Immobilier d’entreprise : allier économies d’énergie et confort

Allier impact environnemental et bénéfice social et/ou sociétal : tel est l’objet de la transition juste que porte La Banque Postale*$. Avec le dispositif Éco Énergie Tertiaire, plus connu sous le vocable “décret tertiaire“ (voir encadré ci-dessous)*$, la réduction des consommations énergétiques des immeubles est une obligation pour les entreprises propriétaires et/ou locataires de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Mais pour toutes, elle est une nécessité compte tenu de la hausse des prix des énergies depuis 2022, relancée par le conflit dans le golfe Persique*$.

Obligation ou nécessité : la réduction des consommations énergétiques se traduit souvent, pour les entreprises, dans un projet de rénovation immobilière. Or, les canicules successives de l’été 2026 prouvent que tout projet se doit de servir aussi le confort des salariés. Ces deux objectifs -économique et bien-être- sont loin de s’opposer. Explications et exemples.

« Bureaux, entrepôts, commerces, hôtels, restauration… : la typologie des bâtiments tertiaires est vaste et chaque bâtiment a ses spécificités. Il n’y a pas de démarche uniforme en matière de rénovation immobilière. En revanche, une bonne connaissance du bâtiment concerné, de ses usages et de ses besoins, est requise, prévient Frédéric Rosenstein. Cela suppose de répondre à une série de questions. Par exemple : quelle est la consommation énergétique globale ? Par source d’énergie (gaz, électricité, pétrole…) ? Par zone du bâtiment ? Pour quelles utilisations (éclairage, chauffage, ventilation…) ? ».

Dans cette quête d’informations, l’entreprise peut être accompagnée par l’Ademe « via le dispositif Mon parcours d’économie d’énergie. « Les PME peuvent bénéficier d’un premier niveau d’audit d’un bâtiment, atteste Frédéric Rosenstein, grâce à 300 interlocuteurs dédiés, répartis sur tout le territoire, qui identifieront les pistes d’actions les plus pertinentes pour une baisse de la consommation énergétique. »

Pour l’étape suivante, l’établissement d’une stratégie de rénovation immobilière, le recours à un bureau d’études est nécessaire. « Le Diag Perf'Immo de Bpifrance permet de solliciter un bureau d'études référencé et spécialisé pour réaliser un audit énergétique du bâtiment au regard des exigences du décret tertiaire, partage Frédéric Rosenstein. L’entreprise bénéficiera alors d’un plan d’actions comprenant différents scénarii, des évaluations des temps de retours sur investissement des actions, ainsi que les étapes de mise en œuvre et les coûts. Cette analyse, qui porte notamment sur l’enveloppe du bâtiment, ses équipements, la gestion de l’énergie, le confort par temps froid et temps chaud ou encore la qualité de l’air, peut être financée jusqu’à 50 %*$, indique Frédéric Rosenstein. De plus, les TPE, PME et ETI sont éligibles à une aide à l’ingénierie pour les actions préconisées par ce diagnostic pour se conformer au décret tertiaire »*$.

« À côté des certificats d’économies d’énergie, il n’existe pas de financements publics en soutien aux travaux de rénovation énergétique immobilière. Une exception : ceux relevant de la production de chaleur renouvelable, qu’il s’agisse de solaire thermique, de raccordement à un réseau de chaleur, d’installation d’une pompe à chaleur géothermique ou d’une chaudière biomasse », précise Frédéric Rosenstein.

•  Favoriser l’engagement des usagers. « À court terme, l’adoption d’une démarche axée sur la sobriété s’avère l’action la plus facile et la plus rentable, relève Frédéric Rosenstein. À la sobriété foncière qui vise une meilleure densité d’occupation, il faut allier la sobriété énergétique qui repose d’abord sur une évolution du comportement des salariés, des exploitants, des dirigeants ». Il convient donc de sensibiliser et d’accompagner les différents usagers des locaux concernés en partageant des bonnes pratiques sur l’usage du numérique ou en explicitant une action de baisse du chauffage de 1°C ou les réflexes à proscrire…*$ « Avec des investissements financiers limités mais beaucoup d’engagement humain, la sobriété énergétique peut, dans le tertiaire, faire réaliser jusqu’à 20 % voire 40 % d’économies dans certains cas», avance Frédéric Rosenstein, qui conseille aussi de s’inspirer des actions mises en place dans le cadre du championnat Cube*$. Par exemple : rationalisation des espaces de travail pour une occupation plus économe des locaux favorisant la lumière naturelle ; réglage plus fin des chaudières et des éclairages pour éviter de chauffer ou d’éclairer des zones inoccupées*$…
• Hiérarchiser les options. Avant d’envisager l’installation de solutions de climatisation, très énergivores, afin d’améliorer le confort des occupants des locaux en cas de fortes chaleurs, Frédéric Rosenstein préconise de « travailler sur le brassage d’air, en installant des plafonniers qui procurent une sensation de rafraîchissement de plusieurs degrés. »

