Ce qu'il faut savoir :
Les étapes de votre construction
Le choix du terrain
Vous devez d’abord choisir un terrain pour votre construction. Votre terrain peut se situer en secteur diffus, c’est-à-dire isolé d’autres habitations, ou en lotissement – les règles de construction ne seront alors pas les mêmes.
Avant d’acheter, vérifiez les points suivants :
- Demandez le relevé cadastral à la mairie pour localiser précisément le terrain.
- Vérifiez la constructibilité du terrain et les règles du Plan local d’urbanisme (PLU), qui précise comment est découpée la commune et quelles sont les contraintes de construction et d’aménagement sur la zone.
Ces informations peuvent être regroupées dans un certificat d’urbanisme que vous devez demander à la mairie.
- Vérifiez s’il existe un Plan de prévention des risques (PPR), qui détermine si le terrain est exposé à des risques naturels, et effectuez une étude de sol pour déterminer la nature de votre sous-sol (vides éventuels, nappe phréatique…)
- Effectuez des relevés topographiques précis et étudiez l’exposition du terrain aux éléments.
À savoir
Certains terrains font l’objet de « servitudes » d’utilité publique ou privée, par exemple si un voisin bénéficie d’un droit de passage sur la propriété, ou si certains éléments de patrimoine se situent sur le terrain.
Les étapes administratives
Les démarches administratives à effectuer pour concrétiser l’achat du terrain sont potentiellement longues. Voici les plus incontournables :
- Déposer la demande de permis de construire : la demande s’effectue auprès de la mairie, et les délais d’obtention sont en général de 2 mois (jusqu’à 5 si le terrain est soumis à l’avis des Bâtiments de France).
- Signer un compromis de vente (non engageant) ou une promesse unilatérale de vente (engageant) : ces documents ne sont pas obligatoires pour un terrain isolé, mais ils sont recommandés si vous souhaitez préempter le terrain avant achat définitif sur une certaine période – le temps notamment de contracter un prêt – moyennant certaines conditions suspensives.
- Contracter un prêt immobilier : il est utile de vérifier en amont vos capacités d’endettement.
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- Souscrire l'assurance dommages-ouvrages : elle est indispensable ! Nous y revenons plus bas.
En outre, pensez à contacter déjà les fournisseurs de gaz, eau et électricité de votre commune avant de démarrer les travaux !
Attention
Rien n’interdit de vendre un terrain non constructible ! Le compromis ou la promesse de vente contiennent ainsi souvent une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire.
Choisir les bons professionnels
C’est la phase la plus sensible de votre parcours. S’entourer de professionnels sérieux et expérimentés permettra de limiter considérablement le risque de rencontrer des difficultés – qui peuvent être nombreuses et variées – lors de la phase de construction.
L’architecte
Le recours à un architecte est obligatoire pour une surface de plancher supérieure à 150 m2.
La mission première de l’architecte est de concevoir le projet architectural qui servira à élaborer le dossier de demande du permis de construire.
Néanmoins, vous pouvez décider de lui donner un rôle plus large, en décidant avec lui par exemple des types de sols en intérieur, des matériaux utilisés, de rangements intégrés, ou encore d’intégrer des solutions « connectées » (domotique) ou écologiques (isolation, solaire, récupération d’eau de pluie…) à votre logement.
L’entreprise du bâtiment
Vous devez ensuite trouver une entreprise pour effectuer la construction.
Vous allez signer avec elle un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un type de contrat fortement réglementé. Doivent y figurer notamment les conditions suspensives d’obtention du permis de construire et du prêt immobilier.
Ce contrat prévoit un délai de rétractation unilatéral de 10 jours, sans avoir à donner de justification.
Le contrat prévoit un prix qui couvre l’ensemble des travaux prévus dans la notice. Ce prix ne peut être révisé, sauf si une clause le prévoit explicitement – la hausse est alors quoi qu’il arrive encadrée par la loi.
Le suivi de la construction
Vous devez suivre l’avancée des travaux en tant que maître d’ouvrage – cela signifie que vous êtes responsable du chantier et donc d’éventuels accidents, de troubles ou dommages causés aux voisins, ou de potentiels défauts de conformité.
