Quand les bailleurs sociaux diversifient leurs activités

Pas de blanc-seing pour les bailleurs sociaux : les organismes HLM exercent une activité strictement encadrée par l’État et ne peuvent opérer que dans les domaines où ils bénéficient d’habilitations.

Mais si ce cadre restrictif est resté en vigueur, il s’est, dans les faits, grandement assoupli. Et les compétences des Offices Publics de l’Habitat (OPH), des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et des coopératives HLM ne cessent de se développer. La loi Elan a d’ailleurs retenu une conception extensive du rôle des bailleurs sociaux en matière d’habitat social, les autorisant par exemple à intervenir dans des programmes de création d’espaces commerciaux ou de bureaux, indépendamment de la création de logements.

À cette réglementation plus ouverte s’ajoute une demande politique et sociétale de plus en plus forte : il est désormais attendu des bailleurs sociaux qu’ils se positionnent comme des outils au service des politiques publiques au sens large : éducation, sécurité, santé, grand âge, mobilité, développement durable etc. Les coopératives d’accession sociale, syndics et organismes fonciers solidaires, sociétés d’aménagement, pensions de famille et foyers, les solutions de logement pour les seniors témoignent de cette évolution. D’opérateurs à ensembliers, les organismes HLM élargissent leur palette de services et sont désormais à même d’intervenir sur toute la chaîne de valeur des politiques de l’habitat. 

Avec le vieillissement de la population des locataires au sein du parc social, les organismes HLM ont vocation à être des acteurs importants dans l’accompagnement du vieillissement. Nombre d’entre-eux, propose déjà des solutions d’hébergement diversifiées à destination de ces populations fragilisées. Drôme Aménagement Habitat a ainsi construit des Ehpad, des Mapa (maisons d’accueil pour personnes âgées), des résidences seniors, mais aussi une conciergerie sociale et solidaire pour des visites aux habitants isolés.

Dans le but de contribuer au maintien, voire au renforcement de la démographie médicale dans les zones détendues, les opérateurs HLM se mobilisent dans le champ de la santé. Ainsi depuis 2008, Vendée Habitat s’est lancé dans une dizaine de programmes en réponse aux besoins des communes : maisons médicales pluridisciplinaires, pôles santé, centres médico-psychologique etc.

Les offres et solutions développées par les opérateurs du logement social se développent aussi en direction des jeunes, dont on sait combien le logement abordable conditionne l’accès à l’émancipation, à la formation et à l’emploi. Les résidences jeunes actifs sont ainsi en développement dans le parc social, de même que les solutions de cohabitation intergénérationnelle, dont les réseaux Cohabilis et Ensemble2Générations sont devenus les spécialistes.

Dernier exemple : celui des syndics sociaux et solidaires qui prend une ampleur croissante dans le logement social. Ces parcs de copropriétés peuvent être issus de bâtiments neufs de l’accession sociale, de la vente HLM, mais aussi de logements locatifs sociaux achetés en diffus ou encore du portage de copropriétés dégradées. Les organismes HLM peuvent également prester des missions de syndics pour les copropriétés du marché libre.

Les nouvelles responsabilités que leur confère la loi Elan offrent aux organismes HLM la possibilité de renforcer leur rôle de bras armé des collectivités au service du développement des territoires. Les actions développées en lien avec les collectivités peuvent être multiples et recouvrir :

Pour être à même de mener à bien cette diversification, les bailleurs sociaux doivent acquérir et intégrer de nouvelles compétences. Mais aussi adapter leur organisation et leur modèle économique, quitte à modifier leurs statuts, ou à créer une filiale. Hauts-de-Seine Habitat a par exemple choisi de créer une filiale dédiée à la gestion de ses commerces.

Construire un projet de diversification soutenable passe donc, pour les organismes, par des stratégies de Test and Learn, leur permettant de tester à l’échelle micro avant de se déployer en macro.

Pour ce faire, il leur faut souvent se rapprocher d’autres acteurs locaux, à des échelles locales pertinentes. Avec, à la clé, le développement de coopérations et de partenariats, mais aussi la mutualisation des moyens et ressources, notamment via des sociétés de coordination. Est Métropole Habitat a ainsi créé un GIE pour un partage multipartenarial de ressources pour le développement de programmes que chaque acteur partie prenante n’aurait pas été en mesure de financer seul.

Si les organismes de logement social sont de plus en plus engagés dans la diversification de leur métier, ils doivent aussi composer avec un contexte financier rendu nettement moins favorable depuis quelques années, avec l’introduction de la RLS (Réduction de Loyer de Solidarité) et avec la loi Elan notamment.

Or, qui dit nouvelles activités dit sources de financement diversifiées. En renforçant leur capacité d’action dans des domaines nouveaux, les acteurs du logement social accèdent à de nouvelles ressources financières.

Le faible niveau de risque du secteur du logement social et les perspectives de plus-value associées aux ventes de patrimoine s’avèrent incitatifs pour les investisseurs.

Quant à l’emprunt, il constitue toujours le mode de financement principal du logement social : soit environ 80 % du coût d’un programme de logements neufs et 50 % de celui d’un programme de réhabilitation⁽¹⁾.

Certains bailleurs sociaux n’hésitent plus à lever des fonds directement sur les marchés via emprunt obligataire. C’est le cas de l’OPAC du Rhône, un des pionniers en la matière. Pour porter de nouvelles activités contribuant à la transition énergétique ou présentant un impact social, le recours aux prêts verts ou aux prêts sociaux s’avère particulièrement approprié. Adossés à l’émission d’obligations vertes (Green Bonds) ou à impact social (Social Bonds), ces emprunts permettent aux bailleurs d’adopter une démarche cohérente de bout en bout, en lien avec des investisseurs sensibles aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).