Pour l’octroi d’un emprunt immobilier, la banque prêteuse étudie précisément le taux d’endettement de l’emprunteur. Il s’agit du poids du remboursement du crédit dans les revenus nets du foyer. L’an dernier, ce taux était limité à 33 % et la durée des prêts à 25 ans, selon des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2021, le taux d’endettement maximal a été porté à 35 % des revenus nets. Les crédits devront toujours s’étaler sur 25 ans au plus, mais en tenant compte de travaux et différés de remboursement pour des achats dans le neuf, cette durée pourrait aller jusqu’à 27 ans. Autant d’éléments qui vont permettre à certains emprunteurs, notamment les primo-accédant mais aussi les investisseurs locatifs, d’obtenir un crédit.
Un taux d’endettement de 35 % maximum
À noter
Notez que la marge de flexibilité, concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort, sera portée de 15 % à 20 %. Le HCSF annonce cependant que dès la saison estivale 2021, le dépassement de cette marge pourra être sanctionné.
Le reste à vivre, autre pièce clé du crédit
Un autre élément clé intervient pour contracter un prêt immobilier, il s’agit du « reste à vivre » de l’emprunteur après paiement des mensualités du crédit. Ce dernier aura-t-il, si le prêt est accordé, des ressources financières suffisantes pour vivre « normalement » ? C’est toute la question. Il n’existe pas de définition établie de ce reste à vivre (certains retirent les impôts sur le revenu), qui correspond globalement aux revenus de la personne (ou du foyer) moins ses charges de crédit (qu’elles concernent ou non l’opération financée). En regard, les dépenses de la vie courante prises en compte concernent l’habillement, la nourriture, les loisirs, les charges courantes (eau, électricité, gaz, etc.), les impôts, etc.
Exemple
Le reste à vivre dépend bien sûr du niveau de revenus de l’emprunteur. Une personne rembourse 1 050 euros de crédit par mois.
Avec 3 000 euros de revenus mensuels, son reste à vivre sera de 1 950 euros (3 000 – 1 050). Mais avec 5 000 euros de revenus par mois, il sera de 3 950 euros (5 000 – 1 050). Dans le second cas, la situation financière plus pérenne permettra d’augmenter le taux d’endettement pour rembourser plus rapidement le prêt, sans impact significatif sur le reste à vivre.
Des taux d’emprunt durablement bas
Reste la question des taux d’emprunt, dernier élément décisif pour un achat immobilier. Bonne nouvelle pour les emprunteurs, leur niveau reste très bas, avec même des tendances baissières enregistrées sur le début d’année (entre 0,05 % et 0,20 % selon les observateurs). Ainsi on peut emprunter aujourd’hui à un taux d’intérêt entre 1 et 1,50 % pour des durées de 15 à 25 ans. Ces niveaux sont historiquement bas et devraient le rester de manière durable, aux dires des experts.
Moins connu, le taux d’usure correspond au taux maximal autorisé pour les établissements de crédit, protégeant l’emprunteur contre des taux excessifs. Sa remontée en ce début 2021, combinée à des taux d’emprunt bas voire en baisse, pourrait permettre à certains emprunteurs pénalisés par un TAEG (Taux Annuel Effectif Global, qui agrège tous les coûts liés au crédit) trop élevé d’obtenir leur prêt.
