Vendre son domicile en viager, c'est le vendre à une personne, en échange d'une rente que vous percevrez jusqu'à votre décès. Ce type de transactions représente aujourd’hui près d’1 % des ventes immobilières.
Comment ça se passe ? l'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ, le « bouquet »*, suivi de rentes viagères mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Sur un prix de vente établi à 100 000€ par exemple, les parties peuvent convenir de 30 000€ en bouquet et de 70 000€ convertis en rentes viagères.
Il existe 2 types de viager, libre et occupé. Mais dans 90 % des cas, le viager est dit occupé. Ainsi, même si vous n’êtes plus propriétaire, vous conservez votre droit d’habitation du logement (en usufruit ou en droit d’usage) et pouvez continuer à y vivre. Vendre son domicile en viager, c'est le vendre à une personne, en échange d'une rente que vous percevrez jusqu'à votre décès. Ce type de transactions représente aujourd’hui près d’1 % des ventes immobilières.
Comment fonctionne le viager ?
Comment est fixée la rente viagère ?
On ne fixe pas une rente au hasard. Le processus est encadré par la loi et le montant va dépendre de plusieurs facteurs, dont la valeur du bien au moment de la signature, de l’espérance de vie estimée du vendeur (c’est à dire vous, et selon des grilles statistiques d’estimation établies par l’Insee ou par des compagnies d’assurance). Plus votre espérance de vie est considérée comme longue, moins la rente sera élevée. Cela peut cependant se négocier.
Une fois fixée et selon les clauses du contrat, la rente peut être indexée sur l’indice des prix à la consommation ou du coût de la construction. Cela entraînera alors une révision annuelle du prix.
Sachez-le, le bouquet ajouté à la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien, au risque que l'administration fiscale requalifie l’opération en donation et réclame des droits supplémentaires.
Quels sont les avantages de la vente en viager ?
- Obtenir des revenus réguliers jusqu’à votre décès : le viager offre à l’acheteur un bon moyen d’accéder à la propriété souvent sans passer par un crédit immobilier, et au vendeur une solution de se ménager durablement des revenus réguliers sans quitter son domicile. Seul hic : que l’acheteur ne puisse plus suivre financièrement. Mais même dans ce cas, le contrat peut prévoir que la vente s’annule et que les sommes qui vous ont été versées restent acquises. L’acheteur peut revendre le bien en viager, mais cela ne changera rien pour vous : le nouvel acquéreur devra verser les rentes sans changer le montant.
- Assurer l’entretien de votre domicile : selon le contrat, vous continuerez à payer les taxes obligatoires (habitation, ordures ménagères...), les réparations courantes, les factures d’énergie… C’est à l’acheteur d’assurer les gros travaux (toiture, ravalement…) et de payer la taxe foncière.
- Une imposition moindre : les rentes viagères bénéficient d’abattements (en fonction de l’âge) qui réduisent la part imposable. Le bouquet (capital de départ) échappe à toute imposition si le logement que vous vendez est votre résidence principale.
En résumé
L’acheteur récupèrera le logement au moment de votre décès, tandis que vous êtes assuré d’y rester votre vie entière sans qu’on puisse vous en chasser. Il n’existe pas vraiment d’inconvénient pour le vendeur, à part qu’au moment de la transaction, votre bien immobilier sort immédiatement du patrimoine successoral et que vos héritiers n’en bénéficieront pas.
