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Immobilier : la nouvelle donne

Impacté par la crise sanitaire, le marché immobilier change de morphologie mais pas de manière homogène. Le point.

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Les statistiques du notariat ne trompent pas : le marché immobilier est à nouveau dynamique(1). Ainsi le volume des ventes de logements anciens sur la période mai 2020 à mai 2021, avec 1 130 000 transactions, a atteint un niveau record depuis l’année 2000. Mais les notaires constatent une évolution du marché dans sa composition. La typologie des biens change, leur géographie aussi avec un éloignement des grandes villes. Exemple flagrant : nombre de Parisiens ont acheté des maisons anciennes autour de la capitale, dans des petites villes situées dans des départements limitrophes. Idem dans des grandes métropoles, comme Lyon ou Toulouse.

Des prix contrastés

Dans l’ancien, les logements continuent d’être plus onéreux à l’achat. Selon les chiffres du notariat, au premier trimestre 2021, les logements anciens ont encore gagné 1,4% par rapport au dernier trimestre 2020, après 2,4% au trimestre précédent. Sur un an, les hausses de prix moyennes sont encore de 5 à 6%, notamment du côté des maisons, signe de l’attrait des résidents des grandes métropoles pour acquérir des biens avec plus d’espace dans des petites communes. Ce qui engendre un déséquilibre à la hausse des marchés dans ces localités, alors qu’inversement, dans les grandes villes, au vu des départs, les prix atterrissent sur un plateau. A Paris, les prix stagnent, conséquence de la chute des volumes de transaction (-14% sur un an à fin mars 2021).

Taux bas, moral en hausse

Un autre élément majeur du marché immobilier repose dans les taux de crédit pratiqués. A quelques variations près, ils restent très bas, entre 1 et 2% selon les durées d’emprunt. De quoi soutenir le dynamisme du marché de la pierre. Reste le moral des Français, dernier paramètre essentiel. Selon l’Insee, la confiance des ménages dans la situation économique progresse(1), même si elle reste sous la moyenne observée en longue période. Les économies réalisées pendant les confinements pourraient, semble-t-il, être utilisées en partie pour un nouvel achat immobilier.

Le meublé et la colocation font le plein

Cette nouvelle donne du marché immobilier impacte évidemment le cadre de l’investissement locatif. La hausse des loyers constatée sur le marché des grandes villes, sauf pour les très petits logements, s’explique notamment par le nombre important de locataires ayant repoussé leur projet d’achat immobilier. Pour autant, tout investisseur doit avoir en tête la réglementation avant de passer à l’acte, notamment la loi Elan qui prévoit l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes. Autre tendance notée par les professionnels : la proportion des biens meublés sur le marché serait en hausse sensible. Enfin, présentant de nombreux avantages financiers, surtout dans les grandes villes où les loyers sont très élevés, la colocation fait de plus en plus d’adeptes, et plus seulement auprès des étudiants. Selon la société LocService, 41% des colocataires seraient aujourd’hui des actifs.

Du côté des résidences secondaires

Autre signe fort de la période, les résidences secondaires font toujours recette. En 2020, leur nombre en France a atteint le chiffre record de 3,6 millions de résidences, soit 10% du parc total des logements selon l’Insee. La côte Ouest du pays et l’Occitanie sont les fers de lance de ce dynamisme, qui nourrit aussi la hausse des prix du marché immobilier. Pour autant, là aussi, les professionnels analysent un changement de paradigme. Avec la crise sanitaire et le développement du télétravail, la résidence secondaire est pour certains analystes en train de se transformer en résidence principale temporaire. On y demeure quelques jours par semaine, quitte à vivre dans une location meublée, un hôtel ou une résidence de services quand il est nécessaire de retourner près de son entreprise. Dernier point : les hausses régulières de taxes sur ce type de logement (moins de 4 mois d’habitation par an) pourraient dissuader nombre de propriétaires de conserver leur bien et d’autres d’acquérir une résidence secondaire.

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