Quels sont les critères indispensables pour bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ? Quels financements peuvent vous permettre de pallier l’absence d’apport ? La Banque Postale vous explique tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Il s’agit d’une somme personnelle que l’emprunteur apporte pour financer une partie de son crédit immobilier.
L’apport personnel peut être issu :
- d’un héritage,
- d’une épargne,
- d’une somme issue de la revente d’un bien immobilier,
- d’une rente,
- d’une donation.
Il n’est pas obligatoire, légalement, d’exiger un apport pour bénéficier d’un crédit. Pourtant, de nombreux établissements bancaires font de l’apport personnel une condition pour l’acceptation d’un prêt immobilier.
L’apport permet, le plus souvent, de payer les différentes dépenses en lien avec son acquisition : frais de notaire, de dossier, honoraires d’agence…
Cela correspond généralement à 10 % de la somme empruntée.
Pour quelle raison les banques vous demandent un apport personnel ?
Le fait de disposer d’une somme est un point rassurant pour les banques. Cela signifie que, malgré vos charges et dépenses courantes, vous êtes capables d’épargner. Vous risquez moins les impayés et les établissements bancaires vous accordent ainsi plus facilement un prêt.
Faire un apport personnel : quelles conséquences sur son crédit ?
Proposer un apport personnel est un réel avantage pour les personnes demandant l’octroi d’un crédit :
- votre crédit est moins important : les mensualités et la durée d’emprunt sont diminuées ;
- les banques estiment souvent qu’il s’agit d’une sécurité.
Financer son projet en apportant une somme d’argent ne constitue pas à lui seul un élément déterminant sur :
- l’acceptation du prêt : la banque étudie avant tout la situation financière de votre foyer et vérifie que vous ne dépassez pas le seuil du taux d’endettement maximal. Il est important que le montant des remboursements soit adapté à votre situation financière ;
- le taux du crédit immobilier.
Obtenir un crédit immobilier sans apport en fonction des investissements
L'achat de la résidence principale
S’il reste plus difficile d’obtenir un prêt sans apport, certaines conditions peuvent contribuer favorablement :
- l'emprunteur justifie d’une bonne tenue de compte et montre qu’il n’est pas régulièrement à découvert ;
- il possède une épargne de précaution : livret, assurance vie… ;
- le primo-accédant à la propriété possède des revenus assez élevés ou a de belles perspectives d’évolution de carrière (cadre supérieur) ;
- le futur bien se situe dans des zones tendues, à condition toutefois que le prêt ne dépasse pas 150 000 €.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Cette notion juridique est apparue en décembre 1986 dans l’article n° 18 86-1290. Il identifie des zones urbaines de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Cela engendre une augmentation des prix de l’immobilier.
En 2014, la loi ALUR rappelle les caractéristiques d’une zone tendue et liste 1 151 communes appartenant toutes à d’importantes agglomérations.
Un investissement locatif
Les investisseurs souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier peuvent aussi refuser de fournir un apport personnel.
Pour l’achat d’un appartement meublé ou vide, destiné à être loué, il est possible de déduire les intérêts du prêt immobilier de l’impôt sur le revenu. Pour ces acquéreurs, il est donc plus intéressant de rembourser des mensualités plus grandes pour optimiser leur fiscalité.
Ces clients investisseurs peuvent se prévaloir de plusieurs facteurs favorables, ainsi s'ils sont déjà propriétaires, leur futur bien, une fois loué, leur rapportera une rente régulière. Autant de garanties qui confortent le banquier dans le remboursement de l'emprunt.
Comment savoir si vous pouvez emprunter sans apport personnel ?
Pour commencer, nous vous conseillons de réaliser une simulation de crédit pour avoir une idée du montant des mensualités et vérifier votre capacité de remboursement.
À La Banque Postale, nos conseillers vous accompagnent : de la faisabilité au montage du dossier, ils vous aident à comparer les offres d’emprunt sans apport pour trouver les meilleures solutions.
Les conditions pour obtenir un emprunt sans apport
Présenter un dossier complet est la clé pour réussir à obtenir un prêt en l'absence d'apport financier.
Le profil de l'emprunteur
Il doit pouvoir montrer que ses revenus sont stables et que son emploi est pérenne.
Si vous êtes en CDD, contrat à durée déterminée, indépendant ou chef d’entreprise, rien n’est perdu. Il vous faudra seulement donner quelques justificatifs supplémentaires : des relevés de compte aux 3 derniers bilans annuels… La banque vérifie que votre situation financière est bien stable.
Le compte bancaire
Il vous est demandé de fournir les derniers relevés de vos comptes. L’organisme bancaire accorde beaucoup d’importance à votre gestion. Des situations de découvert régulières peuvent être un motif de refus de prêt.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’idéal est de pouvoir présenter des livrets d’épargne : Livret A, assurance-vie, PER…
Le taux d'endettement
Il doit être le plus bas possible et ne pas dépasser 35 %. Au-delà, la banque n’accorde pas d’emprunt.
Il est préférable aussi de ne pas avoir d’autres crédits en cours de remboursement.
Si vous avez un prêt à la consommation, nous vous conseillons de le rembourser avant de faire une demande de crédit immobilier, d’autant plus si vous n’avez pas d’apport personnel.
Des solutions pour pallier l’absence d’apport personnel
L’organisme prêteur vérifie avant toute chose que votre dossier est viable, c’est-à-dire que vous êtes solvable et en capacité dans la durée de rembourser les mensualités du prêt.
Pour augmenter les chances d’obtenir votre crédit si vous n’avez pas d’apport : obtenir un financement de substitution grâce à un petit prêt complémentaire.
