Le centre est traditionnellement le cœur battant des villes, le moteur de leur attractivité et de leur rayonnement sur le territoire. Pourtant, dans un nombre croissant de villes petites et moyennes, les centres sont en perte de vitesse : habitat dégradé, commerces en déshérence, perte d’attractivité, vieillissement et paupérisation des populations…
Action Cœur de Ville pour les villes moyennes
Face à ce constat, et à l’heure où se renouvellent les équipes municipales, le Gouvernement a décrété que « l’acte 2 du quinquennat sera celui des territoires ». À la clé, un plan partenarial d’investissement lancé mi-2018 en faveur des villes moyennes. Villes moyennes qui totalisent 23% de la population et 26% de l’emploi, mais aussi 1/3 des quartiers prioritaires de la Ville, un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale dans 82% des cas et 17,8% d’habitants sous le seuil de pauvreté (contre 14,5% au plan national)[1].
Le plan Action Cœur de Ville concerne 222 communes, avec plus de 5 milliards d’euros mobilisés sur 5 ans. Ce budget est multi-partenarial. Il est alimenté aussi bien par l’État (notamment sous forme de dotations de soutien à l’investissement ou de dotations d’équipement des territoires ruraux) que par ses bras armés : Action Logement pour le logement des salariés ; Anah pour la lutte contre le logement indigne et le développement de l’offre de logements conventionnés ; La Banque des Territoires au service du logement social, mais aussi d’opérations de requalification urbaine, de revitalisation économique, ….
L’objectif du plan Action Cœur de ville est ambitieux. Il s’agit de faciliter et de soutenir le travail des collectivités locales, en incitant les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes. Cela pour favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville, afin d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes.
Les aides attribuables dans ce cadre prennent des formes très diverses : subventions, crédits d’impôts ou réduction d’impôts, prêts bonifiés, avances etc.
Le plan se décline autour de 5 axes de travail :
- La réhabilitation et la restructuration pour une offre attractive d’habitat en centre-ville ;
- Un développement économique et commercial équilibré ;
- Le développement de l’accessibilité, de la mobilité et des connexions ;
- La mise en valeur de l’espace public et du patrimoine ;
- L’accès aux équipements et services publics.
Petites Villes de Demain dans les plus petites communes
L’équivalent du plan Action Cœur de Ville pour les petites villes est annoncé pour l’après-élections en 2020. Baptisé « Petites villes de demain », ce programme d’appui aux investissements locaux devrait concerner entre 800 et 1000 villes de moins de 20 000 habitants hors grands pôles urbains, soit environ un quart du total national (à charge pour les préfets de régions de les identifier). Ce programme d’appui sera placé sous la responsabilité directe de la toute nouvelle Agence nationale de la cohésion des territoires, créée en janvier 2020. Le plan mobilisera également un grand nombre d’autres partenaires : réseaux consulaires, Association des Petites Villes de France…
Les communes retenues bénéficieront d’un accompagnement sur-mesure à l’ingénierie de leurs projets. Les financements mobilisés devront avant tout servir la réhabilitation des « petites centralités », suivant une logique d’hybridation entre ressources publiques et privées.
Des centres-villes qui se désertifient
En 15 ans, le taux de vacance des logements dans l’Hexagone est passé de 6,9% à 7,9%, et même 8,5% dans les aires urbaines de moins de 100 000 habitants[2]. Quant à la vacance des locaux commerciaux, elle ne cesse de progresser, particulièrement dans les villes moyennes. En cause, le transfert en périphérie des activités et logements, mais aussi la montée en puissance du e-commerce. Le taux moyen de vacances des commerces en centre-ville[3] est ainsi passé de 7,2 % en 2012 à 9,5 % en 2015 et 11,9 % en 2018.
