre deux locations : il n’y a donc pas de locataire ayant souscrit lui-même une assurance habitation, et votre bien n’est alors pas protégé contre d’éventuels sinistres.
Les garanties que l’on retrouve dans une assurance PNO sont généralement très proches de celles d’une assurance multirisques habitation (MRH). L’objectif est ainsi souvent de compléter les garanties déjà souscrites par votre locataire.
Les assurances PNO-bailleur proposent notamment des garanties spécifiques qui peuvent se révéler très intéressantes pour un propriétaire non occupant, notamment lorsque le bien est mis en location.
Parmi elles, on trouve notamment :
- Indemnisation des aménagements immobiliers ou de certains biens mobiliers
- Recours du locataire
- Loyers impayés
- Défaut d’entretien du locataire
Le montant de la prime d’assurance pour une assurance PNO va dépendre des critères suivants :
- Surface du logement
- Montant des loyers
- Caractère meublé ou non de la location
- Taux d’occupation du logement (l’absence d’habitant réduisant les risques)
Ce qu'il faut savoir sur l'assurance habitation
Formules, garanties et devis
- Tout savoir sur la garantie protection juridique
- Assurance multirisque habitation : tout savoir sur la garantie dégât des eaux
- Que couvre votre assurance habitation en cas de vol de vélo ?
- Fissures de carrelage, décollement... ce que couvre votre assurance habitation
- Télétravail : suis-je couvert par mon assurance habitation ?
Vous êtes locataire ?