Immobilier : que faire après le Pinel ?

C’est la fin d’un cycle immobilier. Lancé en 2014, le dispositif Pinel tire en effet sa révérence, avec un arrêt prévu fin 2024. Pour rappel, ce régime visait à stimuler l'investissement locatif dans les zones tendues du territoire. Et pour ce faire, octroyait une réduction d’impôt importante (9 %, 12 % ou 14 %) sous certaines conditions liées à l’investissement immobilier, notamment sur les revenus des locataires et la durée de l’engagement locatif (6, 9, ou 12 ans) dans un bien neuf.

Pour la première fois depuis 40 ans, aucun dispositif de défiscalisation immobilière ne sera de vigueur en 2025. Aucune solution de remplacement n’est en effet prévue pour succéder au Pinel, jugé trop coûteux pour le budget de l’État. Il vous reste donc quelques semaines pour effectuer un investissement immobilier dit Pinel. Sachez qu’il existe aussi le dispositif Pinel Plus (depuis 2023), avec un avantage fiscal encore élargi : 12 % pour une durée locative de 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans, sous réserve d’acheter un logement neuf aux performances énergétiques très élevées, toujours dans une zone prioritaire.

Les Français sont friands d’investissement dans la pierre, tout en profitant d’un cadre fiscal favorable. Une alternative au Pinel est de se tourner vers le statut de LMNP, dit loueur en meublé non professionnel. Cette fois, il s’agira d’investir dans l’ancien meublé. Fiscalement, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont alors possibles pour le contribuable : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier donne droit à un abattement de 50% (71% pour les meublés de tourisme). Quant au réel, il permet de déduire les frais et charges, dont ceux afférents aux travaux, qui sont étalés comptablement sur plusieurs années.

Là aussi, du changement est prévu en 2025 selon le projet de loi de finances présenté par le gouvernement. Pour redorer le blason de la location nue de longue durée vis-à-vis de la meublée, plus courte, les Pouvoirs publics préconisent de réintégrer les amortissements dans l’assiette de la plus-value imposable au moment de la vente (pour celles réalisées à partir de 2025), ce qui n’est pas le cas actuellement. Un impact négatif, mais à relativiser puisque les loueurs en meublé sont exonérés d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans (imposition dégressive au fil du temps). Et que cet impôt n’est pas dû en cas de donation ou succession.

Malmenées en 2023, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), qui gèrent des parcs immobiliers pour vous, s’accommodent d’une nouvelle réglementation ayant élargi leur champ d’intervention aux énergies renouvelables (en plus des biens immobiliers traditionnels). De quoi leur apporter des sources de revenus supplémentaires. Certaines SCPI (sur les 200 du marché) afficheront cette année un rendement (avant fiscalité) de 5 à 7 %. Pas de méprise, c’est un produit destiné à votre épargne longue, notamment pour amortir les frais d’entrée élevés, avec une liquidité limitée, la revente des parts acquises pouvant prendre du temps.