Commençons par poser les contours de l’investissement dans une SCPI. Il s’agit de souscrire des parts auprès d’une société qui acquiert et gère un patrimoine immobilier, essentiellement composés de bureaux, murs de magasins, entrepôts, etc. Chaque année, elle restitue aux investisseurs pour partie les loyers des biens (loyers déduits des frais).
La pierre-papier, une alternative pour aller chercher un potentiel de rendement
Pour générer des revenus complémentaires ou encore préparer sa retraite, les SCPI sont une solution d’investissement pour aller chercher un potentiel de rendement, en particulier dans un contexte de taux bas. Mais sur quels critères doit-on se baser pour sélectionner les SCPI ?
Sur quels critères sélectionner les SCPI ?
1 - Caractéristiques
Stratégie et Capitalisation
- Investissement géographique
- Typologie (bureaux, commerce, logements,...)
- Frais de souscription et de gestion
- Délai de jouissance
- Ancienneté de la SCPI
- Taille
- Capital fixe ou variable
2 - Performances
TDVM (Taux de distribution sur valeur du marché)
Mesure le niveau de distribution du revenu versé par la SCPI.
TRI (Taux de rendement interne)
Mesure la performance globale de la SCPI à long terme (revenu + valorisation du capital)
3 - Patrimoine immobilier
Diversification et Valeur du patrimoine
- Nombre d'immeubles / de locataires = qualité
- Dernières acquisitions
TOF (Taux d'occupation financier)
Mesure l'expression de la performance locative de la SCPI.
4 - Environnement
Société de gestion et Actionnariat
- Historique de la collecte
- Marché secondaire (si capital fixe)
Un risque existant mais limité
Avec une SCPI, aucune garantie en capital n’est de mise. L’investisseur n’est pas à l’abri d’une baisse de la valeur des parts en cas de retournement du marché immobilier. C’est toutefois peu probable compte tenu de la mutualisation de l’épargne dans un grand nombre de biens gérés dans les SCPI. Au plus fort de la crise sanitaire, durant l’année 2020, les SCPI ont tenu bon. Et en 2021, la collecte est repartie de plus belle, signe de la résilience de ce placement. Le ratio rendement/risque est donc parmi les plus attractifs du marché de l’épargne aujourd’hui.
Un produit pour le long terme
Investir dans une SCPI exige toutefois d’avoir un horizon de placement assez long, d’au moins dix années selon les professionnels. En cause, la nécessité d’amortir des frais assez élevés, comme ce serait le cas avec un achat immobilier en direct.
Autre bémol : la liquidité du placement est incertaine, dépendant d’un marché secondaire sur lequel sont revendues les parts. On y investit donc de l’épargne dont on n’aura pas besoin avant plusieurs années. A noter que si la SCPI est souscrite dans une assurance vie, l’assureur garantit la liquidité en cas de rachat par le souscripteur.
Les différents modes de souscription
Ce placement est accessible avec quelques centaines d’euros le plus souvent, pour acheter une première part. On compte sur le marché un peu plus de 200 SCPI aux mains d’une quarantaine de sociétés de gestion différentes. L’important sera d’opter pour le bon mode de souscription.
On peut acheter des parts de SCPI en pleine propriété, avec l’objectif d’en tirer chaque année des revenus. Soit en direct, soit dans l’enveloppe assurance vie. On peut en acheter à crédit, pour se bâtir un patrimoine, les revenus perçus venant rembourser en partie l’emprunt. Enfin, on peut acheter des SCPI en nue-propriété temporaire, avec un prix d’achat réduit mais sans en percevoir les revenus pendant plusieurs années.
Avertissement : Investir dans l’immobilier la pierre papier présente des risques de perte en capital. Parlez-en à votre conseiller.