Les Français sont attachés à leurs commerces de centre-ville
La Banque Postale et le pôle des Etudes des Échos ont publié un Baromètre sur les opinions et attentes des Français des villes moyennes à l’égard du centre-ville et de son offre commerciale. Selon cette étude, publiée fin 2019, les Français sont attachés (à 72%) à leur centre-ville, mais inquiets pour son devenir, surtout dans les petites unités urbaines. Un tiers des Français ont diminué leur fréquentation des commerces de centre-ville et si 64% fréquentent le centre au moins une fois par semaine, seuls 44% y effectuent des achats. Le commerce de centre-ville est néanmoins reconnu par les sondés pour son rôle clé pour la vitalité de l’économie locale et la facilité de vie au quotidien des habitants.
Parmi les principaux leviers à actionner selon eux, pour renforcer l’attractivité des centres-villes : l’enrichissement de l’offre de commerces de proximité, qui vient juste après les possibilités de stationnement.
Les nouvelles formes de commerces qui font recette concernent les magasins spécialisés dans les produits locaux (86% d’opinions positives), les produits d’occasion (69,6% d’opinions positives), les magasins bio et les magasins multi-services (café-librairie, boucherie-restaurant…).
Quant au digital, il offre selon l’étude des opportunités pour renforcer l’attractivité des commerces de centre-ville. Notamment autour de nouveaux services : click-and-collect, programme de fidélité dématérialisé, prise de rendez-vous en ligne, livraison à domicile…
Amorcer la pompe : les collectivités se mobilisent
Nombreuses sont les communes ou intercommunalités volontaires pour s’engager dans un projet tourné vers la consolidation de leurs épicentres.
Créées par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018, les Opérations de revitalisation de territoire (ORT) offrent un support particulièrement adapté. Ce type d’opération vise une requalification globale d’un centre-ville, dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain.
Une fois signée avec l’État, la convention ORT confère aux communes impliquées de nouveaux droits juridiques et fiscaux, comme autant de leviers d’action :
- Possible dispense d’autorisation d’exploitation commerciale ou suspension de projets commerciaux périphériques ;
- Accès prioritaire aux aides de l’Anah et éligibilité au dispositif Denormandie dans l’ancien ;
- Accès facilité au permis d’innover ou permis d’aménager multi-sites ;
- Maîtrise du foncier via un renforcement du droit de préemption urbain et du droit de préemption dans les locaux artisanaux.
Pour les aider dans cette démarche, La Banque Postale destine aux collectivités territoriales un ensemble de solutions de financement : prêts à moyen et long terme, prêts verts et valorisation de certificats d’économies d’énergie (CEE) pour les projets contribuant à la transition écologique, prêts relais pour préfinancer les subventions, la TVA ou un portage foncier…
Accompagner et soutenir les acteurs économiques du territoire
Désireuse de soutenir les enjeux du commerce de proximité, La Banque Postale accompagne également les artisans et commerçants, grâce à un réseau de Responsables de clientèle professionnelle.
Il peut s’agir de financer leurs projets d’installation, de rénovation de point de vente, de développement d’activité ou encore d’achat d’équipement et de matériel. Ou encore de faciliter leur exercice via des facilités de caisse.
Il peut aussi s’agir de fournir des solutions leur permettant de mieux répondre aux attentes nouvelles des consommateurs, par exemple via les terminaux de paiement sans contact, qui diminuent les temps d’attente en caisse, ou le paiement en ligne.
Des collectivités aux entreprises publiques locales qui en sont le bras armé, des bailleurs sociaux et bailleurs privés aux professionnels qui exercent une activité commerciale ou artisanale au cœur des cités, la revitalisation des centres est l’affaire de tous les acteurs de la ville, et la transformation du commerce peut en être un véritable levier. La Banque Postale est en capacité de les accompagner dans la spécificité de leurs besoins.
(1)Source : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr
(2)Source : Étude de marché 2017 de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers).
(3)Source : Fédération pour la promotion du commerce spécialisé. Palmarès Procos 2019 des centres-villes commerçants.