Viager immobilier : une solution à redécouvrir

Vendre son bien viager consiste à recevoir son prix sous deux formes : une partie (optionnelle) en capital, dit le bouquet, et une partie en rente mensuelle, qui sera versée jusqu’à votre mort (rente viagère) par l’acheteur. Cette rente sera généralement indexée sur le coût de la vie. En pratique, le bouquet pèse souvent autour de 30 % du prix total du bien immobilier. Il faut ensuite distinguer le viager occupé du viager libre. Dans le premier cas, l’acheteur (dit débirentier) ne récupérera le bien qu’au décès du vendeur (dit crédirentier). Dans le second, le vendeur n’habite plus le logement une fois la vente opérée.

Sachez encore que la vente en viager repose sur un contrat défini par le Code civil comme étant « aléatoire », nul ne connaissant la date de décès du vendeur. Un juge annulera toute vente en viager dans laquelle cet « aléa » n’existe pas, par exemple si le vendeur est très malade au moment de la vente. Notez enfin que le contrat de rente viagère est obligatoirement réalisé chez un notaire.

Cette décision vaut d’être expliquée à son entourage, notamment par la nécessité de se mettre à l’abri du besoin. Et pour cause, les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas du bien puisqu'il est vendu.

Attention, pour le vendeur, la rente est soumise à l’impôt sur le revenu après un abattement variable selon son âge au moment du démarrage de la rente (30 % d’abattement s’il a moins de 50 ans, 50 % s’il a entre 50 et 59 ans, 60 % s’il a entre 60 et 69 ans, 70 % s’il a 70 ans et plus). Notez que la rente perçue peut être sur option réversible, c’est-à-dire versée en tout ou partie à une autre personne, tel son conjoint, en cas de décès. Le choix de cette option aboutit toutefois à une minoration de la rente initiale.

Il est préférable de se faire accompagner par un notaire ou expert de cette solution. La rentabilité de cet investissement immobilier va reposer sur la durée de vie du vendeur occupant le logement. Sachez enfin que la loi (Code civil) est très protectrice pour le vendeur. Notez aussi qu’en cas de décès de l’acheteur, ses héritiers devront continuer à payer la rente viagère.

Bien sûr, le prix d’achat du bien en viager sera réduit par rapport à un achat classique. La baisse peut aller jusqu’à 40 %* du prix pour prendre en compte le droit d’usage et d’habitation laissé au vendeur. Bonne nouvelle : les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien diminué de ce droit d’habitation. Quant aux droits de mutation dus en cas de décès ou donation, ils seront aussi calculés sur la valeur occupée du bien.

^{* selon les experts du viager}