L’envie de se mettre au vert
3,7 millions. C’est le nombre de résidences secondaires en France selon l’Insee (chiffres de 2021), soit 9,9 % du parc de logements ordinaires. Précisions : la résidence principale est un lieu d’habitation pour une durée de 8 mois ou plus dans l’année (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), quand la résidence secondaire est utilisée pour des courtes durées.
Acheter une résidence secondaire, c’est avoir un autre chez soi dans lequel se ressourcer pour un week-end, des vacances, et pourquoi pas y vivre à la retraite. On y va quand on veut, sans contrainte de location : cette liberté séduit. C’est aussi un élément constitutif de son patrimoine. Au fur et à mesure du remboursement du prêt, on accumule un capital supplémentaire, sachant que le bien peut être revendu et permettre une éventuelle plus-value.
La définition de l'administration fiscale est le logement correspondant au principal établissement du contribuable (lieu de vie habituel, fréquentation régulière, stabilité...) et le centre de ses intérêts personnels et professionnels (famille, emploi, activités essentielles).
Au regard de la loi : "la résidence principale est entendue comme le logement occupé soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation"
Attention au coût de l’opération
Le prix d’une résidence secondaire ne se résume pas à l’achat. En additionnant toutes les dépenses fixes, sans compter les imprévus, ce bien pourra coûter plusieurs centaines d’euros par mois en plus du crédit immobilier. Quels sont les frais à anticiper ? D’abord, ceux portés par le chauffage, l’électricité, l’eau, l’entretien (notamment s’il y a un espace extérieur important), la piscine, etc. Tous ces frais dépendront bien sûr de la localisation du logement, avec souvent plus de coûts en front de mer à cause des embruns chargés de sel. Pour une maison, le ravalement sera une dépense lourde à envisager un jour ou l’autre. Et pour un appartement, les charges de copropriété ne sont pas à négliger.
Dans l’équation financière, l’assurance habitation sera à inclure. Mais aussi la fiscalité. Assujettie à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures, la résidence secondaire n’est en outre pas concernée par la disparition de la taxe d’habitation connue par la résidence principale. Une majoration de 5 à 60% est même prévue dans certaines communes.
Quid en cas de vente ?
Après des années à passer des vacances dans votre résidence secondaire, il se peut que vous vous en lassiez. Dans ce cas, vous pouvez mettre votre bien en location (saisonnière ou non). Ou vous pouvez également le revendre, non sans savoir que la plus-value éventuelle sera taxée au taux de 19,7 % auquel s’ajoutent 17,20 % de prélèvements sociaux les cinq premières années de détention. Un abattement s’applique ensuite jusqu’à l’exonération totale à partir de la 22ème année (30 ans pour les prélèvements sociaux).
La tentation de l’investissement locatif
Le but est ici tout autre. La clé d’un investissement locatif, c’est de trouver un locataire. C’est la grande différence avec une résidence secondaire. On ne s’improvise pas investisseur immobilier, on le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions. C’est un investissement qui nécessite une réflexion sur ses motivations et qui s'inscrit dans une volonté de constituer un patrimoine. Investir dans l’immobilier locatif répond à plusieurs objectifs possibles : compléter ses revenus, préparer sa retraite, protéger sa famille, diversifier son patrimoine ou encore transmettre un capital dans de bonnes conditions.
Bon à savoir
Il est important de noter que la performance énergétique est devenue un critère central à prendre en compte dans le cas d’un investissement locatif. En effet, un niveau de performance énergétique (DPE) trop bas, peut rendre impossible la location de votre bien.*$
Source : Service Public - "Location et gel des loyers des passoires énergétiques"
Les illusions de la pierre
Sur le papier, la pierre rémunère souvent plus que les placements financiers peu risqués. Attention cependant, il faut d’une part toujours calculer le rendement sur la valeur actuelle du bien, et non sa valeur historique (prix d’achat). Il faut aussi, tenir compte des charges, des impôts locaux, des frais d’assurances, de gestion locative, d'absence de locataires… Quand on est propriétaire, il ne suffit pas de calculer combien le bien rapporte, il faut aussi regarder combien cela va coûter pour conserver son patrimoine en bon état.
Couple résidence secondaire et location
Acquérir une résidence secondaire et envisager un investissement locatif sont in fine deux situations bien différentes. Les stratégies à mener n’ont rien de comparable, les buts poursuivis non plus. Pour autant, il s’agit dans les deux cas d’une acquisition immobilière qui s’appuie sur des éléments identiques (prix de marché, taux de crédit, fiscalité locale…) et dont la fonction pourra varier dans le temps.
Ainsi la résidence secondaire pourra-t-elle aussi s’apparenter à un investissement locatif. Illustration : pour éponger tous les frais liés à cette résidence, la mise en location saisonnière est une solution. C’est notamment le cas d’un appartement acheté dans une station de sports d’hiver, d’une maison au bord de la mer, ou encore d’un appartement bien situé dans une grande ville, que vous comptiez surtout utiliser pour votre retraite.
Attention toutefois, une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs par an, avec une limite à 120 jours par an (Cf. loi Alur de 2014). Et certaines municipalités de grandes villes imposent une autorisation préalable de changement d’usage, votre résidence secondaire devenant alors un meublé touristique. Enfin, n’oubliez pas que toutes les recettes tirées de la location d’une résidence secondaire sont imposables, soumises au régime des locations meublées. Vos revenus devront donc être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme revenus fonciers.
