Valeur refuge face à l’inflation et les incertitudes du marché actions, l’immobilier vous permet de sécuriser votre épargne. Très diverses, la constitution et la gestion de l’investissement immobilier ne s’improvisent pas. La gestion d’un patrimoine immobilier implique des choix précis basés sur une connaissance approfondie des placements, de leurs avantages et contraintes, de l’état du marché et des règles fiscales en vigueur. Pour bien comprendre les enjeux, La Banque Postale vous explique comment gérer votre patrimoine immobilier.
Identifier et prioriser vos objectifs
Comme tout placement, l’investissement immobilier consiste à définir des objectifs patrimoniaux qui déterminent ses orientations. Dans ce domaine, on peut distinguer 6 objectifs, parfois complémentaires, mais aux logiques différentes :
Générer un supplément de revenus ;
Se protéger ainsi que sa famille ;
Réduire son imposition ;
Créer du capital ;
Préparer sa retraite ;
Préparer la transmission de son patrimoine.
La définition de vos objectifs patrimoniaux et leur priorisation découlent d’un bilan patrimonial complet. Incontournable, ce préalable pose les bases d’une stratégie patrimoniale efficace pour répondre aux attentes de l’investisseur en fonction notamment de sa situation personnelle.
Définir une stratégie patrimoniale
Définir une stratégie patrimoniale consiste à regrouper les choix personnels effectués et actions réalisées pour parvenir aux objectifs patrimoniaux définis par l’investisseur. Ce cadre tient notamment compte de la situation patrimoniale et financière, des objectifs d’investissement et du profil de l’investisseur. De fait, il s’agit de planifier l’acquisition d’actifs immobiliers qui correspondent le mieux à votre stratégie patrimoniale et objectifs. Au-delà du choix des différents produits d’investissement, il convient de définir la part de chacun d’entre eux dans l’enveloppe globale consacrée à la constitution de ce patrimoine. Chaque placement s’évalue au regard de son niveau de risques, de ses contraintes, de son taux de rentabilité, de ses frais et de sa fiscalité.
Diversifier vos placements
L’investissement immobilier propose une large gamme de solutions de placement très différentes :
La location résidentielle nue ou meublée, à l’année ou en saison ;
La location meublée en résidence de service ;
La location de locaux commerciaux ;
La location de locaux professionnels ;
La location de solutions de stationnement (place de parking, garage, box) ;
La détention de parts en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ;
La détention de parts en Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) ;
La détention de parts en Société Civile Immobilière (SCI).
Ces différentes solutions d’investissement, pierre classique ou pierre papier, proposent des taux de rendement, un niveau de risque et des contraintes propres à chacune d’elles. Leur diversité permet de répondre à tous les profils d’investisseurs en fonction de l’appétence aux risques : des plus dynamiques aux plus prudents.
Comme toujours, la diversification des placements concourt à la sécurisation de l’épargne. Elle permet aussi de faire face aux évolutions de vos objectifs patrimoniaux. En effet, vos choix initiaux peuvent évoluer tout au long de votre vie.
Choisir le dispositif adapté à ses objectifs patrimoniaux
Elément fondamental de toute stratégie patrimoniale, l’immobilier offre de nombreuses possibilités d’investissement. En effet, qu’il s’agisse de favoriser le développement d’une offre immobilière particulière, d’encourager la rénovation ou d’inciter à la préservation du patrimoine architectural, le législateur a instauré de nombreux dispositifs d’investissements locatifs qui ouvrent droit à des réductions d’impôt.
Faisons le point sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous :
Dispositif Pinel : applicable aux logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf, loués en zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande pour une durée initiale de location nue de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. Pour un investissement de 300 000 euros, la réduction sera de 63 000 euros maximum avec un engagement locatif de 12 ans.
Dispositif Denormandie : applicable aux logements anciens rénovés situés dans une des 222 villes éligibles. Le logement doit être loué pour une durée initiale de location nue de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. Pour un investissement de 300 000 euros, la réduction sera de 63 000 euros maximum avec un engagement locatif de 12 ans.
Loi Censi-Bouvard : applicable aux logements meublés en résidence étudiants ou personnes âgées. Le logement doit faire l’objet d’un bail commercial de 9 ans avec la société exploitante de cette dernière. La réduction d'impôt est égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d'investissement par an.
Dispositif Loc’Avantages (ou Cosse) : applicable à un logement récent, ancien ou à rénover, ce dispositif désormais appelé « Loc’Avantages » implique un loyer déterminé en fonction du type de convention passée : intermédiaire, social, très social et un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain seuil. Envisageable partout en France après signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), la déduction fiscale s’évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien..
