Les conditions de base
Le remboursement anticipé total consiste à solder votre crédit immobilier avant l’échéance finale prévue dans le tableau d’amortissement initial. Il existe également le remboursement anticipé partiel qui se traduit par une baisse des mensualités ou de la durée résiduelle du prêt. C’est un droit (article L.313-47 du Code de la consommation) pour tout emprunteur, auquel la banque ne peut s’opposer, sauf si le remboursement demandé est inférieur à 10 % du montant initial du prêt (sauf s’il s’agit d’un remboursement mettant fin au prêt). Toutefois, le contrat de prêt va inclure des conditions à cette réalisation, notamment en prévoyant des pénalités de remboursement.
Vous avez dit « pénalités ?
Les pénalités sont en fait les indemnités de remboursement anticipé. Tout contrat de prêt peut en prévoir. Leur maximum ? 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation calculés au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé (pour les prêts conclus depuis juillet 1999). Le montant le plus bas des deux prévaudra.
Bon à savoir : aucune pénalité n’est due si le remboursement fait suite à la vente du bien pour cause de changement de lieu de travail, de licenciement ou de décès (ces trois causes étant valables pour le conjoint de l’emprunteur). Attention, pour les prêts à taux variable, les indemnités précitées peuvent être augmentées d’intérêts dits compensateurs afin que la banque perçoive le taux d’emprunt moyen prévu à l’origine du prêt.
Le pour…
Le but premier d’un remboursement anticipé de son crédit est d’en réduire le coût total. Et pour cause, avec un remboursement partiel, vous pouvez écourter la durée du prêt ou alléger ses mensualités.
Comment prendre la décision ? Tout dépend de votre santé financière, de vos aspirations, des clauses de votre contrat de prêt, principalement des pénalités prévues, et bien sûr du coût de votre crédit au regard des placements sur lesquels vous pourriez placer la somme utilisée pour le remboursement. Quelques situations sont favorables à sauter le pas. Vous venez d’avoir une rentrée d’argent exceptionnelle, à la suite d'un bonus professionnel, la vente d’un bien, un héritage ou une donation ? Le remboursement anticipé partiel voire total si la somme le permet est alors à privilégier pour solder ou réduire votre dette, ce qui en parallèle majore votre capacité d’emprunt (taux d’endettement plus favorable pour de futurs emprunts).
Autre situation : le taux d’intérêt de votre emprunt est élevé, donc coûteux. Pouvoir effectuer un remboursement anticipé est ici à étudier de près, notamment quand la durée restante du prêt est longue pour économiser sur les intérêts dus.
… et le contre
Bien des éléments peuvent jouer en défaveur d’un remboursement anticipé, même si vous disposez des fonds pour le faire. Parmi eux, le taux de votre prêt est à prendre en compte. Si vous pouvez épargner sur un placement garanti offrant un meilleur rendement que le taux du prêt, le remboursement anticipé est à éviter. Mieux vaut investir la somme prévue pour en tirer un rendement supérieur au gain du remboursement.
Autre élément souvent oublié des emprunteurs : l’inflation (la hausse des prix). Cette dernière érode chaque année la valeur réelle de toute dette, y compris immobilière. C’est pourquoi plus vous conservez un prêt immobilier conclu à taux d’intérêt bas et fixe, plus son coût réel diminue au fil des années.
Exemple : vous payez une mensualité de 1 000 euros. L’inflation est de 2 % par an. Au bout de dix ans, votre mensualité sera toujours de 1 000 euros, mais sa valeur réelle sera de 820 euros. En somme, favorable aux emprunteurs, l’inflation est un élément à prendre en compte avant toute décision.
Dernier point, un remboursement anticipé de crédit immobilier peut s’avérer peu avantageux lorsqu’on bénéficie de certains dispositifs fiscaux comme la loi Pinel (prolongée jusqu’en 2024 sous conditions) ou la loi Denormandie, car les intérêts d’emprunt permettent d’optimiser la rentabilité fiscale de l’investissement. En remboursant trop tôt, on réduit le levier du crédit et les avantages fiscaux associés sur la durée de l’engagement.
Modus operandi
Faites la demande de remboursement anticipé par écrit à votre banque, qui par retour vous donnera les éléments chiffrés du remboursement, pénalités éventuelles incluses. Cette information est gratuite pour tous les prêts émis depuis juillet 2016, peut être facturée pour les emprunts antérieurs à cette date. Calculez alors bien le gain (éventuel) entre payer l’ensemble des intérêts du prêt sans remboursement anticipé et effectuer un remboursement anticipé, indemnités incluses. Il faudra alors vous décider, sachant que pour un remboursement anticipé partiel, vous pourrez alors soit réduire la durée du prêt en ayant la même mensualité qu’au départ, soit diminuer celle-ci en conservant la même durée de prêt. Si vous sautez le pas, dernier conseil : effectuez le remboursement anticipé au moment du paiement d’une mensualité pour éviter de payer des intérêts supplémentaires.
