La location saisonnière s’assimile à une location meublée de courte durée. Ce qui signifie que l’appartement ou la maison doit comprendre le matériel de la vie courante (literie, table, chaises, etc.) et qu’il est destiné à une clientèle de passage. Celle-ci y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine, ou au mois (les chambres d’hôtes sont exclues de la catégorie de « meublés de tourisme »). Ce cadre posé, pesons le pour et le contre de cette formule pour l’investisseur.
Souplesse et sécurité
Premier atout de la location saisonnière, sa flexibilité. Et pour cause, vous louez votre bien quand vous le souhaitez et à qui vous voulez. Dès lors, libre à vous de ne pas le mettre en location pour y passer du temps ou le laisser à un ami par exemple, et de le louer à certaines périodes de l’année seulement, notamment en pleine saison touristique. Deuxième élément favorable : le risque d’impayé est très faible avec ce type de location, le règlement étant fait généralement à l’avance et une caution pouvant être exigée.
Quel rendement espérer ?
Loué à la semaine ou au mois, un appartement ou une maison bien situés, au cœur d'une région touristique prisée, en bord de mer ou à la montagne notamment, devrait générer des rentrées d'argent confortables pour son propriétaire. Mais de la théorie à la pratique, c’est loin d’être automatique. Tout dépendra du taux de remplissage du bien. Plus il sera élevé, plus les revenus dégagés seront importants au cours de l’année. De quoi va dépendre ce taux ? De l’attractivité de votre bien (rareté, qualité, emplacement, tarification, etc.).
Et après ? C’est en partant de ce taux de remplissage estimatif que vous allez pouvoir calculer le rendement d’un investissement immobilier en location saisonnière. Comment définir le rendement brut ? En divisant les loyers perçus dans l’année (estimés selon le taux d’occupation du bien) par le prix d’acquisition (frais de notaire et coût du crédit compris) et multiplier le tout par 100. Le résultat est à comparer avec d’autres types d’investissements, dans la pierre ou financiers. Attention, sachez que cet indicateur est imparfait. Pour estimer plus finement le rendement, prenez en compte l’ensemble des charges afférentes au logement : assurance, énergie et eau, abonnement Internet, entretien, commission des sites d’annonces, etc. Bon à savoir : selon les professionnels, le taux de remplissage d'un bien saisonnier se situe généralement entre 40 et 75 %.
À ne pas oublier
Le coût de gestion supplémentaire (10 à 20 % du loyer) si vous êtes loin du bien et devez en déléguer la gestion (par exemple, l’accueil des locataires).
Par ailleurs, les revenus des locations meublées sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction du montant des revenus annuels tirés de cette activité, vous relevez soit :
du régime réel d’imposition, lequel tient compte des frais réellement supportés avant la taxation des revenus,
du régime micro-BIC, un régime simplifié permettant de déduire un forfait représentatif des frais et charges avant imposition.
Ce régime micro-BIC crée une distinction entre les meublés de tourisme classés et les non classés. Depuis l’adoption de la loi de finances pour 2024, il est prévu :
pour le loueur de meublés de tourismes classés : un abattement de 71 % sur ses revenus, à condition d’avoir réalisé un chiffre d’affaires inférieur à 188 700€ en année N-2,
pour le loueur de meublés de tourisme non classés : un abattement de 30 % sur ses revenus, à condition de réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 15 000€.
Ces frais sont à prendre à compte car ils vont venir diminuer d’autant le rendement net perçu.
À savoir avant d’investir
La location saisonnière a gagné en popularité ces dernières années auprès des investisseurs. Mais gare à certains revers avant d’investir. Premier d’entre eux : vous ne disposez pas de la visibilité offerte par une location de longue durée, avec son bail sur 3 ans en location nue par exemple. Second point : l’environnement réglementaire est aussi très mouvant sur ce terrain et est souvent de plus en plus contraignant (la loi de finances pour 2024 a notamment durci la taxation des revenus des locations meublées de tourisme non classées).
À noter
Si vous envisagez de pratiquer la location saisonnière, vous devrez déclarer la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce.
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