Le viager immobilier, une bonne idée ?

Investir en viager occupé consiste à acheter un bien décoté à un vendeur âgé qui l’occupe. Exemple : soit un bien estimé à 300 000 euros dans lequel vit une femme seule de 75 ans. La valeur occupée est fixée à 150 000 euros. L’acquéreur verse alors un bouquet de 50 000 euros au comptant et les 100 000 euros restants sont convertis en rente viagère, soit environ 575 euros par mois. Ce revenu est versé jusqu’au décès de la propriétaire, qu’il survienne peu de temps ou très longtemps après la vente immobilière réalisée. Côté vocabulaire, l’acquéreur est nommé débit-rentier.

Quelques points valent toutefois d’être éclaircis. Il faut noter que les droits de mutation sont calculés sur la valeur économique effectivement transmise à l'acquéreur, c'est-à-dire sur la valeur du bien après prise en compte du droit d'usage ou de l'usufruit conservé par le vendeur. Sur le plan fiscal, la taxe foncière sera par la suite à la charge de l’acquéreur, donc du débit-rentier, sauf stipulation contractuelle contraire.

Ensuite, que se passe-t-il si l’acquéreur veut revendre le bien ? C’est possible, dès lors qu’une clause contractuelle l’aura prévu (d’où l’importance de bien rédiger le contrat initial). En cas de projet de revente, la plus-value immobilière sera déterminée selon les règles de droit commun, à partir du prix d'acquisition retenu lors de l'achat en viager. Autre question : si le débit-rentier décède avant le crédit-rentier ? En cas de décès du débit-rentier, la rente viagère constitue une dette successorale transmise aux héritiers, sauf disposition particulière du contrat ou renonciation à la succession. En cas de défaut de paiement, le crédit-rentier peut mettre en œuvre la clause résolutoire prévue à l’acte. 

Depuis la crise sanitaire, le viager immobilier a connu un regain d’intérêt dans les familles. C’est une solution étudiée (parmi d’autres) pour financer la dépendance de ses parents et favoriser les aides à domicile, plutôt que le placement en résidences seniors. Le viager apporterait ainsi une réponse sociétale aux problèmes de pouvoir d’achat des seniors.

Dans les faits, ce système présente des avantages et des inconvénients. Pour le vendeur, être propriétaire de sa résidence principale suffit ici pour bénéficier d’une rente viagère, sans avoir besoin d’immobiliser un capital financier. La vente va même permettre de récupérer une partie en capital (le bouquet) pour procéder à des donations ou vivre plus confortablement. Il faut toutefois avoir conscience qu’il est difficile de trouver un acquéreur avant d’avoir 70 voire 75 ans. La vente d’un logement modeste et mal situé sera aussi compliquée. Enfin, plus le bouquet fixé sera élevé, moins les acquéreurs seront nombreux.

À noter : le viager libre, donc non occupé, tend à se développer. Le dispositif se veut plus simple, sans calcul d’une décote d’occupation du bien, puisque le propriétaire vit en maison de retraite ou dans une résidence secondaire. Le bien peut ainsi être occupé aussitôt par l’acquéreur qui verse une rente mensuelle comme il paierait un crédit immobilier. Le bouquet versé initialement aura pu l’être via une donation par des parents ou grands-parents, qui aident ainsi un jeune actif à devenir propriétaire.