Face à l’envolée des prix du foncier, de l’immobilier et du crédit, un nombre croissant de ménages à revenus modestes peinent à réaliser leurs souhaits d’accéder à la propriété de leur logement. Avec le prêt social location accession, instauré en 2004 et le bail réel solidaire, créé par ordonnance en juillet 2016, les nombreux Français vivant sous plafond de ressources (un seuil relevé au 1er janvier 2024) peuvent se porter acquéreur d’un logement neuf ou ancien à prix abordable, même en zone tendue, cela en bénéficiant, suivant les territoires, d’une décote de prix de -20 à -50 % par rapport au marché libre.
Le prêt social location accession (PSLA) pour un passage en douceur à l’accession
Le mécanisme de la location accession permet à des ménages avec un minimum d’apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent à l’issue d’une phase locative. Les opérations réalisées dans ce cadre se déroulent suivant deux phases :
- Au cours de la première, qui peut durer de 6 mois jusqu’à 5 ans, le logement est financé, comme dans le cas d’une gestion locative classique, par un opérateur HLM. Le ménage s’acquitte d’une redevance composée d’une indemnité d’occupation (usuellement appelée « part locative ») et d’une « part acquisitive » qui permet de constituer un apport complémentaire, et viendra en diminution du prix de vente et donc sur l’emprunt à venir.
- À l’issue de la phase locative, le ménage occupant a la possibilité de lever une option d’achat et d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.
Avec le PSLA, les aides consenties par les pouvoirs publics sont alors « perdues », les premiers accédants pouvant réaliser une plus-value à la revente, le logement ainsi acquis revenant sur le marché libre. Cela en dépit de clauses anti-spéculatives à la portée légalement limitée dans le temps.
Pour Sébastien Kuperberg, directeur général de la CAPS (Coopérative d'accession sociale à la propriété du territoire de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis), « Les opérations PSLA conservent leur pertinence et leur attractivité dans les zones moins ou peu tendues. Elles solvabilisent toujours les acquéreurs du fait de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière. Mais, financés très majoritairement par l’emprunt et opérant la synthèse entre une opération d’accession (avec un bilan d’investissement) et une opération locative (avec un bilan d’exploitation), ces projets deviennent de plus en plus difficiles à équilibrer économiquement pour l’opérateur. Avec la hausse du loyer de l’argent, la phase locative ne génère en effet souvent plus de marges d’exploitation, mais des pertes. » À la CAPS, la proportion de PSLA, qui récemment encore dépassait les 80 % des logements produits en accession sociale, décroît ainsi rapidement, au profit du bail réel solidaire (BRS) qui, selon Sébastien Kuperberg, « permet de vendre un logement moins cher et de manière pérenne ».
Le bail réel solidaire (BRS) ou la propriété dissociée
Le BRS est un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété qui permet de réduire le prix d’achat d’un bien en dissociant le foncier du bâti avec une pertinence particulière dans les zones tendues ou sous pression : métropoles, petite couronne en région parisienne, gros axes de transport, pôles d’attractivité en termes d’emplois, zones frontalières ou touristiques etc. L’acquéreur du bien n’achète que les murs du logement et paye une redevance foncière pour jouir du droit du sol auprès d’un Office Foncier Solidaire (OFS) qui garde le terrain sur la durée.
La logique du dispositif consiste à réguler l’inflation des prix de l’immobilier dans la durée. Une opération en BRS résulte d’un partenariat entre un OFS, qui acquiert le terrain, et un opérateur – souvent un organisme de logement social – qui construit les logements et les commercialise auprès de candidats accédants sous plafond de ressources.
En choisissant un logement en BRS, l’acquéreur s’engage en cas de revente à faire bénéficier les futurs acheteurs de conditions similaires à celles dont il a bénéficié. Ce mécanisme permet de maîtriser le prix du logement et de conserver son caractère social dans la durée.
La visée principale de ce montage est donc la pérennité
Le BRS cible les propriétaires occupants, avec une priorité donnée aux logements T2 à T4. Initialement conçu autour du logement collectif neuf, le dispositif peut s’adapter sur de l’ancien, mais aussi de la maison individuelle, et même de l’habitat participatif. C’est ce dont peut témoigner la Coop Foncière, Organisme de Foncier Solidaire (OFS) fédérant 25 coopérateurs HLM sur le territoire francilien, qui, à date, a engagé environ 2 000 logements en BRS, dont une centaine de logements déjà livrés et près de 700 en cours de commercialisation, avec une décote moyenne d’environ 35 % sur les prix du marché privé.
