L’année écoulée fut un marché en « dos de chameau » : début 2020, le flux d’actes de vente avait démarré de façon très dynamique avec des hausses de 10 à 20 % selon les semaines comparativement à 2019. Durant le premier confinement et pendant quasiment deux mois, les transactions ont connu une chute brutale : 60 à 70 % de moins que le niveau de 2019. A l’issu du confinement mi-mai, une très forte reprise a eu lieu, qui dépassait le niveau de fin mai/mi-juin 2019. Après le creux du deuxième trimestre 2020 et un fort rebond au troisième trimestre 2020, le redressement est ensuite plus progressif pour un profil en « racine carré ». En matière de construction, la tendance aura été défavorable et caractérisée par une chute des autorisations de construire (rareté du foncier, normes de production, règles sanitaires, difficultés d’approvisionnement…).
Côté prix, la tendance reste haussière : Sur un an, la hausse moyenne des prix des logements est de 5,2%. Pourtant, l'année 2020 a été particulière, marquée notamment par deux confinements et le resserrement des conditions d'accès au crédit liés aux recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
La production de nouveaux crédits est restée proche de 2019 malgré la crise sanitaire, soutenue par les volumes élevés de transactions et des taux d’intérêt toujours historiquement bas.
2021 amène son lot d’évolutions réglementaires : Elargissement de MaPrimeRénov’ à tous les propriétaires, quel que soit leur niveau de ressources, et instauration de seuils d’émission de gaz à effet de serre maximaux pour les logements neufs individuels (mesure qui s’appliquera aux logements collectifs dès 2024).
Le dispositif Pinel, lui, est reconduit. En revanche, les taux de réduction d’impôt vont progressivement baisser entre 2023 et 2024. Cette année est donc l’avant-dernière année pour profiter de taux de réduction d’impôt très avantageux. Quant au Prêt à Taux Zéro, il est également reconduit jusqu’à fin 2021 (les références de revenus « année N » seront désormais à prendre en compte à partir de septembre 2021, en lieu et place des revenus N-2).
Enfin, le ministre de l’économie Bruno Lemaire a confirmé durant la présentation du budget de 2021 que la taxe d’habitation sera bel et bien supprimée pour tous les ménages d’ici 2023.
Dans ce contexte, quelle évolution du marché de l’immobilier envisager en 2021 ?
Assurément, avec des niveaux de taux d’intérêt durablement bas en 2021 et 2022 du fait des choix de politique monétaire, l’accès au crédit immobilier sera surtout conditionné par les décisions du HCSF. Les assouplissements apportés le 17 décembre dernier (augmentation de la durée maximale de crédit, taux d’effort passant de 33% à 35%, « enveloppe de flexibilité » augmentée de 15 à 20%) vont dans le bon sens. Mais, si l’immobilier garde un statut de placement refuge et une place toujours centrale dans le parcours patrimonial, le contexte sanitaire et le développement du télétravail pourraient influencer le comportement des futurs acquéreurs et le marché. Ainsi, on constate depuis le second semestre 2020 un attrait fort des ménages pour les villes de taille moyenne à moins de 2 heures en TGV de l’Île-de-France.
Au niveau des prix, la tendance est à l’érosion lente plutôt qu’à une chute brutale. Un repli à court terme est toutefois envisageable, avec des effets différenciés suivant les zones. En matière de construction, un risque de désajustement entre les conditions de l’offre neuve (prix, conditions d’habitat) et les aspirations des Français laisse envisager un recul plus durable. Par ailleurs, le succès de la rénovation énergétique dépendra grandement des aides et évolutions réglementaires décidées par les pouvoirs publics.
