Pourquoi investir dans la pierre ?

C’est l’objectif le plus commun. Avec la résidence principale, l’investissement locatif est une bonne stratégie pour bâtir un patrimoine avec un minimum d’argent. Pour ce faire, on jouera la carte de l’endettement afin d’acquérir un bien. À mesure que les emprunts sont remboursés, le patrimoine détenu augmente. Tel est le principe, accessible à tous.

Détaillons un peu maintenant cette méthode d’investissement articulée autour de trois principes : mettre peu d’argent de sa poche, optimiser le rendement, sécuriser les revenus. Il faut commencer par privilégier l’autofinancement. Quand il achète pour louer, l’investisseur ne doit pas hésiter à emprunter la totalité du prix dès lors que les loyers couvriront les charges courantes et le remboursement du prêt (qui sera allongé si besoin). Avec un apport personnel limité aux frais d’achat, l’investissement locatif devient ainsi la porte d’entrée au plus grand nombre, sous réserve d’obtenir de bonnes conditions d’emprunt. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit, qui consiste à utiliser sa dette pour investir et in fine s’enrichir.

Pour parvenir à cet équilibre, il faudra aussi rechercher le meilleur rendement (rapport entre le capital investi et la rémunération perçue, c’est-à-dire les loyers) et sécuriser les revenus en achetant dans une ville où la demande locative est forte et solvable, en confiant si besoin la gestion de la location à un professionnel.

Attention, l’investissement dans un bien immobilier est un tout. Il n’est donc pas fractionnable comme un placement financier. Sa revente peut prendre du temps si le marché est en crise. Il faut aussi prendre en compte la fiscalité des loyers perçus dans son analyse.

Investir dans l’immobilier comporte des risques : crise du marché, vacance locative, dégradations de son bien, etc. Vous ne disposez d’aucune garantie sur le capital investi, contrairement à certains placements financiers (livrets, fonds en euros de l’assurance vie, etc.). En revanche, la demande locative étant forte, les rendements restent élevés. Le marché reste porteur, même en période d’inflation. 

Épargner tout au long de sa vie active permet d’accroître ses revenus au moment de la retraite. Parmi les options à privilégier, celle de l’investissement locatif est intéressante. Le loyer, qui au départ vous sert à rembourser votre prêt, viendra, ensuite, compléter votre pension de retraite. Le patrimoine constitué est donc mis au service de votre vie.

Reprenons. L’arrivée de la retraite est souvent synonyme de baisse des revenus. Mais pas les dépenses : santé, loisirs, etc. Si vous avez commencé à investir suffisamment tôt dans la pierre, l’emprunt sera remboursé au moment de votre retraite. Vous pourrez alors soit habiter le bien pour ne pas avoir de loyer à payer, soit profiter du loyer du bien mis en location.

Dans le cadre d’un investissement immobilier, votre préoccupation est de trouver un bien offrant une bonne rentabilité locative. C’est-à-dire un bon ratio entre le montant du loyer qui peut être obtenu du logement et son prix d’acquisition. C’est le cas quand le ratio tourne autour de 6 à 7 % brut, sans tenir compte des charges donc. Pour atteindre ce taux, la règle d’or est de ne pas acheter trop cher.

En plus du complément de revenus, l’immobilier locatif peut permettre sous conditions de bénéficier d’avantages fiscaux pour modérer votre effort d’épargne au départ. C'est le cas par exemple de l'investissement Pinel.

Choix du logement, financement, évaluation de la rentabilité, choix entre location nue ou meublée, démarches administratives, pièges à éviter, garanties, assurances, fiscalité… l’opération immobilière est complexe. Il faut éviter toute précipitation pour la réussir.