Dispositif Malraux : applicable à un immeuble à caractère historique dans un secteur sauvegardé (sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou être situé dans un quartier présentant une forte concentration d’habitat dégradé). La réduction d’impôt est égale à 22% pour les immeubles dans un SPR couverts par un PVAP ou un quartier ancien dégradé, ou à 30% pour les immeubles dans un SPR couvert par un PSMV. Les dépenses de travaux et de rénovation sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400.000 euros pendant 4 ans.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : le statut fiscal de LMNPaccorde au régime forfaitaire un abattement de 50 % sur les loyers perçus au titre de charges. Au régime réel, il autorise notamment la déduction des charges et des amortissements. Ce régime est ouvert jusqu’à 23 000 € par an de recettes et tant que ces dernières ne représentent pas plus de 50 % des revenus déclarés.
Le déficit foncier : cette notion comptable existe lorsque les charges supportées par le bailleur dépassent les loyers perçus. L’administration fiscale autorise de déduire de son revenu brut global jusqu’à 10 700 € par an. Lorsque le déficit foncier dépasse ce plafond annuel, le reliquat est reportable durant 6 ans de l’ensemble des revenus et durant les 10 années suivantes des seuls revenus fonciers.
Choisir le secteur géographique de ses investissements immobiliers
Loin d’être uniforme, le marché immobilier présente de grandes disparités d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre. Le prix du mètre carré à l’acquisition et à la location détermine en partie le taux de rentabilité d’un investissement locatif. Il s’avère primordial d’identifier les marchés immobiliers les plus dynamiques. Le rapport de l’offre et de la demande locative dans un secteur est étroitement lié à son attractivité. La santé économique, l’évolution démographique, la qualité de vie offerte et les commodités existantes sont à scruter de près. L’investisseur locatif averti saura anticiper l’inauguration d’infrastructures de nature à accroître l’attractivité d’une commune. L’arrivée d’une ligne à grande vitesse, l’extension du réseau de transport en commun, la réalisation d’une réhabilitation urbaine ou l’installation d’une entreprise importante changent rapidement la donne à l’échelle d’un quartier, d’une ville, voire d’une région.
Le conseil de La Banque Postale
Chaque année les principaux quotidiens français publient un classement des villes où investir dans l’Hexagone. La consultation de ces palmarès, complétée par les données mises gratuitement à votre disposition par l’INSEE, facilite votre prise de décision. Votre conseiller de La Banque Postale saura, lui, vous donner un avis totalement objectif.
Faire appel à un conseiller en patrimoine
La gestion personnelle d’un patrimoine immobilier peut avoir ses limites. Toujours à vos côtés, La Banque Postale peut vous accompagner avec l’aide d’un conseiller spécialisé qui vous proposera de réaliser un bilan patrimonial complet et de définira avec vous une stratégie personnalisée.
À La Banque Postale, nous plaçons la qualité de la relation humaine au cœur de notre action. Nous prenons le temps de faire votre connaissance et d’établir votre profil d’investisseur. Votre conseiller de La Banque Postale est là pour vous aider à identifier et concrétiser des placements immobiliers compatibles avec votre capacité financière et vos objectifs patrimoniaux. Il vous aide à apprécier le plus précisément possible les avantages et les contraintes de chaque option : un accompagnement professionnel pour investir en toute sérénité.
Le financement du placement immobilier
Capacité d’emprunt, taux d’intérêt, durée de remboursement, assurance emprunteur et coût total du crédit, votre conseiller de La Banque Postale procède aux simulations nécessaires pour répondre à toutes vos questions.
Au-delà de la simple analyse de votre demande de prêt, La Banque Postale vous accompagne de la définition des contours de votre investissement immobilier à sa concrétisation finale. Soucieux de mettre en place une stratégie financière et patrimoniale pour chacun de vos projets , nous mettons à profit nos atouts de banque de proximité pour vous guider vers les opportunités qui vous correspondent vraiment.
La gestion de votre patrimoine immobilier mérite rigueur et expertise, et ce, quelle que soit son importance ! Compte tenu de la diversité des compétences nécessaires et de la complexité de certains de ses rouages, il est vivement recommandé de faire appel à un conseiller patrimonial professionnel. N’hésitez pas à venir nous parler de vos attentes en la matière. Proche de vous en toutes circonstances, La Banque Postale est à votre écoute pour vous proposer une solution de gestion patrimoniale adaptée à vos besoins et votre situation personnelle .
