Ce dispositif, accessible à partir de 150.000€, a pour objectif de permettre la réhabilitation d’immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans un quartier ancien dégradé. En général, ces biens se trouvent dans les quartiers historiques des grandes villes. Il s’agit en général de bons emplacements pour la valorisation immobilière. L’opération doit être déclarée d’utilité publique. Après restauration, le bien devra être affecté à l’habitation principale du locataire. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculé sur le montant des travaux et des dépenses courantes (et non sur le montant du prix d’achat). Cette réduction d’impôt est égale à 30% des dépenses pour les immeubles dans un périmètre SPR (22% sinon), retenues dans la limite de 400 000 euros de dépenses pour 4 ans.
Le dispositif Loi Malraux
Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt sur le revenu Malraux en 2021 ?
Le dispositif est accessible aux contribuables fiscalement domiciliés en France, qui ont un projet d’achat ou sont déjà propriétaires d’un bien immobilier. Il a pour objectif de permettre la réhabilitation d’immeubles anciens dans des quartiers historiques des grandes villes. Au regard des enjeux économiques et financiers, ce dispositif s’adresse notamment aux foyers fiscaux disposant de ressources importantes et dont le taux marginal d’imposition est élevé.
L’investissement en démembrement
Autre solution, faire de l’investissement en nue-propriété dans le neuf. Le principe repose sur la technique du démembrement de propriété.
La pleine propriété d'un bien est composée de deux éléments : la nue-propriété et l'usufruit.
L'usufruit se caractérise par le fait de pouvoir profiter des fruits de l'exploitation du bien (par exemple, les loyers) et le droit de l’utiliser (l’habiter). Elle sous-entend en contrepartie la prise en charge des frais d'entretien courants liés au bien. Les travaux très importants touchant la structure même du bâtiment seront à prendre en charge par les deux parties. Il y a également d’autres obligations pour l’usufruitier, que nous développerons après.
La nue-propriété est donc la portion restante de la propriété. Elle n'ouvre pas droit à rétribution mais attribue cependant la capacité de vendre le bien, le modifier ou le détruire.
Il y a la possibilité de dissocier ces deux éléments de la pleine propriété par ce que l'on appelle un démembrement.
L’investissement en démembrement s'opère le plus souvent avec des bailleurs institutionnels ou sociaux qui s'occupent du bien (gestion, entretien) le temps du démembrement, dont la durée s’échelonne généralement de 15 à 20 ans. Cette opération peut concerner des logements neufs ou anciens, appartements ou maisons. A l'issue de cette période, le nu-propriétaire recevra l'usufruit du bien et acquerra donc par voie de conséquence la pleine propriété du bien, sans que cette reconstitution de la pleine propriété du bien donne lieu à la perception de droits de mutation (l’acquisition du bien donne lieu quant à elle à la perception de droits de mutation, même si la propriété est démembrée). Il pourra par la suite en disposer de la manière dont il le souhaite (occupation du bien, mise en location, résidence secondaire, vente ...).
Vous partagez temporairement le droit de propriété d’un logement neuf avec un bailleur social, vous en acquérant la nue-propriété, lui achetant l’usufruit. Le droit de propriété étant divisé, le prix l’est aussi. Vous bénéficiez donc d’une décote de 30 à 40% sur le prix du logement. Bien sûr, pendant la période du démembrement, vous ne disposez pas du bien, donc ne percevez pas de loyers. Mais à la fin de cette période, vous en récupérez sa pleine valeur, sans frais ni formalités. C’est une autre façon de se constituer un patrimoine pour votre retraite, par exemple.
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