Immobilier : zoom sur deux stratégies d’investissement

Ce dispositif fiscal n’est pas sans contreparties. En plus de l’investissement consenti, il requiert un engagement de location du logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum de 6 ans, dans les conditions suivantes :

• Le montant du loyer ne doit pas être supérieur à un plafond par m2 fixé chaque année selon la situation géographique du bien et la surface du logement,
• Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond déterminé selon la composition du foyer fiscal et la situation géographique du bien
• Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal (en revanche, le locataire peut être un ascendant ou descendant).

L’offre de logements est assez abondante pour le Pinel, il faut donc sélectionner avec beaucoup d’attention la commune dans laquelle investir.

Deux, parce que les loyers peuvent être plus élevés qu’en location nue (non meublée), souvent de l’ordre de 10 à 15% selon la situation géographique du bien. Trois, parce que le bail est plus souple (un an maximum contre trois ans en location nue), notamment depuis le « bail mobilité » de la loi Elan (novembre 2018) réservé aux actifs en situation de mobilité professionnelle ou aux étudiants avec un bail possible dans une fourchette de 1 à 10 mois. Et la reprise du logement est aussi plus simple (préavis moins long). Quatre enfin, parce que le régime fiscal est spécifique.

• Au plan fiscal, les loyers perçus en LMNP ne sont pas de revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location est considérée comme non professionnelle lorsque les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ...) ou lorsque ces recettes sont inférieures à 23 000 €.
• Deux régimes d’imposition sont possibles. Pour un montant de loyers, charges comprises, inférieur à              72 600 euros par an (nouveau seuil en 2021), vous pouvez opter pour le micro-BIC, qui consiste à appliquer un abattement forfaitaire égal à 50% des revenus.
• Autre possibilité : opter pour le régime d’imposition au réel, plus contraignant administrativement. En revanche, il permet de déduire des revenus imposables les charges locatives réelles ainsi que la valeur d’usage annuelle, appelée amortissement, du bien immobilier, des biens mobiliers, de certaines dépenses de travaux… Ces amortissements sont calculés selon des règles précises qui requièrent, en plus de la tenue d’une comptabilité, souvent l’aide d’un expert-comptable.