Tout ce qu’il faut savoir avant de sous-louer son logement

La sous-location est le fait de louer à un tiers un logement dont vous êtes vous-même locataire. Le locataire initial devient à son tour un bailleur. Il loue tout ou partie de son logement à une autre personne, le sous-locataire.

La sous-location est à distinguer de l’hébergement occasionnel. Accueillir des amis voire de la famille gratuitement ne constitue pas une sous-location. Il s’agit de louer une chambre ou un appartement à un tiers, même pour une courte durée, en échange d’un loyer.

Oui ! Il ne s’agit pas d’un droit automatique pour le locataire. La loi du 6 juillet 1989 impose une condition essentielle : l’accord écrit du propriétaire.

Le propriétaire, en sa qualité de bailleur, conserve toujours un droit de regard sur son bien immobilier. Il a le droit de s’opposer à la sous-location de son logement, sans avancer de motif.

Le locataire doit formuler une demande écrite, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire donne son accord, il doit l’officialiser par écrit. Le format n’a pas d’importance : il peut s’agir d’un courrier postal, d’un e-mail, d’un simple texto…

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire initial et le sous-locataire signent un contrat de sous-location. Le document juridique définit avec précision les droits et obligations de chacun :

• Durée, montant et modalités de paiement du loyer.
• Conditions de résiliation.
• Montant et modalités de restitution du dépôt de garantie.
• Réalisation de l’état des lieux…

Pour être valable, ce contrat doit impérativement être accompagné de l’accord écrit du propriétaire et d’une copie du bail principal.

Par rapport à un bail traditionnel, certaines contraintes particulières s’appliquent à une sous-location :

• La durée de la sous-location ne peut pas dépasser la durée du bail principal.
• Dans les zones touristiques ou les grandes villes, la durée maximale de location peut être limitée à 120 jours par an.
• Dans certains cas, notamment pour les locations saisonnières, une déclaration préalable en mairie peut être obligatoire.

Le montant du loyer demandé au sous-locataire est réglementé. Il ne doit pas dépasser le loyer payé par le locataire au propriétaire. Si seulement une partie du logement est mise à disposition, le calcul se fait proportionnellement à la surface louée.

Par exemple, vous payez 800 € de loyer pour un appartement de 40 m², soit 20 € du m². Vous décidez de sous-louer une chambre de 10 m². Le « sous-loyer » maximum s’élève à 200 € (10 m² x 20 € du m²).

Le montant du sous-loyer doit être soumis à l’approbation du propriétaire. Même si vous respectez les règles de calcul, il est en droit de refuser s’il juge le montant trop élevé.

La sous-location d'un logement sans l'accord écrit du propriétaire est une violation grave du contrat de bail. Cette pratique illégale expose le locataire à de multiples sanctions dont :

• Une résiliation du bail auprès du tribunal.
• Une expulsion du sous-locataire, en raison de l’occupation injustifiée du logement.
• Le paiement de dommages et intérêts.
• Des poursuites pénales pour fraude ou escroquerie dans les cas les plus graves.

Il n’existe pas d’assurance spécifique en cas de sous-location. Si un logement est sous-loué, l'assurance habitation du locataire principal reste le cadre de référence. Le contrat couvre le propriétaire pour les éventuels dommages causés au logement, du fait du locataire principal ou du sous-locataire.

Le locataire principal demeure responsable des agissements du sous-locataire. Si vous souhaitez sous-louer votre logement, il est recommandé :

• De réaliser un état des lieux détaillé à l'entrée puis à la sortie, afin de pouvoir justifier de l'état des lieux en cas de litige.
• De réclamer à votre sous-locataire une attestation de responsabilité civile locative.

La sous-location nécessite d’accorder une attention particulière à l’assurance habitation du logement. Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez avec soin les garanties prévues au contrat du locataire, mais aussi l’éventuelle couverture personnelle du sous-locataire !