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Avis d'expert, déficits fonciers

Zoom sur les déficits fonciers

Quelle est la fiscalité des loyers perçus sur les immeubles loués nus ?

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux et le cas échéant à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Deux régimes d’imposition existent. Le « micro » foncier s’applique automatiquement aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € : il permet simplement d’être imposé sur les loyers après un abattement de 30 %.

Notons qu’il est possible d’opter pour trois ans pour le régime réel s’il se révèle plus favorable.

Le régime « réel » d’imposition permet au propriétaire de déduire de ses loyers annuels les charges qu’il a engagées pour percevoir les loyers : travaux d’amélioration ou d’entretien, frais de gardiennage, d’assurance, frais et intérêts d’emprunts...

La comparaison des revenus et des charges se fait tout d’abord immeuble par immeuble, puis fait l’objet d’une consolidation qui fait apparaître un résultat unique : positif ou négatif.

Si ce résultat est positif, il est alors intégré dans le revenu global du contribuable et donne lieu au paiement de l’impôt sur le revenu au barème progressif (jusqu’à 45 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à 17,2 % (dont 6,8 % sont déductibles de l’impôt sur le revenu l’année de leur paiement) et le cas échéant à la contribution sur les hauts revenus de 3 ou 4 %.

La mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a des impacts significatifs sur l’imposition des revenus fonciers en 2018 et 2019.

2018 : comprendre l’année de transition

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu est fixée au 1er janvier 2019. L’objectif de cette réforme est de rendre le paiement de l’impôt contemporain de la perception des revenus.

Dès janvier 2019, les contribuables verseront mensuellement un acompte prévisionnel sur l’impôt et les prélèvements sociaux correspondant à leurs revenus fonciers de 2019.

Pour éviter aux contribuables d’acquitter en 2019 à la fois l’impôt sur les revenus de 2018 et de 2019, un dispositif de remboursement de l’impôt dû sur les revenus de 2018 est prévu : le Crédit d’Impôt de Modernisation et de Recouvrement (CIMR).

Seule fera l’objet du CIMR, la partie de l’impôt sur les revenus 2018 qui correspond à des revenus non exceptionnels entrant dans le champ du prélèvement à la source.

L’impôt sur les revenus fonciers « neutralisé »

Les revenus fonciers de 2018 seront sauf exception considérés comme des revenus ordinaires. L’impôt et les prélèvements sociaux correspondants seront donc en quelque sorte « neutralisés » par le CIMR.

Habituellement, pour les contribuables au régime réel (voir notre rappel ci-dessous), la déduction de travaux d’amélioration ou d’entretien se traduit par un impôt sur le revenu à payer moindre, à proportion du taux marginal d’imposition.

Exceptionnellement, la prise en compte de tels travaux réalisés en 2018 se fera sur un revenu finalement non imposé.

Quelle prise en compte pour les travaux réalisés en 2018 ?

Pour éviter des comportements d’optimisation consistant à différer dans le temps des travaux non urgents et ainsi maintenir le dynamisme du secteur du bâtiment ; le législateur a mis en place une mesure temporaire. Le dispositif retenu prévoit que les travaux réalisés en 2019 seront déductibles à hauteur de la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019.

Ainsi :

  • la déduction des travaux réalisés en 2018 sur les revenus 2018 n’a pas d’impact fiscal car l’impôt sera effacé par l’application du CIMR
  • 50 % du montant des travaux de 2018 pourra être à nouveau déduit des revenus fonciers de 2019 du fait du système de moyenne.
  • Par conséquent, si un contribuable réalise des travaux uniquement en 2019, ceux-ci ne seront déductibles qu’à hauteur de 50 % de leur montant.

Ainsi, quel que soit le rythme de réalisation des travaux non urgents en 2018 et 2019, le montant déductible en 2019 sera égal à la moyenne des deux années.

Que faire si mes revenus fonciers sont déficitaires ?

Lorsque le résultat foncier est négatif, il est imputable sur vos autres revenus imposables au barème progressif. Cette déduction est cependant doublement limitée, d’une part :

  • le déficit provenant du paiement d’intérêts d’emprunts n’est pas déductible du revenu global ;
  • la déduction annuelle est limitée à 10 700 € par an. Par ailleurs, le contribuable qui en bénéficie est tenu de maintenir le bien en location durant les 3 années suivantes, sous peine de réintégration dans le revenu imposable de l’année de cessation de la location du déficit imputé sur les revenus globaux des 3 années précédentes.

La part du déficit qui n’est pas déduite est mise en report, c’est-à-dire stockée pendant 10 ans et viendra à l’avenir « gommer » de futurs revenus fonciers positifs.

Que faire de mon stock de déficits fonciers en report si je vends l’immeuble ?

Lors de la vente d’un bien ayant généré des déficits restant en report, vous pourrez choisir entre :

  • maintenir le report : avec la perspective de compenser de futurs revenus fonciers positifs, au risque de les perdre définitivement. En effet : au-delà de 10 ans, les déficits en report non utilisés sont définitivement perdus.
  • ou bien, évaluer avec le notaire chargé de la vente s’il est pertinent de prendre en compte le déficit non imputé pour le calcul de la plus-value de cession de l’immeuble.

Dans ce dernier cas, le déficit en report viendra réduire le montant de la plus-value imposable, donc l’impôt sur la plus-value immobilière.

Seul le déficit non imputé peut être pris en compte, la conservation des déclarations d’impôt sur le revenu et des revenus fonciers sera essentielle pour en apporter la preuve.

En cas de décès, que devient le stock de déficits fonciers en report ?

En principe, il est perdu pour les héritiers, sauf pour le conjoint qui peut conserver le report déficitaire pour l’avenir : c’est une forme de continuité du foyer fiscal.

(Article mis à jour en avril 2018)