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Les jeunes et l'immobilier

Comment se loger quand on est jeune étudiant ou qu’on démarre dans la vie active ? Un véritable casse-tête, au vu des prix de l’immobilier. Le point pour prendre les bonnes décisions.

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Bien familial : hébergement à titre gratuit ou location ?

SI vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, hors résidence principale, vous souhaitez sans doute en faire profiter votre enfant. Possible ? Oui, sachant que deux options sont envisageables. Cette mise à disposition du logement se fait soit par la location du bien à votre enfant, avec un loyer de marché, c’est-à-dire non réduit, ou par sa mise à disposition à titre gratuit. Les conséquences sont évidemment différentes selon le choix fait.

Avec l’option loyer, le parent pourra déduire les charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) propres au bien. Les loyers seront fiscalisés aux revenus fonciers si l’appartement est nu, aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il est loué meublé. Autre conséquence, pour l’enfant cette fois : aucune aide au logement ne pourra lui être versée.

Autre possibilité : mettre gratuitement un logement à disposition de son enfant. C’est tout à fait légal, mais un document écrit est toutefois préconisé pour régulariser la situation. Ce choix peut-il être assimilé à une donation ? Non, tant que l’enfant ne perçoit pas de revenus professionnels. Mais attention, en présence de plusieurs enfants non-bénéficiaires de ce bien, une possible contestation pourrait avoir lieu lors de l’héritage, avec la demande d’une requalification de la mise à disposition en donation. Là aussi, aucune aide au logement ne pourra être versée à l’enfant bénéficiaire. Les parents pourront en revanche déduire une pension alimentaire de ses revenus, sous condition que l’enfant ne soit plus rattaché au foyer fiscal et qu’il ne soit pas dans une situation où il puisse subvenir à ses besoins.

Louer ou acheter : le match

Et si vous n’avez pas de bien immobilier pour votre enfant ? Se pose alors la question location versus achat d’un appartement. Pour les jeunes en études, la location d’un appartement est souvent plus adaptée à un achat. La période de logement sera en effet courte, deux à cinq années en général. C’est aussi une solution plus souple, avec la possibilité de quitter le logement rapidement si nécessaire. Bémol : il sera impossible de louer un logement sans caution ni dépôt de garantie. Le choix de la colocation sera souvent intéressant au plan financier, puisque les charges sont partagées entre les colocataires, à condition toutefois d’avoir établi un règlement de colocation au clair ou une charte de colocation.

Pour les parents décidés à acheter un bien qui profite à leur enfant, notamment pour ses études, il faut alors se placer dans la peau d’un investisseur immobilier. Il va s’agir, non pas d’acheter un bien pour les études de votre enfant, mais de faire un investissement immobilier dont votre enfant va profiter dans un premier temps. D’où l’importance de mesurer le potentiel du bien, sa localisation, son caractère (exemple : pour louer à des étudiants, privilégiez une petite surface). D’où l’importance de visiter plusieurs biens. Et surtout d’avoir une approche rationnelle avec des critères clés pour sélectionner l’appartement. Les conditions d’achat seront évidemment décisives. Le prix, bien sûr, mais aussi le financement. 

Faut-il acheter avec ses parents ?

Restons sur la piste de l’achat d’un bien. Et si au lieu de donner de l’argent à leur enfant, ses parents derniers lui permettaient de devenir propriétaire en partageant les frais d’acquisition. Il s’agit alors d’acheter le bien en indivision, chacun détenant une partie du logement, à hauteur de sa participation financière. En signant une convention d’indivision, la répartition des charges, le financement des travaux mais aussi les conditions de sortie seront fixées sur papier, évitant d’éventuels conflits familiaux. 

Bon à savoir

Les frères et sœurs ne sont pas lésés par l’opération, puisqu’au décès d’un parent, ils se partageront la part de l’indivision des parents.

Cette stratégie d’achat avec les parents doit être vue comme temporaire. L’idée est de se constituer un capital financier qui permettra dans quelques années de racheter la part des parents et de devenir pleinement propriétaire.

Parents et enfants peuvent aussi acheter en Société civile immobilière (SCI). En alliant différents apports, celui des parents et du jeune, on peut viser un bien plus cher et mieux négocier son crédit, notamment si les parents ont un travail en CDI par exemple. Avec ce choix, la famille va écarter le régime contraignant de l’indivision et donc favoriser la paix des familles, puisqu’il ne pourra pas y avoir de vente forcée à l’initiative d’un indivisaire unique. Attention, cette formule d'achat via une SCI est plus contraignante avec de nombreuses formalités administratives (rédaction et enregistrements des statuts de la SCI, publication, réalisation des apports prévus…)

Voir l’immobilier autrement

Héberger à titre gratuit, louer, acheter son appartement… ces trois solutions pour se loger quand on est jeune s’inscrivent aujourd’hui dans un nouvel environnement immobilier. La hausse des taux d’emprunt rend la solution de l’achat moins accessible aux jeunes. Alors qu’il était possible de s’endetter autour de 1 % sur 20 ans début 2022, hors assurance et sûretés du prêt immobilier, il faut aujourd’hui compter près de 2,50 %.

Il faut aussi prendre en compte les nouvelles tendances de consommation de l’immobilier. Se loger est devenu ces vingt dernières années très onéreux pour les jeunes, au vu de la hausse des prix continue de la pierre. Ce renchérissement des biens s’est accompagné d’une modification progressive du rapport au travail : les jeunes entrent dans la vie active de plus en plus tardivement, avec davantage de mobilité étudiante comme professionnelle, tant en France qu’à l’international. Le développement du télétravail est aussi un élément à prendre en compte dans sa décision de logement.

Résultat, acquérir sa résidence principale n’est plus un objectif absolu pour les jeunes, qui vont souvent préférer la souplesse d’une location. Pour autant, la pierre reste un vecteur essentiel pour se constituer un patrimoine. D’où l’intérêt des jeunes pour l’investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien à crédit pour le mettre en location, les loyers venant rembourser tout ou partie l’emprunt réalisé. La numérisation du marché, permettant de visiter des biens à distance, de faire des comparatifs en ligne, appuie cette évolution.

Pour autant, il faut aussi en revenir aux fondamentaux de l’investissement immobilier : le prix, l’emplacement, le potentiel, la fiscalité (bien nu, meublé…). Se posera aussi la question d’investir dans le neuf ou l’ancien. Clé en main, avec des frais de notaires réduits, le neuf séduit mais est plus cher à l’achat. Gare aussi à l’évolution du bien dans le temps. L’ancien est moins cher, permet de réaliser des travaux déductibles (avis aux jeunes bricoleurs), d’où un meilleur rendement. Mais gare cette fois aux exigences de rénovation, notamment au plan énergétique, des biens.

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