Ce qu'il faut savoir :
Qu’est-ce qu’un logement « meublé » ?
Les équipements obligatoires d’un meublé
Un logement, pour être considéré comme « meublé », doit mettre à disposition du locataire un certain nombre d’équipements obligatoires.
Depuis le 1er septembre 2015, la liste exhaustive est la suivante :
- Literie incluant une couette ou une couverture
- Dispositifs d'occultation des fenêtres (volets ou rideaux) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Un logement « non meublé » est, par défaut, un logement qui ne contient pas a minima l’intégralité des équipements cités.
Location meublée et non meublée : quelles différences ?
Un logement meublé va généralement être loué à un prix supérieur à son équivalent non meublé.
De plus, chaque type de bail suit ses propres règles. Celles-ci peuvent constituer un avantage ou un inconvénient, selon que l’on soit le propriétaire ou le locataire :
- Pour le propriétaire, un bail meublé permet de s’engager sur une durée moins courte et de réviser plus régulièrement le loyer… mais en s’exposant à des changements de locataires plus fréquents !
- Pour le locataire, un bail meublé offre plus de flexibilité et de facilité, moyennant un loyer plus élevé.
Durée du bail
Pour un logement vide, la durée du bail sera de 3 ans minimum, contre seulement 1 an pour un meublé (et 9 mois si le locataire est étudiant).
Préavis
Pour un logement vide, le préavis de résiliation de bail par le locataire est de 3 mois, contre 1 mois pour un meublé. Néanmoins, ce préavis est également de 1 mois pour un non meublé dans les zones dites « tendues ».
Pour le propriétaire, le préavis de résiliation du bail est de 6 mois minimum avant la date d’échéance pour un logement vide, contre 3 mois pour un logement meublé.
À savoir
Les zones « tendues » sont fixées par un décret qui liste explicitement les communes concernées. Elles sont généralement situées dans des zones urbaines densément peuplées, où l’offre de logements est considérée comme insuffisante.
Dépôt de garantie
Pour un logement vide, le dépôt de garantie exigé par le propriétaire au moment de l’emménagement ne peut dépasser l’équivalent d’1 mois de loyer, contre 2 mois pour un meublé.
Connaissez-vous ?
Le « bail mobilité » est un type de bail pour location meublée s’adressant à un locataire considéré comme occupant temporaire, par exemple un étudiant, un salarié en formation ou en mission… Sa durée peut s’étendre de 1 à 10 mois, et il ne peut être renouvelé. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et le préavis pour le locataire est de 1 mois minimum.
En cas de litige
En cas de litige entre le propriétaire sur la nature meublée ou non meublée du logement, la loi prévoit une procédure pour permettre aux deux parties de s’entendre.
Un courrier recommandé avec accusé de réception doit d’abord être envoyé, avec une description aussi précise que possible des faits, si possible avec des photos ou encore factures à l’appui.
En l’absence de règlement, une conciliation peut être demandée, auprès d’un conciliateur de justice. Cette démarche est gratuite.
En dernier recours, le plaignant devra saisir le juge des contentieux de la protection au tribunal dont dépend le logement concerné.
Comment assurer une location meublée ?
Une obligatoire légale pour le locataire
Assurer son logement est une obligation légale pour les locataires, que ce soit en meublé ou en non meublé.
L'assurance habitation de La Banque Postale
Que vous viviez dans un appartement, une maison individuelle ou un loft, votre logement est votre cocon. Il mérite la meilleure des protections.
Une exception
Depuis la loi ALUR de 2014, cette obligation ne s’applique pas pour un logement meublé occupé à titre gratuit en l’absence du propriétaire et qui ne constituerait pas votre résidence principale, c’est-à-dire si vous ne l’occupez pas plus de 8 mois dans l’année. Une assurance habitation y reste tout aussi indispensable… et le propriétaire est toujours en droit d’en exiger une.
Le propriétaire demande généralement une attestation d'assurance avant de remettre les clés au locataire, puis à chaque renouvellement de bail. Il peut par ailleurs demander une nouvelle attestation quand il le souhaite, par exemple chaque année.
