Investir dans l’immobilier vert

Avez-vous intérêt à investir dans un bien immobilier ne respectant pas les normes énergétiques et qualifié de « passoire thermique »*$ ? À première vue, cela pourrait sembler une mauvaise idée en raison des travaux à prévoir. Pourtant, ce type d’investissement peut s’avérer intéressant pour acquérir un logement à moindre coût, notamment lorsque les propriétaires bailleurs se retrouvent dans l’impossibilité de louer leurs biens et doivent le vendre. Cette situation concerne principalement les logements qui ne satisfont pas aux exigences énergétiques et pour lesquels les rénovations sont coûteuses ou complexes à financer.

Par cette stratégie, vous cherchez à optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en comptant sur un prix d’achat décoté. Dans votre équation, il faudra bien sûr prendre en compte le coût des travaux de rénovation, qui peut s’avérer très élevé. Plusieurs aides financières sont toutefois accessibles pour en limiter le poids. Citons MaPrimeRénov’, un dispositif accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements construites depuis au moins 15 ans en métropole. Ce dispositif concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par un locataire) et sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Censé être arrêté fin 2024, il devrait finalement être prolongé en 2025.

L’EcoPTZ permet lui d’obtenir un emprunt sans intérêt d’un montant allant jusqu’à 50 000 euros, sous condition que les travaux de rénovation concernent une résidence principale (la vôtre ou celle de vos locataires) et un logement construit depuis plus de 2 ans. D’autres avantages sont à prendre en compte comme la TVA réduite à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, les certificats d’économie d’énergie qui permettent de financer l’isolation, le chauffage, le thermostat et certaines rénovations globales, ou encore les chèques énergie, servant à payer la réalisation des travaux de rénovation et d’isolation (plutôt que payer des factures d’énergie).

L’autre stratégie d’investissement va consister à se tourner vers l’immobilier dit vert, c’est-à-dire des biens intégrant des procédés de construction plus durables ou déjà rénovés pour améliorer leur efficacité énergétique. Évidemment, le prix en sera plus élevé. Mais en contrepartie, vous n’aurez pas de travaux de rénovation à effectuer.

Sur ce terrain, le marché tend à s’élargir. Citons notamment le développement des éco-quartiers. Outre le logement, c’est tout un quartier qui est conçu et géré en mode écoresponsable. Ce qui inclut une gestion optimisée de la collecte de l’eau, de l’électricité et des transports. Autre piste, celle des constructions dites hors site. Le logement est ici assemblé sur son terrain, mais sa fabrication est réalisée au sein d’une usine (hors site, donc). Quels avantages à cette solution ? Moins de déchets sur place, moins de transports pour venir sur le chantier, et de meilleures techniques de construction et d’isolation au sein de l’usine.

Vous pouvez aussi investir dans la pierre verte en optant pour un promoteur immobilier labellisé. Il existe plusieurs labels entourant la construction immobilière, dont le label HQE (haute qualité environnementale) avec des programmes immobiliers neufs respectant de nombreux critères (faible nuisance du chantier, prise en compte de la qualité de l’air, de l’eau et des espaces, etc.). Citons encore le label éco-quartier (recours aux énergies renouvelables, matériaux biosourcés, préservation des espaces naturels, etc.) ou le label Bâtiment biosourcé (matériaux essentiellement obtenus avec des matières naturelles).

Investir dans la pierre est chronophage. D’où l’alternative de la pierre papier, qui tend aussi à se « verdiser ». Les SCI (Sociétés civiles immobilières) et SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) offrent une voie attractive pour investir dans l’immobilier durable, tout en diversifiant votre portefeuille. Ces véhicules d’investissement permettent de financer des projets ayant des objectifs variés, mais qui restent toujours en ligne avec les critères de la finance durable dès lors qu’ils sont labellisés. C’est le cas d’un nombre croissant de SCI comme de SCPI.

Bien sûr, le marché de la pierre papier a été secoué par la hausse des taux d’intérêt l’an dernier. Mais sous réserve d’être sélectif, des opportunités sont aujourd’hui à saisir, en se portant vers des SCPI qui continuent à attirer des investisseurs réguliers, garantissant ainsi un flux constant d’épargne à investir (ce qu’on appelle « bien collecter »). Cette capacité à maintenir une collecte régulière est un indicateur de la solidité et de la résilience d’une SCPI, même en période économique incertaine. Pour rappel, ces outils permettent d’investir sur des marchés difficiles d’accès pour un particulier, comme des bureaux, commerces, hôtels… et présentent l’avantage d’être diversifiés. Contrairement aux SCI familiales, qui visent surtout à gérer et transmettre un patrimoine entre proches, les SCI de rendement sont davantage orientées vers la rentabilité. Elles sont accessibles via l’enveloppe de l’assurance vie essentiellement.