Sobriété foncière de l’entreprise : pourquoi ? comment ?

Sur les 40 gigatonnes de CO₂ libérées en moyenne par an par les activités humaines, l'atmosphère en absorbe 17,2, les réservoirs terrestres 11,7 et les océans 8,8*$. La préservation des sols est donc essentielle dans la lutte contre le réchauffement climatique. Elle l’est aussi pour le développement économique : plus de 50 % du PIB mondial dépend des ressources naturelles*$. Or, entre 2011 et 2023, près de 300 000 hectares d’espaces naturels ont été consommés en France, soit la surface de l’île de la Réunion, selon le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema)*$, établissement public relevant du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, accompagne l’État et les collectivités territoriales pour l’élaboration, le déploiement et l’évaluation de politiques publiques d’aménagement et de transport.. En 2023, 19 263 hectares d’espaces naturels ont été consommés, soit une baisse de 4,8 % par rapport à 2022. Ce ralentissement n’est peut-être que conjoncturel (effet Covid) : si 2023 est l’année la plus sobre foncièrement depuis 2009, la tendance est à une stabilisation à un rythme élevé (20 000 hectares par an)*$.

La sobriété foncière est une nouvelle approche de l’aménagement et de l’urbanisme, axée sur la préservation des sols naturels et la lutte contre le changement climatique. Ce modèle impose de ne pas envisager l’étalement urbain comme incontournable. Reconstruction de la ville sur la ville, lutte contre l’artificialisation des sols, renaturation, désimperméabilisation : la prise en compte des enjeux du vivant et la qualité des sols est primordiale. La réflexion est donc guidée par une réduction de l'utilisation des terres et à la recherche d’un équilibre entre contraintes environnementales, aspirations individuelles et dynamiques économiques*$.

C'est au sein du droit de l'urbanisme que les enjeux de sobriété foncière sont les plus avancés, avec la loi Climat et Résilience de 2021 sur l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) assoupli à différentes reprises*$. Des plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent aussi intégrer des incitations à la densification ou des contraintes fortes sur l'artificialisation des sols. Et certaines régions, dont l’Île-de-France*$, ont des politiques ambitieuses en la matière.

Appliquée à l'entreprise, la sobriété foncière se traduit par l'élaboration d'une stratégie fondée sur l'optimisation de l'existant plutôt qu'un développement par l'artificialisation.

Comparé à l’optique d’une construction nouvelle, le faire avec le "déjà-là" peut apparaître comme plus contraignant et souvent plus onéreux. Toutefois bien des entreprises sont déjà familières d’un mode de gestion sobre eu égard à la hausse du prix de l’énergie et des matières premières. Quant aux coûts d’une démarche de sobriété, ils sont à rapprocher d’un retour sur investissement qui tient compte de l’impact sur la trajectoire environnementale de l’entreprise, de la performance économique - pas seulement financière - et de l’empreinte territoriale, notamment sa capacité à faire revivre des bâtiments désaffectés*$.

Face au besoin d’un nouvel espace (bureaux, entrepôt, usine…), le présupposé n’est donc plus celui d’un nouveau bâti comme étant la “bonne“ réponse. Une logique de sobriété foncière requiert de questionner les conséquences environnementales, financières ou encore fiscales d’un futur bâti*$. En parallèle, elle suppose d’ouvrir le champ des possibles en partant des bâtiments existants et de s’interroger pour définir quelle adaptation, restructuration, rénovation et/ou dépollution de quel actif permettrait d’affecter celui-ci à l’usage recherché ?

La palette d’actions ne se limite pas aux biens appartenant à l’entreprise : cette dernière peut aussi intégrer à sa réflexion la détection, par exemple, d’un bien foncier susceptible d’être réhabilité*$.

La sobriété foncière étant un sujet à multiples dimensions et donc transverse, différentes fonctions de l’entreprise sont à mobiliser, en particulier la finance, l’immobilier, celle en charge de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE) ou du développement durable, les opérations, le juridique. S’appuyer sur des acteurs externes fait aussi sens, notamment les communes qui peuvent agir en faveur d’un changement d’usage des locaux, mais aussi d’autres entreprises dans une logique de mutualisation des bâtis. La mutualisation des ressources, soit le partage des infrastructures, des outils, des équipements ou des services entre plusieurs entreprises, a pour objectif d’optimiser l’efficacité et de réduire les coûts*$. Elle permet de plus aux entreprises d’accéder à des technologies ou des infrastructures, par exemple des parkings mutualisés, qu’elles n’auraient pas pu s’offrir seules, tout en maximisant l’utilisation des ressources disponibles.

Réaliser un audit du foncier afin d’avoir une vue à la fois précise et exhaustive des servitudes et contraintes d’urbanisme permet, très en amont d’un projet, d’en mesurer la possibilité. Toujours dans cette logique d’anticipation d’un recours à la sobriété foncière, insérer dans tous les contrats immobiliers des clauses en ce sens. 

Autre pratique intéressante : instaurer une veille et une vigilance vis-à-vis de la réglementation locale avec une analyse des documents locaux d'urbanisme, des éventuels projets de révision… Cette vigilance sera d’autant plus utile qu’une loi, parue au Journal officiel du 17 juin 2025, a créé le permis de construire multi-destinations, en vertu duquel l’autorité compétente pour l’élaboration du document d’urbanisme local peut délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment pour une durée de 20 ans. Le texte, pensé pour lutter contre la crise du logement, crée aussi le permis multi-états, variante du permis multi-destinations, qui permet de prévoir à l’avance les différentes configurations physiques que pourra prendre le bâtiment : extensions, transformations, aménagements. Ce dispositif permet ainsi de planifier des travaux du bâtiment sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans après la délivrance du permis initial, sans nouvelle formalité d’urbanisme*$.