Comment diversifier son patrimoine immobilier ?

La pierre est un moyen pour se constituer un patrimoine et en tirer des revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite. Encore faut-il suivre la bonne méthode…

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1 - Le b.a.-ba de l’investisseur immobilier

Après la résidence principale (ou en même temps),  l’investissement locatif peut être une bonne stratégie pour se constituer un patrimoine. Pour ce faire, on s’endette. Et une fois les emprunts remboursés, le patrimoine détenu augmente, procurant des loyers si le(s) bien(s) est loué. Mais autant le savoir, on ne s’improvise pas investisseur immobilier au hasard d’une prospection commerciale. On le devient après réflexion, en sélectionnant soigneusement ses acquisitions. C’est donc le préalable, être convaincu qu’un achat immobilier, quel qu’il soit, vient s’intégrer dans un patrimoine construit dans la durée et la réflexion. Quand on envisage un investissement locatif, le critère doit être objectif, comme la qualité de l’emplacement, sa situation par rapport aux transports en commun et si on souhaite louer à des étudiants, le critère par rapports aux écoles et universités ou encore les services de proximité... arrivent ensuite les critères comme le rendement procuré par le revenu et ensuite la plus-value escomptée à terme. Partant de là, la diversification vers l’immobilier prend tout son sens, permettant notamment de limiter les risques si une part significative de son patrimoine est placée dans des produits financiers.

2 - Zoom sur les dispositifs actuels

Devenir un investisseur immobilier, c’est ensuite se frotter à la réalité du terrain. Bien sûr, vous pouvez investir dans un bien sans aucun dispositif particulier et le louer, avec notamment des réglementations à respecter selon que la location soit nue ou meublée. De manière plus pointue, l’investisseur peut se focaliser sur les résidences de services étudiantes, d’affaires ou médicalisées, qui ont le vent en poupe ces dernières années. Vous pouvez aussi vous tourner vers d’autres dispositifs, profitant de dispositifs fiscaux spécifiques sous conditions. A titre d’exemple :

L’investissement Pinel : le bien acquis, neuf ou en état futur d’achèvement, doit être loué nu pendant 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie, est accordée une réduction d’impôt sur le revenu de 12% du prix d‘investissement (retenu selon une limite globale d’investissement) pouvant aller jusqu’à 21% selon la durée d’engagement*. 

L’immobilier Malraux : il s’agit de réhabiliter un bien ancien de caractère, situé dans un « site patrimonial remarquable » ou dans certains quartiers anciens dégradés, afin de le louer pendant au moins 9 ans, dans les douze mois au plus tard après la fin des travaux. Faible rentabilité locative, mais possibilité de belles perspectives de plus-values. Les dépenses ouvrent droit à réduction d’impôt sur le revenu de 22 % à 30% du montant des dépenses (retenu dans certaines limites **) selon la zone de protection concernée. 

* La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du bien, plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré, dans la limite de 2 logements acquis par an par foyer fiscal. Elle est étalée sur toute la durée d’investissement et est soumise au plafonnement global annuel des avantages fiscaux de 10 000 €.

** Le montant des dépenses éligibles est retenu dans la limite d'un plafond de 400 000 € pour une période de 4 ans pour les opérations résultant d’une demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée depuis le 1er janvier 2017.

Pour les opérations résultant d’une demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée avant le 1er janvier 2017, les dépenses éligibles sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant quatre ans.

Avertissement : Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. 

