Un projet d’acquisition inédit, en raison de son secteur, de son ambition, de son portefeuille et de son montant, 2,4 milliards d’euros. Inédit aussi dans son financement d’un milliard d’euros : du sur-mesure sous forme de bridge to bond avec une sortie obligataire réussie. Cette réussite tient aux spécificités même de l’opération immobilière, mais pas seulement.
La SCI Lamartine et son projet immobilier hors norme
En appui de sa stratégie de diversification immobilière, CNP Assurances souhaitait acquérir via la SCI Lamartine (détenue par CNP Assurances (85 %) et CDC Habitat (15 %)), un portefeuille d’immeubles résidentiels hors norme, «près de 8 000 logements pour un montant de 2,4 milliards d’euros, quand l’unité de base d’une transaction dans le résidentiel est un immeuble, donc moins de 50 millions d’euros en moyenne », souligne Olivier Guigné, directeur des investissements groupe en charge de la business unit ingénierie et clientèle patrimoniale de CNP Assurances. « C’est aussi un portefeuille hors norme du fait de sa qualité, ajoute Nathalie Caillard, présidente du directoire Ampère Gestion, filiale de CDC Habitat. Il se compose de 200 ensembles immobiliers et plus de 7 600 logements, répartis sur tout le territoire et présentant une bonne performance énergétique ». Les spécificités ne s’arrêtent pas là. Tous les logements sont en zones tendues afin de contribuer à la remédiation du déficit logement. « Les biens sont à proximité des transports en commun. 30 % d’entre eux relèvent de logements intermédiaires (soit à loyers plafonnés, inférieurs de 10 à 15 % au prix du marché avec une implantation au plus près des bassins d’emplois, NDLR). Les 70 % restants sont à loyer adapté, poursuit Olivier Guigné. Ce projet porte donc une dimension sociale et inclusive tout en étant pertinent car sur ce type de loyers, le taux de vacance est très bas et en deçà de chaque niveau local ». S’ajoute à cela une dimension environnementale.
Si l’émission inaugurale lancée tout début avril a nécessité beaucoup de pédagogie puisqu’il s’agissait d’un nouvel émetteur, sur un marché - l’immobilier résidentiel français, peu connu des investisseurs et même des agences de notation, la seconde émission, proposée dans un contexte très volatile, a été marquée par de nombreux échanges avec le consortium de banques pour définir et ajuster le timing.
Nathalie Caillard — Présidente du directoire Ampère Gestion
Opération immobilière et financement : une double dimension green
« Au lancement de l’acquisition des immeubles, la moitié des biens était en état futur d’achèvement, donc aux dernières normes environnementales, précise Nathalie Caillard. Quant aux actifs existants, récents, leur performance énergétique est d’un très bon niveau, en moyenne étiquette C. » Cet investissement contribue de fait au plan d’amélioration de la performance durable du parc immobilier de CNP Assurances qui prévoit 60 % de réduction de gaz à effet de serre et 65 % de réduction des consommations énergétiques. « La spécificité de l’opération, complète Olivier Guigné, tient aussi à son mode de financement ». De fait, le refinancement du prêt bancaire obtenu pour l’acquisition, « une des plus grandes transactions immobilières de ces dix dernières années » souligne Nathalie Caillard, s’est fait via un plan reposant sur deux émissions obligataires vertes. Celles-ci ont reçu le tampon d’un second party opinion (SPO), un tiers - ici Moody’s - qui évalue la pertinence des caractéristiques environnementales et durables de l’emploi des fonds. « Cette notation extra-financière nécessite technicité et légitimité. Pouvoir s’appuyer sur des partenaires bancaires experts tels que La Banque Postale a été très bénéfique », indique Olivier Guigné.