Plusieurs grandes étapes doivent faire l’objet d’une visite attentive de votre part :
- L’ouverture du chantier
- L’achèvement des fondations
- L’achèvement des murs
- La pose du toit (étape de « mise hors d’eau »)
- L’achèvement des cloisons, portes et fenêtres (étape de « mise hors d’air »)
- La réception de la maison
Attention
Vous ne devez jamais payer tous les travaux en une fois. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un échelonnement des paiements selon un échéancier précis. Avant de payer chaque appel de fonds, rendez vous sur le chantier pour vérifier que l’étape de construction a bien été remplie.
Quelle assurance pour un logement en construction ?
La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage (RCMO)
Comme évoqué plus haut, vous être maître d’ouvrage et donc responsable de votre chantier.
Vous êtes ainsi soumis à une obligation d’assurance, pour couvrir votre responsabilité civile et ainsi protéger toutes les personnes intervenant sur les travaux ainsi que les dommages qui pourraient en résulter.
L’assurance dommages-ouvrages
Cette assurance vous protège contre d’éventuels vices qui compromettraient la solidité de votre logement (effondrement de la toiture, fissures significatives…) ou qui le rendraient inhabitable (rupture de canalisations encastrées, infiltrations…). Elle vous permet d’obtenir rapidement une couverture pour les frais engagés.
Elle est obligatoire dès lors qu’un permis de construire est nécessaire à la construction.
Elle doit être souscrite avant le début des travaux et est valable 10 ans – elle se termine ainsi en même temps que la garantie décennale du constructeur (voir plus bas).
Si les travaux sont réalisés par un constructeur de maison individuelle, c’est à lui de vous proposer cette assurance, qui devra légalement être intégrée au contrat de construction.
L'assurance habitation
L’assurance multirisques habitation regroupe deux volets : une assurance responsabilité civile, et une garantie risques locatifs, qui couvre votre logement face à différents types de risques. Elle est souvent complétée par une assurance couvrant les biens personnels de l’assuré (mobiliers, effets personnels…).
Les principales garanties qui sont généralement incluses dans une assurance MRH sont les suivantes :
- La garantie incendie-explosion, qui inclut également la chute de la foudre ou les dégâts provoqués en éteignant un feu
- La garantie vol, qui couvre la disparition, la destruction ou la détérioration de biens mobiliers résultant d’un vol
- La garantie dégâts des eaux
- La garantie catastrophe naturelle ou technologique
D’autres garanties complémentaires peuvent être souscrites : vandalisme, bris de glace, remboursement à neuf des biens mobiliers…
L’assurance habitation est obligatoire dès lors que le logement est « hors d’eau et hors d’air », c’est-à-dire que les toitures, portes et fenêtres ont été posées – en somme dès lors qu’elle est considérée comme habitable aux yeux de la loi.
Ne tardez pas à souscrire cette assurance, car une maison même non achevée est aussi exposée à ces risques !
Les garanties du prestataire constructeur
Votre prestataire est lui-même tenu de souscrire certaines garanties, qui vont vous protéger contre d’éventuelles carences de sa part :
- RC professionnelle : tout comme vous, votre prestataire est tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile durant toute la durée des travaux.
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- Garantie de livraison : elle oblige l’assureur à assumer financièrement la fin des travaux en cas de défaut du constructeur (inexécution ou mauvaise exécution des travaux, dépassements du prix, pénalités forfaitaires…)
- Garantie de parfait achèvement : elle impose au prestataire pendant 1 an après la fin des travaux de revenir réparer d’éventuelles malfaçons que vous lui aurez signalées. Le délai d’intervention doit être fixé entre vous et l’entreprise – si celui-ci n’est pas respecté, vous devrez saisir les autorités compétentes (juge de proximité, tribunal d’instance ou de grande instance selon les montants impliqués)
- Garantie biennale ou « de bon fonctionnement » : elle impose au prestataire pendant les 2 ans qui suivent la fin des travaux de réparer ou remplacer des équipements qui ne fonctionneraient pas correctement (ex. le ballon d’eau chaude, les volets…)
- Garantie décennale : cette garantie impose au constructeur pendant les 10 ans suivant la fin des travaux de réparer d’éventuels dommages qui compromettraient la solidité de l’ouvrage (effondrement de la toiture, fissures significatives…) ou qui le rendraient inhabitable (rupture de canalisations encastrées, infiltrations…)