Lorsque le locataire n’est pas en mesure de prouver que le logement est assuré, il s’agit d’un motif valable de résiliation de bail. Le bailleur peut également souscrire une assurance lui-même pour le compte du locataire en reportant le montant des cotisations sur le loyer.
Quelles exceptions ?
Dans certains cas particuliers, le locataire n’est pas tenu légalement de souscrire une assurance habitation. C’est le cas notamment pour :
- Les locations saisonnières (par exemple par Airbnb), où l’assurance est généralement déjà prise en charge par le propriétaire lui-même ;
- Les locations professionnelles : pour les logements de fonction, le locataire reste responsable des dommages qu’il pourrait causer – le propriétaire peut donc exiger du locataire qu’il souscrive une assurance.
Dans d’autres cas, l’assurance doit être souscrite par le bailleur ou le propriétaire lui-même :
- Résidences Crous et cités universitaires : un contrat collectif couvre normalement tout dommage matériel ou physique qui surviendrait dans les chambres étudiantes de la résidence mais aussi dans les parties communes ;
- Chambre chez l’habitant, où le logement est normalement déjà assuré par le propriétaire.
Le cas des colocations
En colocation, seule la garantie risques locatifs est obligatoire. Le propriétaire peut avoir souscrit lui-même une assurance, auquel cas il inscrira le nom des locataires sur le contrat. Néanmoins, il est plus fréquent que les colocataires doivent en souscrire une eux-mêmes. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à vous :
- Vous pouvez souscrire un seul contrat commun, couvrant les risques locatifs mais aussi la responsabilité civile des occupants si vous le souhaitez. Un seul souscripteur sera choisi, qui devra désigner nominativement chaque colocataire dans le contrat, et le modifier à chaque changement de colocataire. Charge ensuite aux colocataires de s’arranger entre eux pour le paiement des mensualités.
- Chaque colocataire peut souscrire son propre contrat, incluant ou non la responsabilité civile (certains pouvant déjà en bénéficier par l’assurance de leurs parents).
Quelle formule d’assurance souscrire pour une location meublée ?
Les assurances souscrites par le propriétaire
Le propriétaire d’un logement a la possibilité de souscrire une assurance PNO-bailleur (propriétaire non occupant). Les garanties que l’on retrouve dans une assurance PNO sont généralement très proches de celles d’une assurance multirisques habitation (MRH). L’objectif est ainsi souvent de compléter les garanties déjà souscrites par le locataire.
Pour les meublés, elle propose notamment une option indemnisation des aménagements immobiliers ou de certains biens mobiliers, qui permet de couvrir les aménagements (faux plafonds, peintures et vernis, revêtements, éléments de cuisine ou de salle de bains…), l’électroménager encastré, ou tout bien mobilier présent dans le logement en cas de sinistre.
Par ailleurs, le propriétaire a la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire, dite « pour le compte de qui il appartiendra », afin de se couvrir contre le non-respect de l’obligation d’assurance. Le propriétaire n’a alors pas besoin de modifier le contrat à chaque changement de locataire, ni de demander une attestation.
La loi laisse la liberté de répercuter ou non le coût de l'assurance sur le loyer.
Quelle assurance souscrire pour le locataire ?
Les contrats d’assurance habitation contiennent systématiquement a minima une garantie responsabilité civile locative, couvrant les dommages que le locataire pourrait infliger au logement ou au mobilier en cas de sinistre responsable.
Néanmoins, le locataire est également tenu légalement de se couvrir contre les « risques locatifs », par exemple par le biais d’une assurance multirisques habitation (MRH). Celle-ci permet de couvrir à la fois le logement et les biens mobiliers en cas de sinistre.
Les principales garanties qui sont incluses, parfois en option, sont les suivantes :
- La garantie incendie-explosion ;
- La garantie dégâts des eaux, en cas de fuite (fuite de toiture par exemple), de rupture d’une canalisation ou d’une infiltration ;
- La garantie catastrophe naturelle ou attentat ;
- La garantie vol, qui couvre la disparition, la destruction ou la détérioration de biens mobiliers résultant d’un vol ;
- La garantie vandalisme, si le logement est détérioré de façon malveillante ;
- La garantie bris de glace, qui couvre spécifiquement les vitres.
