Un logement est un meublé lorsqu'il comporte au minimum certains éléments. La liste de ces éléments obligatoires dépend de la date de signature du bail :
Qu'est-ce qu'un logement meublé ?
- Bail signé après août 2015 : un logement meublé est un logement comportant au minimum certains meubles, pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement (Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé) ;
- Avant septembre 2015 : la loi ne précisait pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.
Autre différence, les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue. En effet, la durée du bail est de 3 ans minimum en location vide, y compris si le bien est possédé via une SCI familiale. En location meublée, le bail classique est d'un an. De même, arrivé à son terme, le bail ne prend pas fin, il est au contraire reconduit tacitement pour la même durée : 3 ans en location vide et 1 an en meublé.
Enfin, d’un point de vue fiscal, les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière. En effet, les recettes locatives perçues doivent être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations nues.
Vigilance
La location meublée est une activité en forte croissance depuis quelques années, ce qui a suscité une évolution des règles fiscales. Ce marché connaît aussi de profonds bouleversements liés à la crise sanitaire : nouvelle clientèle de location touristique, nouvelles pratiques de déplacements professionnels, etc.
Zoom sur le LMNP
Dès que vous louez des logements meublés, certaines conditions doivent être respectées afin de pouvoir bénéficier du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Lesquelles ? d’une part, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et, d’autre part, elles ne doivent pas dépasser les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. A défaut, vous serez considéré comme LMP (loueur en meublé professionnel).
A noter que ce statut permet de profiter de certains avantages : simplicité des démarches, flexibilité du statut LMNP, avantages fiscaux, report du déficit, plus-value, etc.
Quand devient-on LMP ?
Le statut de LMP n’est autre que le prolongement du statut LMNP.
En effet, pour être considéré comme LMP, 2 conditions cumulatives doivent être réunies :
- retirer de cette activité des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ;
- dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
À défaut, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel (LMNP).
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal : ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Bon à savoir
La condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) d'un des membres du foyer fiscal en qualité de loueur professionnel ne s'applique plus depuis le 8 février 2018.
Quel statut privilégier ?
Point clé : qu’il s’agisse de LMP ou LMNP, les revenus (loyers) sont soumis au barème progressif de l’IR dans la catégorie des BIC. Il est possible de bénéficier du régime du micro-BIC, dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % ou d’opter pour le régime du réel.
La différence principale apparaît en cas de déficit. En effet, les déficits subis par les LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature de la même année ou des dix années suivantes alors que les déficits subis par les loueurs professionnels sont imputables, sans limitation de montant, sur le revenu global de l’année ou des six années suivantes.
À noter, pour les loueurs professionnels : si l’activité est exercée à titre principal, l’immeuble loué en meublé échappe à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et la plus-value de cession est imposée selon le régime de la plus-value professionnel.
