Commençons par un rappel. Tout propriétaire immobilier louant un bien demande à son locataire qu’une personne proche se porte caution, c’est-à-dire soit garant du loyer en cas de nécessité. Le but : éviter les dettes locatives. Depuis le 1er janvier 2022, les règles du cautionnement locatif ont changé sur trois points.
Attention, la caution ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie versé au propriétaire par le locataire au moment de la signature de son contrat de location.
Une définition plus précise
Désormais, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». C’est là une définition plus précise que celle existant précédemment. Sont concernés les loyers impayés, les charges locatives et les frais engagés pour remettre le logement en état. Encore faut-il que le bail de location prévoie cette disposition.
Nouveau point : le contrat de bail doit désormais indiquer le montant maximum pour lequel le garant s’est engagé. A noter que la réglementation dresse la liste des documents qu'un propriétaire peut demander à la personne se portant caution.
Pour le propriétaire, cette nouvelle définition du cautionnement plus précise restreint à priori sa protection. En réalité, elle sera un appui plus solide en cas de litige.
Une durée déterminée
Avant 2022, l’engagement de la caution ne pouvait pas être interrompu durant la période de location, sauf cas spécifiques (divorce, décès du locataire, etc.) prévus dans le contrat de bail. Autrement dit, le garant devait attendre la fin du bail pour être délivré de son obligation.
Cette possibilité de désengagement réduit là aussi la protection du propriétaire. Toutefois, il faut relativiser sa portée. Et pour cause, la résiliation ne prendrait effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du bail de location, mais il ne le sera pas en cas de reconduction du bail.
Dorénavant, l’engagement peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, la caution est prolongée avec la reconduction du bail, dans le second (indéterminée), non. Le garant est aussi libre de mettre fin à son engagement via une lettre recommandée avec avis de réception envoyée au propriétaire à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.
Cette possibilité de désengagement réduit là aussi la protection du propriétaire. Toutefois, il faut relativiser sa portée. Et pour cause, la résiliation ne prendrait effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du bail de location, mais il ne le sera pas en cas de reconduction du bail.
Un acte de cautionnement électronique
Depuis le début de l’année 2022, l’acte de cautionnement peut être signé sous forme électronique. Cette signature digitale suppose de recourir à un tiers de confiance pouvant contrôler et authentifier l'identité des signataires. De plus, les garants n’ont plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer leur consentement. Il suffit dorénavant que la mention apposée exprime clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec son montant maximal exprimé en lettres et en chiffres.
Cet aspect est favorable au propriétaire, puisque l’acte de cautionnement ne sera plus considéré comme nul si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot. Voilà qui renforce donc la responsabilité du garant puisqu’il n’a plus la possibilité de s’appuyer sur une mauvaise formulation pour se défausser en cas de défaillance du locataire.