3 - La pierre papier, une alternative efficace

L’immobilier est tentant mais le choix du bien, sa gestion, l’entretien, les travaux et le suivi des locataires, pourront dissuader beaucoup d’entre vous. La solution ? La pierre papier. Plutôt que d’acheter directement le bien, l’épargnant acquiert des parts de sociétés investissant elles-mêmes dans des biens immobiliers. Sur ce terrain, trois solutions sont aujourd’hui envisageables :

  • La Société civile de placement immobilier (SCPI). Ce placement est accessible, à partir de quelques centaines d’euros seulement. L’intérêt est  de mutualiser le risque entre tous les investisseurs. Investissant dans un patrimoine immobilier varié (bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières ou étudiantes, etc.), les SCPI peuvent offrir un rendement supérieur à celui procuré par l’habitation. 4,40% en moyenne en 2019 selon l’IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière) et 5,60% en y ajoutant la revalorisation des parts. Concrètement, l’épargnant perçoit chaque trimestre, en général, un revenu. Il faut toutefois savoir que les frais d’acquisition sont plus élevés qu’un bien acquis en direct puisque vous déléguez la gestion du patrimoine immobilier à un professionnel qui se charge pour vous de la recherche de locataires, gestion des baux ou encore de la gestion administrative....

A noter : il existe 2 types de SCPI, celles de rendement pour ceux qui recherchent des revenus complémentaires et les SCPI fiscales pour investir dans le cadre d’un dispositif fiscal spécifique. Ainsi, ces investissements peuvent être éligibles au Pinel ou au Malraux... votre conseiller pourra vous renseigner, en fonction de votre projet.

  • La Société civile immobilière (SCI). Il est aussi possible d’investir dans une SCI. Le gestionnaire de la SCI peut y mettre peu ou prou tout ce qui comprend de la pierre : parts de SCPI, d’OCPI, des immeubles, des foncières cotées ou non, etc. Sa performance s’obtient par les loyers versés,  par la revalorisation du patrimoine immobilier, sans oublier les plus-values financières potentielles, le tout avec un niveau de frais modéré. Les SCI peuvent être éligibles à  l’Assurance Vie. Les rendements observés du marché ont couru de 4 à 6% en 2019. 
  • L’Organisme de placement collectif immobilier (OPCI). L’intérêt de ce type de placement est de permettre la diversification de son épargne dans l’immobilier d’entreprise tout en bénéficiant d’une plus grande liquidité par rapport à un investissement immobilier direct. En effet, ce placement est composé de 3 poches, dont une à 60% minimum en immobilier (immeubles physiques loués par l’OPCI et générant des loyers, parts de sociétés à prépondérance immobilière…), une autre à 35% maximum en placements financiers (actions, obligations… à connotation immobilière le plus souvent) et enfin d’une poche de 5% minimum contenant des liquidités permettant la revente. Techniquement, les OPCI distribuent des dividendes une à quatre fois par an selon les sociétés de gestion. Mais l’investisseur peut aussi espérer une plus-value sur le long terme grâce à la revalorisation des parts. Une vingtaine d’OPCI sont accessibles au particulier aujourd’hui, elles ont affiché en 2019 des performances très élastiques, de 1,5 à 7% selon les données publiées par les gérants.

Bon à savoir : ces trois solutions de pierre papier sont aujourd’hui accessibles dans certaines assurances vie. Les revenus et plus-values réalisés dans le cadre du contrat d’assurance-vie sont soumis à la fiscalité spécifique de l’assurance-vie.

Votre conseiller est disponible pour étudier la solution qui convient le mieux à votre situation et à vos projets.

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SCPI- L’acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur du long terme. La durée de placement minimum recommandée est de 10 ans. La SCPI demeure un placement à caractère immobilier : en conséquence, la régularité des résultats, l’évaluation des parts, le prix et le délai de vente sont directement dépendants de la conjoncture économique.
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OPCI- L’OPCI détient directement et/ou indirectement des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. En cas de demande de rachat (remboursement) de vos actions, votre argent pourrait ne vous être versé que dans un délai de quinze (15) jours maximum dans le cadre d’un investissement en Compte-Titres ordinaire et dans un délai deux (2) mois maximum dans le cadre d’un investissement en assurance-vie à compter de la date de centralisation des rachats. Par ailleurs, la somme que vous récupèrerez pourra être inférieure à celle que vous aviez investie, en cas de baisse de la valeur

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