Placements financiers

Fiscalité Immobilière

Nos solutions d’investissements concernées par la fiscalité immobilière sont la SCPI de rendement et la SCPI fiscale.

La SCPI de rendement ou fiscale

Fiscalité applicable aux porteurs de parts personnes physiques résidents fiscaux français (agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé).

Les associés de SCPI sont susceptibles de recevoir :

  • des revenus fonciers (revenus issus de la location des immeubles détenus par la SCPI),
  • des revenus financiers (revenus provenant des participations de la SCPI dans des OPCI ou des placements de trésorerie),
  • des plus-values immobilières (résultant de la cession d’immeubles par la SCPI ou de la cession des parts de la SCP).

Le régime fiscal applicable dépend ainsi de la nature du revenu (revenus fonciers, revenus financiers, plus-values immobilière).

Imposition des revenus

Fiscalité des revenus fonciers :
Le montant des revenus locatifs déterminé par la SCPI est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.

S’agissant de l’impôt sur le revenu, il existe deux régimes distincts.

Régime du micro foncier :

Le bénéfice du régime du micro-foncier s’applique sous conditions et est réservé aux associés propriétaires par ailleurs d’au moins un bien immobilier donné en location nue.
Ce régime est applicable aux associés dont le montant des revenus bruts fonciers, au niveau de leur foyer fiscal, n’excèdent pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition. Il consiste en l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des revenus bruts fonciers, représentatif de l’ensemble des charges engagées pour l’acquisition des revenus fonciers.
Les associés peuvent toutefois opter pour le régime réel d’imposition. L’option est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus foncier du foyer fiscal.

Régime réel d’imposition :

Ce régime s’applique dans les cas où le régime du micro-foncier n’est pas applicable ou sur option des associés. Dans ce cas, les associés peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts des prêts, ainsi que les frais afférents, contractés pour l'acquisition des parts de la SCPI. Le résultat net foncier global est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Si le résultat net foncier est négatif (déficit foncier), celui-ci est déductible du revenu global selon les modalités suivantes :

  • La partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros,
  • La partie du déficit non imputable sur le revenu global (intérêts d’emprunts et fraction du déficit supérieure à 10 700 euros) est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si les associés conservent leurs parts jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de l’imputation du déficit concerné.

Fiscalité des revenus financiers (issus du placement de la Trésorerie de la SCPI) :

Des revenus financiers peuvent être générés par les liquidités de la SCPI, par des dépôts de garantie placés sur des comptes bancaires productifs d'intérêts mais également par les dividendes que la SCPI peut percevoir de participations qu’elle détient dans des OPCI ou équivalents étrangers. Ces revenus sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

Modalités d’imposition :

Les revenus financiers perçus de la SCPI, sont imposables à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global d’imposition de 30 % parfois appelé prélèvement forfaitaire unique « PFU » ou « flat tax ».

Les associés peuvent toutefois écarter l’application de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire en optant pour l’imposition de leurs revenus de capitaux mobiliers suivant le barème progressif l’impôt sur le revenu. Attention, cette option est globale et porte sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers dans le champ de l’imposition forfaitaire (dividendes, intérêts, plus-values). Cela signifie qu’au titre d’une même année, les associés ne peuvent pas choisir l’application de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire pour certains revenus et l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu pour d’autres. Cette option s’exerce chaque année, de façon irrévocable, lors du dépôt de la déclaration de revenus.

A noter qu’en cas d’option pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, les dividendes éligibles sont soumis à l’IR après application d’un abattement de 40%.
En toute hypothèse, quel que soit le choix des associés, les prélèvements sociaux restent applicables. A noter qu’en cas d’option pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, une fraction de la CSG est en principe déductible du revenu global imposable.

Comment déclarer mes revenus de capitaux mobilier ?

Fiscalité des plus-values immobilières

En cas de cession des parts de la SCPI

Les plus-values réalisées lors de la cession des parts de la SCPI par les associés sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières privées et aux prélèvements sociaux (ainsi que, le cas échéant, à la taxe sur les plus-values excédant 50 000 €).

De façon générale, le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des parts majoré des frais d'acquisition (montant réel, hors montant forfaitaire).Lorsque les parts sont détenues depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-value est réduit d’un abattement pour durée de détention dont les modalités diffèrent concernant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :

Durée de détention des parts de la SCPI Taux d’abattement applicable par année de détention
Pour l’Impôt sur le Revenu Pour les Prélèvements Sociaux
Jusqu’à 5 ans 0% 0%
De la 6e à la 21e année 6% 1,65%
22e année révolue 4% 1,6%
Au-delà de la 22e année   9%

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée d’imposition :

  • Après 22 ans de détention concernant l’impôt sur le revenu,
  • Après 30 ans de détention concernant les prélèvements sociaux.

Le montant de la plus-value nette, après abattements, est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, auxquels s’ajoute, uniquement pour les plus-values d’un montant supérieur à 50 000 €, une surtaxe dont le taux varie entre 2% et 6% selon le montant de la plus-value dépassant le seuil de 50 000 €.

La plus-value doit être déclarée, accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et, le cas échéant, de la surtaxe, dans un délai maximum d’un mois à compter de la cession. L’exonération applicable lorsque le prix de cession n’excède pas 15 000 € n’est pas applicable en cas de cession de parts de la SCPI.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les associés dont le patrimoine immobilier, situé en France et hors de France, apprécié globalement au niveau de leur foyer fiscal IFI, excède 1 300 000 € sont imposables à l’IFI.

Pour la détermination de leur patrimoine immobilier taxable, les associés  sont tenus de prendre en compte les parts de la SCPI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers imposables (application d’un coefficient correspondant au rapport entre la valeur vénale réelle des biens immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la SCPI et celle de l’ensemble des actifs de la SCPI).

A noter que les emprunts ayant servi à l’acquisition de ces parts sont déductibles du patrimoine imposable suivant les conditions applicables.

    Le placement en Bourse est risqué, vous pouvez subir des pertes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Elles ne sont pas constantes dans le temps.