Le Prêt Accession Action Logement
Les entreprises de plus de 10 personnes doivent verser chaque mois la PEEC (participation des employeurs à l’effort de construction) auprès d’Action Logement. Ces cotisations permettent la construction de nouveaux logements. En contrepartie, l’organisme collecteur propose à ses salariés des prêts pour les aider à accéder à la propriété.
Les caractéristiques du Prêt Accession Action Logement, anciennement appelé « prêt 1 % logement »(1) :
- Condition : prêt accordé sous condition de ressources.
- Financement : achat d’un logement neuf ou d’un logement social (HLM) uniquement depuis avril 2021.
- Montant : 40 000 € maximum.
- Taux d’intérêt : 0,5 % (hors assurance obligatoire).
- Durée du prêt : 25 ans maximum.
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Ce prêt social est destiné aux salariés dont les revenus sont trop modestes pour emprunter.
Les caractéristiques du Prêt Accession Sociale :
- Condition : prêt accordé sous condition(2) de revenus, sur la base de l’avis d’imposition N-2, et en fonction du nombre d’occupants du foyer et de la localisation du logement.
- Financement : achat de sa résidence principale : logement neuf ou ancien, possiblement avec travaux de rénovation, ou terrain à bâtir.
- Montant : jusqu’à 100 % du coût de l’opération.
- Taux d’intérêt : le taux fixe ou variable est plafonné entre 3,95 et 4,40 % selon la durée du prêt.
- Durée du prêt : 5 à 30 ans.
- Avantage : frais de notaire réduits.
Notez que le PAS peut aussi permettre de financer des travaux de rénovation énergétique, une extension ou un aménagement pour PMR. Le montant maximal du prêt est alors de 4 000 €.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Ce prêt complémentaire(3) s'adresse aux personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis au moins 2 ans.
Les caractéristiques du Prêt à Taux Zéro :
- Condition : prêt accordé sous condition de ressources et en fonction du nombre d’occupants du foyer et de la localisation du logement.
- Financement : acquisition de sa résidence principale.
- Montant : entre 20 et 40 % du coût de l’opération immobilière.
- Taux d’intérêt : 0 %.
- Durée du prêt : 20 ans au maximum.
Le Prêt Conventionné
Ce prêt permet d’accéder à l'accession de sa résidence principale. Le logement ne peut pas être loué avant 6 ans(4).
Les caractéristiques du Prêt Conventionné :
- Condition : pas de condition de ressource.
- Financement : achat ou construction de sa résidence principale et travaux
- Montant : jusqu’à 100 % du coût de l’opération.
- Taux d’intérêt : le taux fixe ou variable est plafonné entre 3,95 et 4,40 % selon la durée du prêt.
- Durée du prêt : 35 ans au maximum.
Le Prêt Epargne Logement
Les caractéristiques du Prêt Épargne Logement :
- Condition : prêt est réservé aux titulaires d’un plan d'épargne logement, PEL ou un compte épargne logement, CEL.
- Financement : achat ou construction de sa résidence principale.
- Montant : 92 000 €.
- Taux d’intérêt : le taux dépend de la date de souscription du livret.
- Durée du prêt : 15 ans au maximum.
Les autres aides existantes
Il existe d’autres aides pour vous permettre de financer une partie de votre achat immobilier. Certaines communes facilitent aussi l’accession à la propriété. Pour vous renseigner sur les aides locales auxquelles vous pouvez prétendre, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de la mairie de votre municipalité ou de consulter le site de l’ANIL, Agence nationale pour l'information sur le logement(6).
Crédit immobilier à impact (7)
Financement
Offre de prêt immobilier réservée aux particuliers, après étude et acceptation définitive du dossier par La Banque Postale. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter les propositions d'offre de prêt qui lui sont faites. Toute vente ou construction est subordonnée à l'obtention du (des) prêt(s) sollicité(s). En cas de non-obtention de ce(s) prêt(s), le demandeur sera remboursé par le vendeur des sommes qui lui sera versées, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité, disponibles auprès de votre conseiller en bureau de poste ou sur labanquepostale.fr > espace client.
Bénéficiez d'un accompagnement pour améliorer la performance énergétique de votre bien immobilier et profitez d'un taux plus avantageux lors de son achat.
Les points clés à retenir :
- L’apport personnel : une garantie financière qui facilite l’obtention d’un crédit immobilier.
- Il est possible, sous certaines conditions, d’emprunter sans apport pour sa résidence principale ou pour profiter d’avantages fiscaux pour un investissement locatif.
- De nombreux prêts et aides sont des solutions complémentaires intéressantes.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.
Articles associés
(1) https://www.anil.org/pret-1-logement/
(2) Article R. 31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.(3) https://www.economie.gouv.fr/cedef/ptz-pret-a-taux-zero
(4) Articles L. 31-10-6 et R. 31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation.
(5) https://www.economie.gouv.fr/particuliers/eco-pret-a-taux-zero-ptz-renovation-performance-energetique et https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000044637744
(6) https://www.anil.org/
(7) Offre de prêt immobilier réservée aux particuliers, après étude et acceptation définitive du dossier par La Banque Postale. L'emprunteur dispose d'un délai de réfléxion de 10 jours avant d'accepter les propositions d'offre de prêt qui lui sont faites. Toute vente ou constrution est subordonnée à l'obentention du (des) prêt(s) sollicité(s). En cas de non-obtention de ce(s) prêt(s), le demandeur sera remboursé par le vendeur des sommes qui lui sera versées, sous réserve de respecter les conditions d'éligibilité, disponibles auprès de votre conseiller en bureau de poste ou sur labanquepostale.fr > espace client.