500 millions d’euros en avril 2022, sursouscrites deux fois et 350 millions en juillet, sursouscrites deux fois : les deux green bonds, aux caractéristiques différentes (sur 10 ans pour la première, sur 6 ans pour la seconde) ont été un succès pour la SCI Lamartine. Comment y parvient-on lorsque l’on est un nouvel émetteur, pour l’une des premières émissions centrées sur le résidentiel en France et dans un contexte volatile ?
Des émissions réussies en sortie d’un plan de financement sur mesure
« La qualité des actionnaires de la SCI Lamartine, CNP Assurances et CDC Habitat, qui sont des investisseurs de long terme avec de bons ratings, a évidemment joué » rappelle Nathalie Caillard. Tout comme la qualité et la taille du portefeuille. Reste qu’il fallait promouvoir les apports de l’opération ainsi que la société qui en avait la charge. Les différentes banques partenaires ont contribué à cela. Outre la part prise pour susciter l’appétit du marché et son expertise en matière extra-financière, « La Banque Postale, arrangeuse du bridge to bond et chef de file pour le refinancement obligataire, nous a permis d’accéder à de nouveaux types d’investisseurs » retient Olivier Guigné.
Autre facteur de réussite : les échanges constants durant ce financement sur mesure. « Il était impossible, au regard de tous les préalables requis dont l’agrément AMF et les ratings, de faire coïncider une émission obligataire avec le closing qui a eu lieu début mars », relate Nathalie Caillard. « Ce choix d’un financement bancaire à l’acquisition, suivi d’un refinancement par émissions obligataires nous a permis de rester maitres du temps, notamment pour faire connaitre la marque Lamartine » estime Olivier Guigné. Et Nathalie Caillard d’ajouter : « Si l’émission inaugurale lancée tout début avril a nécessité beaucoup de pédagogie puisqu’il s’agissait d’un nouvel émetteur, sur un marché - l’immobilier résidentiel français, peu connu des investisseurs et même des agences de notation, la seconde émission, proposée dans un contexte très volatile, a été marquée par de nombreux échanges avec le consortium de banques pour définir et ajuster le timing ».
Projet d’entreprise : savoir tracer l’ambition sociale et environnementale
Pour Nathalie Caillard (Ampère Gestion, filiale de CDC Habitat), « quel que soit l’actif à financer, le marché donne de plus en plus d’importance au fait de pouvoir tracer l’ambition sociale et /ou environnementale d’une émission obligataire. En Europe en 2022, environ 35% des émissions obligataires sont en format green, contre moins de 10% avant 2020. C’est un financement qui devient incontournable ». Pour tracer cette ambition et « pour tout projet en lien avec la transition énergétique et environnementale, les dirigeants d’entreprise doivent savoir qu’ils trouveront auprès des banquiers, et particulièrement La Banque Postale, un vrai partenaire pour s’approprier des métriques dont ils ne sont pas encore familiers » conclut Olivier Guigné.
La Banque Postale, arrangeuse du bridge to bond et chef de file pour le refinancement obligataire, nous a permis d’accéder à de nouveaux types d’investisseurs.
Olivié Guigné — Directeur des investissements groupe CNP Assurances
Les points de vue des experts de La Banque Postale
« Cette transaction immobilière, la plus importante de l’année en termes de montant, est emblématique à plusieurs titres. La clef de son succès ? La combinaison, en parfaite coordination, d’expertises de grande qualité dans différents domaines : immobilier, structuration, marchés financiers, juridique, risques. Son orientation sociale et environnementale est parfaitement en ligne avec la stratégie de La Banque Postale. » Virginie Merlin, Directrice des Institutions Financières, Banque de Financement et d’Investissement
« Nous sommes ravis d’avoir accompagné les équipes de la SCI Lamartine pour ses deux premières émissions obligataires vertes et fiers d’avoir contribué à son succès, dans un contexte de marché très volatile et compliqué. Une telle réussite démontre les qualités des équipes de Debt Capital Market et de la Salle des Marchés ». Paul Santucci, Directeur du Debt Capital Market, Banque de Financement et d’Investissement
