Immobilier locatif : quel régime fiscal choisir ?

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19/05/2025

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C’est entendu, les loyers perçus sont imposables. Une bonne connaissance des règles vous permettra d’optimiser votre investissement locatif.

La fiscalité des revenus immobiliers est différente selon qu’il s’agit d’une location nue ou meublée. C’est un point de départ à connaître pour éviter tout malentendu.

Bon à savoir : la location nue (dite aussi location vide) revient à mettre en location un logement vide de meubles et comportant uniquement certains équipements nécessaires comme le mobilier de cuisine ou les sanitaires. Le bail est de 3 ans au minimum. A contrario, dans une location meublée, il y a obligation de fournir un ameublement précis, comportant par exemple un réfrigérateur, un lit, une table, etc. La durée du bail est plus courte, de 1 an minimum. Les conditions sont différentes pour une location saisonnière.

Vous louez nu

Dans ce cas, on déclare les loyers perçus à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si le montant brut des loyers (hors charges) n’excède pas 15 000 euros, on est soumis par défaut au régime du micro-foncier. On bénéficie alors d’un abattement de 30 % (censé couvrir vos charges propriétaire), ce qui signifie que les loyers seront imposés sur 70 % du total perçu.

À noter : ce régime ne s’applique pas à certains dispositifs spécifiques (comme l’investissement dans les Monuments Historiques ou autres dispositifs fiscaux).

Au-delà de 15 000 euros de loyers, changement de régime avec passage au « réel ». Aux revenus fonciers est alors soustrait l’ensemble des dépenses supportées (intérêts de l’emprunt, frais bancaires, travaux de réparation, etc.).

Peu importe le régime, si les charges sont supérieures aux revenus perçus, vous créez alors un déficit foncier.

Important : il est possible sur option de renoncer au micro-foncier pour les revenus inférieurs à 15 000 euros, ce qui peut être intéressant quand les charges sont élevées. Il faut alors remplir une déclaration de revenus fonciers. Ce choix vous engage toutefois pour trois années sans retour en arrière possible (la reconduction est ensuite annuelle).

Comment choisir entre les deux régimes ? Le match se joue si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros annuels. Dans le cas de travaux importants, de charges très élevées, de la présence d’un prêt immobilier pour financer l’opération (les intérêts d’emprunt et les assurances sont déductibles), voire de frais de procédure avec un mauvais locataire, le régime réel pourra alors être plus efficient, l’ensemble étant déductible des revenus.

Vous louez meublé

Changement de décor, puisque vous êtes cette fois imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut retenir un montant pour commencer : 23 000 euros. Si vos recettes locatives annuelles dépassent ce montant de 23 000 euros et qu’elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, vous aurez alors le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En revanche, si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie (si recettes annuelles inférieures à 23 000 euros ou si recettes inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal), vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Exemple : si vos loyers locatifs sont de 25 000 euros, que les revenus globaux du foyer sont de 75 000 euros, vous conservez le statut LMNP car les revenus locatifs ne pèsent que 33 % des revenus globaux.

Reste ensuite à s’y retrouver dans les autres plafonds fixés par la loi pour bénéficier des différents régimes fiscaux : micro-BIC, réel simplifié et réel normal.

Avec le régime du micro-BIC, vous profitez d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus et charges locatives (montant minimum de l’abattement forfaitaire : 305 euros).

Avec le régime réel, les impôts sont calculés après soustraction des charges déductibles (y compris l’amortissement du bien). Sachez que le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 euros par an. Au-delà et jusqu’à 254 000 euros, le régime réel simplifié s’applique. Les revenus locatifs donnent la possibilité d’amortir le bien (y compris le mobilier acquis) et de déduire certaines charges. Au-delà de 254 000 euros, le régime réel normal est de rigueur, nécessitant un bilan comptable complet.

Important : la loi de finances pour 2025 a quelque peu modifié le régime fiscal de la location meublée non professionnelle : en cas de revente du bien immobilier, les éventuels amortissements comptables déduits des recettes locatives, seront réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Toutefois, passé 22 ans de détention, le bien est exonéré d’impôt sur les plus-values (et de prélèvements sociaux passé 30 ans).

Quel régime choisir ? Nulle réponse formelle peut être donnée à cette question. Pour tirer avantage du statut de LMNP, il faut se pencher de près sur les plafonds fiscaux pour choisir le régime le plus adapté à votre situation et aux investissements envisagés.

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