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SCI familiale, des atouts méconnus

Pour gérer un patrimoine immobilier au sein d’une famille, pourquoi ne pas envisager la création d’une Société civile immobilière (SCI) familiale ? Les avantages sont nombreux. Explications.

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SCI familiale

Dessinez-moi une SCI familiale

La SCI familiale est soumise au régime juridique des SCI. On y trouve au moins deux associés mais il existera un lien de parenté ou d’alliance entre les associés jusqu’au quatrième degré inclus. L’objet d’une SCI familiale est limité à la gestion d’un patrimoine immobilier (gestion simple, mise en location). Vente et achat, qui sont des actes commerciaux, ne sont pas de son ressort. Toute SCI familiale a un gérant, désigné par les statuts. Il prend en charge l’ensemble des opérations de gestion du patrimoine immobilier sans nécessairement consulter les associés. En pratique, quand un associé apporte un bien immobilier à la SCI, la propriété lui revient en échange de parts sociales correspondant à sa valeur. 

Important

Comme toutes les sociétés, la SCI est créée pour 99 ans maximum renouvelables, ce qui permet de pérenniser la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Le capital social constitué au moment de la création de la société lui permet de disposer de fonds propres pour l’entretien et l’aménagement des biens.

Les raisons de créer une SCI familiale

  1. La famille va écarter le régime contraignant de l’indivision. Il ne pourra pas y avoir de vente forcée à l’initiative d’un indivisaire unique, ce qui garantit la pérennité du bien sur plusieurs générations lorsque la famille souhaite le conserver.
  2. La gestion du patrimoine immobilier (obligations fiscales, entretien, etc.) est facilitée en confiant la réalisation à une personne unique. La SCI peut par exemple mettre un immeuble en location ou même acquérir une résidence principale.
  3. Le choix de la SCI permet aux membres d’une même famille de démembrer la propriété du bien (séparer la nue-propriété et la jouissance du bien) de façon à affecter aux parts sociales des droits différents en fonction des attentes de chaque associé. Une telle liberté dans la configuration de la SCI, qui doit être détaillée dans les statuts.
  4. En vue de transmettre la totalité de leurs parts sociales à leurs enfants, les parents peuvent les céder progressivement en s’assurant de ne jamais dépasser les abattements à chaque donation.

Quelques inconvénients toutefois…

La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de la proportion de parts sociales détenues par chacun. Les formalités de création d’une SCI familiale sont contraignantes et coûteuses. Enfin, les règles de fonctionnement sont assez lourdes avec une convocation de l’assemblée générale ordinaire (AGO) à la fin de chaque exercice pour valider les comptes annuels, une convocation de l’assemblée générale extraordinaire (AGE) en cas de modification des statuts ou de révocation du gérant, la nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse, etc.

Comment créer une SCI familiale ?

Certaines formalités sont requises pour obtenir l’immatriculation de la société au RCS (Registre du Commerce et des sociétés) permettant de finaliser la procédure. La société, au travers de ses associés, devra également payer les frais associés à chaque étape. Faut-il recourir à un notaire ? C’est conseillé pour rédiger les statuts, constater les cessions de parts, etc. Toutefois, la liberté contractuelle dont bénéficient les associés peut leur permettre d’agir sans recours notarié, en utilisant des modèles de statuts de SCI en ligne et en dressant un acte sous seing privé.

Le cas des enfants mineurs

L’accès au statut d’associé d’une SCI familiale est ouvert au mineur, ses droits étant confiés à ses représentants légaux. Attention, les notaires ne sont pas tous d’accord quant aux actes de gestion possibles, par exemple l’achat d’un bien à crédit par les parents. Est-ce compatible avec la protection des intérêts d’un enfant mineur, alors qu’en étant associé dans la SCI, il peut être tenu indéfiniment responsable des dettes contractées par la société ?

Quoi qu’il en soit, l’intérêt qu’un enfant mineur devienne associé d’une SCI est principalement d’ordre fiscal. La constitution d’une SCI composée de mineurs permet d’éviter les lourds frais de succession, du moins tant que son but n’est pas purement fiscal et que son objet social est bien réalisé. Autre attrait : la fiscalité à l’occasion de la cession des parts de SCI va s’adoucir avec le temps (jusqu’à l’absence de toute imposition passé 30 ans de détention des parts). 

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