Au prix de l'acquisition ou de la construction, ajoutez-le montant des frais de notaire. Sans oublier les frais engendrés par la souscription du prêt (frais de dossier, de garanties).
1 - Etablissez le coût total de l'opération
2 - Déterminez votre apport personnel
Votre apport personnel disponible est constitué par les capitaux dont vous disposez, provenant de votre épargne, du déblocage de votre participation salariale, de la vente d’un autre bien, d’une donation… Si vous possédez une somme d’argent placée à des conditions attractives, peut-être avez-vous intérêt à emprunter le maximum pour financer votre acquisition, et éviter de recourir à votre épargne.
Ensuite, il vous reste à définir le montant du capital à emprunter. Ce chiffre correspond à la différence entre le coût total de l'opération d’achat moins votre apport personnel.
3 - Faites le tour des prêts réglementés
Les banques proposent aujourd'hui des prêts immobiliers à taux bas. En ce moment, le Prêt à Taux Zéro, nouvelle formule 2016, est très favorable. Il peut, par exemple, permettre à un couple d'emprunter jusqu'à 60 000 € pour l'achat d'un bien de 150 000 € situé en région parisienne sans avoir à payer d’intérêts.
Le prêt conventionné peut vous permettre de financer l'intégralité de votre bien et vous ouvrir droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). Celle-ci, accordée sous condition de ressources, couvre une partie de vos mensualités de remboursement. Cependant, les taux du prêt conventionné sont plus élevés que les prêts immobiliers proposés par les banques. Faites les calculs avec votre conseiller financier pour savoir s'il est judicieux de recourir à ce type de prêt.
Autre piste à explorer : les prêts « accession » attribués par les organismes collecteurs du 1% (Action logement). Ils sont réservés aux salariés qui appartiennent aux entreprises d'au moins 10 salariés. Selon la localisation du bien, leur montant maximum varie entre 7 000 et 25 000 €, avec des taux souvent plus avantageux que ceux proposés par les banques. Pour pouvoir bénéficier de ces prêts « accession », il faut en faire la demande à l'organisme auquel votre entreprise verse sa participation.
4 - Complétez avec un prêt habitat
En complément ou au lieu des prêts aidés, les prêts « habitats » proposés par votre banque vous permettront de boucler le financement de votre achat. Chaque banque possède sa grille de taux, établie en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt, de l’apport personnel…
A noter : Le montant du capital empruntable dépend de votre capacité de remboursement. Le taux d'endettement admis est en général de 33%. Cela veut dire que 33% de vos revenus, au maximum, doivent être consacrés au remboursement de vos prêts immobiliers et le cas échéant prêts à la consommation.
5 - Couvrez au mieux le risque décès-invalidité et le risque perte d’emploi
La banque, pour accorder le prêt immobilier, exige que l'emprunteur soit assuré contre le risque de décès et d'invalidité. Cette garantie protège également la famille de l'emprunteur. En cas de décès, par exemple, l'assureur rembourse le capital restant dû. Les héritiers deviennent propriétaires sans rien devoir à l'établissement de crédit. En matière d'invalidité, chaque assureur a sa propre définition et ses conditions de mise en œuvre de la garantie. L'emprunteur peut adhérer au contrat de groupe proposé par l'établissement de crédit ou souscrire, à titre individuel, un contrat présentant un niveau de garanties équivalent auprès d'un autre assureur.
Il est également possible de couvrir par l'assurance perte d'emploi le risque de chômage. Sous certaines conditions, l'assureur rembourse le prêt au lieu et place de l'emprunteur qui perçoit des allocations de chômage à la suite d'un licenciement.
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