Bien connaître le marché
C’est le préalable. Après trois années de baisse ou de stagnation, les prix de la pierre tendent à se stabiliser progressivement au niveau national. Une légère hausse des prix serait même à l’œuvre, avec +1 % en 2025 (données INSEE, SDES, Notaires de France). Attention, certaines grandes villes et bassins d’emploi affichent une reprise plus marquée. Et l’ancien a mieux repris que le neuf. Bref, le marché immobilier reste très hétérogène, d’où l’importance d’étudier précisément le secteur géographique ciblé, quartier par quartier, afin d’identifier les véritables opportunités d’achat.
Quel est votre but ?
Un toit pour vous ? Un revenu locatif ? L’objectif de votre achat immobilier est évidemment décisif car il va orienter le type de bien recherché et sa localisation. De manière générale, pour sa résidence principale, on privilégiera le confort, la performance énergétique et la proximité des services/transports. Pour un investissement locatif, le potentiel de la demande est évidemment clé, à mettre en lien avec le prix d’achat, pour atteindre une bonne rentabilité.
Évaluer les conditions de financement
Autre pendant d’un achat, le financement. Malgré une légère remontée au printemps, les taux de crédit se sont eux aussi stabilisés à des niveaux plus raisonnables pour les emprunteurs en 2026, en moyenne autour de 3 à 3,50 % sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Quel est votre apport personnel, ensuite ? Est-il de 15 % de la valeur du bien ? De 20 % ? Plus il est important, plus vous aurez la possibilité de négocier les conditions du crédit.
Ce taux d’emprunt n’est pas le seul élément du crédit. Il faut aussi prendre en considération le coût de l’assurance emprunteur, variable selon différents critères (âge, santé, métier à risque, etc.).
Le cas de primo-accédants
Un levier tel que le prêt à taux 0 (dit PTZ), leur permettra de financer un projet immobilier. Sous réserve de ne pas dépasser certains plafonds de ressources, les primo-accédants peuvent obtenir un prêt sans intérêt, sans frais de dossier, de 25 ans maximum. Il ne peut pas concerner la totalité de l’achat mais est un coup de pouce utile pour financer son projet. Tous les logements neufs sont concernés jusque fin 2027 et certains logements anciens sous conditions.
Additionner tous les coûts
Un achat immobilier réussi repose avant tout sur un budget solide. Ce qui nécessite d’évaluer assez précisément les coûts liés à votre projet. Le prix du bien visé est bien sûr central, mais il ne faut pas s’y limiter. Les frais périphériques d’un achat immobilier sont constitués des frais d’acquisition, dits frais de notaire, qui atteignent 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ajoutez-y les éventuels travaux qui font suite à l’achat, les charges courantes (notamment celles de copropriété), les impôts locaux, la fiscalité des revenus locatifs...
Avant de valider une acquisition immobilière, mettez tous ces éléments à plat, réalisez une simulation complète en mettant en face vos revenus et dépenses, tout compris. C’est un bon moyen de ne pas vous mettre en péril financier à moyen terme.
Rénovation énergétique
La performance énergétique est devenue un critère central dans toute transaction immobilière. Les normes en la matière peuvent alourdir la facture. C’est un point à prendre obligatoirement en considération, si vous visez un investissement locatif sous peine d'impossibilité de louer votre bien*$. C'est également pertinent dans le cadre d’une résidence principale, en effet, toute revente future sera liée à cette contrainte énergétique. Il faut donc anticiper les éventuels travaux de rénovation énergétique dans votre budget simulé.
Source : Service Public - "Location et gel des loyers des passoires énergétiques"
