Le secteur immobilier face à la transition juste : une maturité hétérogène

Priscilla Le Priellec, directrice du département financements immobiliers structurés et promotion immobilière au sein de La Banque Postale : « Lorsque l’on pense transition juste comme le fait La Banque Postale, on ajoute à la transition écologique une dimension sociétale. Cela peut se traduire par des indicateurs clés portant sur le social et la gouvernance, tels que la présence des femmes au sein des comités de directions, le taux d’accidents du travail ou encore la contribution à des fondations d’entreprises solidaires.
Dans le secteur immobilier composé d’acteurs très hétérogènes, la dimension sociétale est intégrée par la plupart des institutionnels, des foncières cotées et des promoteurs, beaucoup moins dans les stratégies d’investissement des fonds d’investissements.

Concernant la maturité écologique seule, le marché apparaît assez mature, particulièrement chez les foncières cotées et les institutionnels. Les promoteurs immobiliers sont en comparaison un peu en retard mais ils avancent, notamment sur les nouveaux actifs. La réglementation dont la RE2020 les y poussent. Sur la rénovation, la maturité est forte sur les économies d’énergie et plus largement sur la sobriété énergétique. »

Valérie Pierre, directrice générale adjointe financements immobiliers réseau de La Banque Postale leasing & factoring : « Chez les PME et ETI utilisatrices de biens immobiliers détenus par des tiers, l’angle écologique est assez peu répandu dans la gestion de ces biens, et l’angle social encore moins. Ce qui ne veut pas dire que ces sujets ne sont pas une préoccupation pour ces entreprises. Souvent la démarche est là, avec des maturités différentes, mais sans que cela ne se traduise dans la gestion du parc immobilier. Quant aux foncières non cotées, les sujets RSE sont assez bien appréhendés, en particulier les questions environnementales mais la marge de progression est conséquente. »

Priscilla Le Priellec : « Pour les grands acteurs intervenant dans la construction ou la rénovation très lourde, c’est d’abord la réglementation liée à l’obtention des permis qui induit cette maturité. Pour les propriétaires, c’est plutôt la réglementation environnementale qui explique leur montée en puissance. Ainsi, le décret tertiaire fonctionne sur la base d’une année de référence et d’étapes pour réduire la consommation énergétique des bâtiments. Cela les incite à définir et à planifier les travaux et les changements d’équipements nécessaires à l’atteinte de chacun des objectifs proposés par le texte. La même logique d’échelonnement est présente dans le décret BACS, entré en vigueur au 1^er janvier 2025 et qui vise à optimiser la gestion technique des bâtiments selon leur taille.

A cela s’ajoutent les réglementations CSRD et SFDR auxquelles respectivement les entreprises et les fonds peuvent être soumis. Les flux d’investissement des fund managers ou les nouvelles levées de fonds doivent être passés au crible des obligations de reporting de durabilité de ces textes. Cela favorise bien évidemment la maturité en matière de transition juste de ces acteurs. Autre facteur explicatif : une trajectoire volontaire de décarbonation des bâtiments, en s’appuyant par exemple sur les outils CRREM ou SBTi*$.

Enfin, la question de la valorisation d’un immeuble, et donc son risque d’obsolescence par rapport aux normes, joue un rôle important dans la maturité des grands acteurs du secteur immobilier. »

Valérie Pierre : « L’applicabilité de la réglementation a une influence indéniable. Elle repose, en effet, souvent sur des étapes en lien avec la taille de l’entreprise. De ce fait, souvent, les plus petites structures n’ont pas encore intégré cette connaissance ; leur maturité en pâtit. Prenons l’exemple du décret tertiaire. Les entreprises utilisatrices d’un bien en crédit-bail immobilier ont logiquement intérêt à préserver la valeur de ce bien. Mais bien souvent, une impulsion de notre part est nécessaire auprès de nos clients pour qu’ils prennent en considération l’obligation de réduction des consommations énergétiques de 40 % d’ici 2030 posée par ce texte. 2030 leur semble loin. D’autant que le contexte économique actuel est très compliqué et influe défavorablement sur leur rentabilité, voire sur leur stratégie. L’impératif pour eux est de privilégier l’exploitation et pas les bâtiments qui logent l’activité. Il importe pourtant de commencer son plan de transition vers cette obligation dès à présent. »

Priscilla Le Priellec : « Les paramètres sont techniques, financiers et humains, et selon la capacité des acteurs, cela peut les conduire à privilégier les cessions d’actifs. Mais ils le font dans un contexte peu favorable en raison de la baisse des valeurs immobilières qui n’est pas seulement due à la hausse des taux d’intérêt. Certains biens peuvent être dévalorisés du fait de leur localisation.

Plus généralement, je dirai que les enjeux de transition énergétique et écologique imposent aux acteurs du secteur immobilier de repenser leur stratégie à moyen long terme pour maintenir l’attractivité de leurs actifs, à la location comme à la cession, voire pour créer de la valeur. »

Valérie Pierre : « Chez les entreprises utilisatrices, l’enjeu du financement des travaux est primordial. Mais à l’installation dans le bâtiment, l’utilisateur n’a pas toujours le réflexe d’anticiper la rénovation et donc ne la budgétise pas. Là aussi nous veillons à sensibiliser les entreprises, qu’elles soient ou non en crédit-bail immobilier, sur le nécessaire maintien de la valorisation de l’actif, de sa liquidité. »

Priscilla Le Priellec : « Sur la question spécifique des travaux, La Banque Postale est présente pour le financement des travaux de mise en normes ou de rénovation sur les actifs déjà financés, une opération parfois délicate en raison de ratios loan to value trop élevés (le ratio loan to value ou rapport prêt-valeur est un terme financier utilisé par le prêteur pour exprimer le ratio d'un prêt sur la valeur de l'actif acheté : note de la rédaction). La difficulté sur laquelle je souhaite mettre la lumière est celle du changement d’usage des locaux qui nécessite des travaux très lourds :  les investisseurs peuvent notamment accéder à une enveloppe développée par La Banque Postale à cet effet, sachant que nous interviendrons une fois les autorisations administratives définitives. »

Valérie Pierre : « La conception même du projet et la démarche à suivre est bien souvent problématique. Grâce à ses différentes filiales et à ses partenariats, la proposition de La Banque Postale couvre tous les stades de cette conduite de projet : conseil pour mener la réflexion, poser des diagnostics, réaliser un audit énergétique ou encore l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Et bien sûr identifier les financements adéquats. Du crédit-bail immobilier vert au crédit hypothécaire vert en passant par le prêt vert ou le crédit à impact, la palette est diversifiée. Notre volonté première est de faciliter la tâche des entreprises utilisatrices face à un chantier complexe, en leur proposant du sur-mesure. »