C’est désormais un élément clé de toute opération immobilière. Pour vendre un bien ou le louer, plusieurs types de diagnostics immobiliers regroupés dans un dossier de diagnostic technique, dit DDT, sont exigés des parties. Ce dossier devra être réalisé par une société spécialisée et certifiée en diagnostic avant la signature de l'acte authentique dans le cas d'une vente ou de la signature du bail s'il s'agit d'une location.
Vous avez dit DDT ?
Pour la vente d’un bien, le DDT comprendra jusqu’à 12 documents, tous listés à l’article L271-4 du Code de la construction, l’un des plus connus étant le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour une location, le DDT fourni au locataire sera légèrement réduit. Le but est avant tout d’informer l'acquéreur ou le locataire sur les caractéristiques du logement pour lequel il projette de faire une d’acquisition/location.
La réalisation de ces diagnostics est à la charge du propriétaire, peu importe qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location. Leurs prix ne sont pas encadrés par la loi, les tarifs étant librement fixés par les entreprises spécialisées. La remise du DDT se fera au moment de la signature du contrat de vente ou de bail.
Bon à savoir
Le DPE est opposable, signifiant que le propriétaire engage sa responsabilité, avec en cas de diagnostic erroné, des réparations en justice possibles suite à l’action de l’acquéreur. Sa réalisation n’est donc pas à prendre à la légère.
Que doivent faire les propriétaires/bailleurs ?
Dans la majorité des situations, les insuffisances relevées par le DDT n’imposent pas au propriétaire vendeur ou bailleur de faire des travaux pour y mettre fin. Les diagnostics ont avant tout une valeur informative, mais ils peuvent inclure des préconisations de travaux. Sont notamment concernés l’installation intérieure de gaz et d’électricité, l’état des risques et pollutions, ou encore le DPE. En revanche, en présence d’un danger « grave et imminent », certains travaux seront exigés (présence d’amiante, de plomb dans des cas précis).
Pour les biens ayant un DPE classé F ou G, le temps presse toutefois. Pour ces logements, existe en effet une obligation d’effectuer un audit énergétique en plus du DPE. Il s’agit d’un état des lieux complet de la performance énergétique d’un logement, utile pour identifier les faiblesses du bâtiment et proposer des travaux pour améliorer ses performances. De quoi permettre à l’acheteur du bien de connaître les travaux urgents à effectuer et le budget qu’il faut prévoir à cet effet.
Quel impact sur les acquéreurs ?
Reste un élément moins connu des ménages : le DDT et plus spécifiquement en son sein, le DPE, peut être pris en considération par la banque pour l’obtention d’un crédit immobilier. Si vous avez l'intention d'acheter un logement avec un DPE bas, il faudra prendre en compte le coût des travaux de rénovation dans votre demande de crédit immobilier. Votre dossier doit alors inclure des devis pour évaluer avec précision les coûts prévus pour la rénovation énergétique de la propriété. De plus, les faibles performances énergétiques d’un bien signifient des charges plus importantes (électricité, gaz, etc.), qui vont peser sur la situation financière de l’emprunteur et accroître les risques d’insolvabilité. Pour une banque, ces charges vont davantage impacter votre reste à vivre et augmenter les risques de défaut de paiement concernant vos mensualités de prêt.
Si votre projet d’acquisition concerne un investissement locatif dans un bien nécessitant des travaux de mise aux normes par exemple, votre rentabilité en sera impactée, et ce d’autant que vous devrez réaliser des travaux rapidement pour éviter une vacance locative. Les établissements bancaires sont notamment prudents avant d’accorder un prêt immobilier pour l’acquisition de passoires thermiques dans le cadre d’un investissement locatif car cela peut impacter la rentabilité du projet sur le long terme.
Bon à savoir
Pour les biens économes ayant un DPE bien positionné, classé A, B ou C, les banques peuvent proposer des offres de crédit dites vertes, avec un taux plus attractif. Elles peuvent aussi outrepasser les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sur le taux d’endettement maximal du ménage emprunteur (35% assurance comprise) et sur la durée du crédit (27 ans sous conditions). Sachez aussi que pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) afin d’acheter un logement ancien, votre banque peut vous demander un DPE « projeté » pour compléter votre demande de crédit. Ce document prend en compte les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien.
Le DPE, critère décisif de l’investissement
Les cartes du marché immobilier locatif ont été rebattues par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui acte notamment la disparition programmée des biens classés DPE F en 2028 (après les G depuis 2025) et E en 2034. Des milliers de logements deviennent ainsi inlouables à brève échéance, même si la réforme du mode de calcul du DPE depuis cette année freine cette évolution. Les investisseurs sont donc à un virage stratégique : le DPE devient un critère central pour près de 80% des acheteurs au même titre que la rentabilité, la tension locative ou la fiscalité. Investir dans un bien dégradé, c’est prendre le risque d’un actif bloqué, coûteux à rénover et peu liquide à la revente.