Après la sobriété, œuvrer à réduire les besoins thermiques du bâti, à la fois en chaud en hiver et en froid en été, est un axe de travail particulièrement pertinent qui contribue également au confort des équipes. Cela peut se faire via :

• L’amélioration de l’enveloppe du bâtiment. « Limiter le recours à la climatisation en été et au chauffage en hiver passe par l’isolation de l’enveloppe »*$ complète Frédéric Rosenstein. L’enveloppe de bâtiment est le terme technique qui désigne la barrière physique entre les environnements intérieur et extérieur d’un immeuble. Ses principaux composants sont les fondations, les murs, la toiture, les fenêtres et les portes. Le degré d’inertie des matériaux utilisés, soit leur capacité à stocker la chaleur ou la fraîcheur pour la restituer lentement, doit être considéré.
• « La végétalisation des espaces autour du bâtiment peut aussi contribuer à diminuer les besoins de rafraichissement de l’air à l’intérieur grâce au phénomène d’évapotranspiration et à l’ombrage des plantes », explique l’ingénieur. 
• La déstratification de l’air : « Dans les bâtiments de grande hauteur, la déstratification permet de mieux maîtriser les écarts de température entre le sol et la toiture. En hiver, elle récupère la chaleur accumulée en partie haute et la redistribue au niveau des occupants, ce qui peut améliorer le confort tout en limitant les besoins de chauffage. En été, associée à une stratégie de ventilation ou d’extraction de l’air chaud, elle facilite l'évacuation de la chaleur accumulée en hauteur et, par le brassage de l'air, peut également améliorer le confort ressenti ». L'installation d'un système de déstratification d'air est éligible aux Certificats d'Économies d'Énergie (CEE*$) sauf pour les entrepôts et locaux de stockage*$. Mais ce type de bâtiments peut être doté d’un système d’automatisation (cf. ci-dessous) qui agira très efficacement sur leur consommation énergétique*$.
• La gestion technique d’un bâtiment (GTB). Celle-ci s’appuie sur des logiciels, capteurs ou encore actionneurs qui pilotent et centralisent les équipements d'un bâtiment relatifs au chauffage, à la climatisation, à la ventilation et à l’éclairage (on parle aussi de Building Automation and Control System ou BACS). Ces équipements donnent la possibilité de réduire les consommations d’énergie tout en assurant le confort et le bien-être des occupants. Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 et le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 introduisent des obligations d’installation de ces systèmes dans les bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation*$. « À terme cette obligation concernera toutes les PME avec un vrai bénéfice à la clé*$ puisque le réglage du chauffage et de la ventilation se fait en tenant compte des besoins réels, des zones et temps d’occupation des locaux et du climat extérieur, éclaire Frédéric Rosenstein. L’investissement financier, qui est de quelques dizaines d’euros du m², est modéré. Toutefois, ces systèmes très techniques, puisqu’ils collectent et analysent des données en temps réel, nécessitent un pilotage et une maintenance de qualité. »
• L’autoconsommation : « la rénovation du bâtiment peut aussi permettre d’y intégrer des panneaux photovoltaïques afin de favoriser l’autoconsommation. »

« Évidemment, dans les cas complexes de rénovation globale du bâtiment, une expertise d’architecte est incontournable », conclut Frédéric Rosenstein.

Bon à savoir : Le prêt vert de La Banque Postale peut accompagner une large gamme de projets relevant de l’immobilier responsable dont des mesures de rénovations individuelles permettant de générer des gains d’efficacité énergétique (isolation, fenêtres, systèmes de chauffage-ventilation-climatisation, remplacement par des éclairages LED, etc…) et l’installation d’ unités individuelles de production d’énergies.

«  Les caractéristiques techniques des immeubles, les consommations énergétiques, les émissions carbone, les sources d’énergie ainsi que le confort d’été sont des informations qui prennent de plus en plus de poids. Ainsi, lorsque nous finançons les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse de foncières, fonds d’investissement, SCPI…, nous insistons sur ces informations à nous fournir en amont de toute offre. Selon les résultats, nous pouvons être amenés à financer des travaux d’amélioration voire à les imposer en complément du financement de l’acquisition ou du refinancement de prêts existants.

Ce sont aussi des informations qui éclairent nos prises de décisions pour les crédits à impact et les prêts verts, des financements qui peuvent être alloués aux entreprises dans le cadre de leurs projets immobiliers.

Enfin, nous sommes attentifs à la mise à jour, si ce n’est pas déjà en place, des baux pour insérer les “annexes vertes“ qui incitent les locataires à fournir de l’information sur les consommations privées mais aussi à les piloter en vue de rendre l’usage de l’actif le plus sobre possible. » Priscilla Le Priellec, directrice adjointe du Département financements d’actifs réels et directrice des Financements immobiliers Structurés et Promotion de La Banque Postale.