Pour financer ces programmes de BRS, la Coop Foncière s’efforce, comme en témoigne Cécile Hagmann, sa directrice générale, « de mobiliser le moins possible les fonds publics, qui ont vocation à être prioritairement fléchés sur le logement locatif social. » Entre 90 et 95 % du coût des acquisitions et constructions sont ainsi financés par l’emprunt, notamment le prêt Gaïa de la Caisse des Dépôts, sur 80 ans, et les prêts d’Action Logement, sur 40 ans.
Dans le modèle économique qu’elle s’est construit, où la part des fonds propres est bien inférieure à celle dont disposent les OFS dépendant de collectivités territoriales, la Coop Foncière s’autorise des niveaux de redevance variables d’une opération à l’autre, de 1,50€ à 3,50€ le m². Tous les acquéreurs d’un même programme paient en revanche la même redevance au m². « Cette souplesse nous permet de supporter la charge financière de nos emprunts. Mais aussi de provisionner de quoi faire face à nos missions d’accompagnement des ménages insolvables et à nos obligations de rachat du bien. » explique Cécile Hagmann.
Le plafond de ressources pour être éligible au BRS a été réhaussé au 1er janvier 2024. « Mais si le nombre de personnes éligibles a donc mécaniquement beaucoup augmenté, le nombre de ménages intéressés par le dispositif n’augmente pas dans les mêmes proportions. » constate Cécile Hagmann. À la Coop Foncière, les accédants sont majoritairement des familles monoparentales et des personnes seules, soit les catégories sociales à un seul revenu les plus exclues de la propriété. À ces ménages modestes, le BRS offre la possibilité de capitaliser une partie de leurs charges sans renoncer à leur qualité de vie ni s’éloigner de leur lieu de travail.
Les Organismes de foncier solidaire : nouveau paradigme pour l’accès au foncier
La loi ALUR a créé les Organismes de foncier solidaire en 2014. Précisé par des décrets d’application en 2017, le dispositif n’est pas un statut, mais un agrément. Ces structures à but non lucratif ont rencontré un succès rapide : 143 organismes de foncier solidaire*$ étaient agréés sur le territoire mi-mai 2024, six ans après leur mise en place. Leur vocation : à l’image des Community Land Trust américains, les OFS opèrent une dissociation entre la propriété d’un bien immobilier et les droits sur ce même bien. Ceci permet non seulement la production de logements abordables échappant à la spéculation foncière, mais aussi la préservation de cette accessibilité dans le temps long, au gré des achats et reventes.
L’OFS consent ses droits réels immobiliers, sous condition de ressources, ceci moyennant paiement d’une redevance. Si l’acquéreur s’avère incapable de faire face au remboursement de son emprunt, l’OFS a la possibilité de racheter le logement.
Du fait d’une réglementation très souple, les OFS présentent toutes sortes de statuts et de modalités de gouvernance. Si plus de 60 % d’entre eux sont des bailleurs sociaux (ESH, OPH, Coop Hlm etc.), l’agrément d’OFS est également accordé à des coopératives, des associations et des Groupements d’intérêt public (GIP).
La Banque Postale se montre extrêmement réactive. Elle présente par ailleurs une réelle acculturation à ces produits très particuliers que sont le PSLA et le BRS, que peu de banques maîtrisent.
Sébastien Kuberberg — Directeur général de la CAPS (Coopérative d'accession sociale à la propriété du territoire de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis)
La Banque Postale : un accompagnement global et de bout en bout
La Banque Postale a été la première banque en France à proposer un accompagnement global et national sur le BRS et le PSLA, du financement des opérateurs personnes morales jusqu’à l’accompagnement des particuliers dans leur projet d’achat.
L’offre de financement de La Banque Postale couvre donc potentiellement les trois étapes des opérations :
- L’acquisition du terrain par l’OFS,
- La construction du programme immobilier par un bailleur social,
- Et sa commercialisation auprès des ménages.
La réponse apportée mobilise donc dès l’amont du projet deux représentants de la banque : l’un pour financer l’opérateur, l’autre pour présenter l’accompagnement de l’accédant. Une coordination que Cécile Hagmann juge « très aidante, car il est de plus en plus difficile pour des particuliers de trouver une banque acceptant de les financer. ». Via les partenariats noués, les opérateurs savent pouvoir compter sur une banque à leurs côtés, pour les accompagner dans la globalité des projets, avec la même offre partout sur le territoire.
Pour accompagner les particuliers dans leurs projets d’accession sociale, les prêts proposés par La Banque Postale sont les mêmes que pour l’accession en pleine propriété, sans pénalisation liée à la dissociation du foncier et du bâti. Pour la mise en œuvre de ces prêts « Accession », La Banque Postale s’appuie sur un maillage de proximité de 33 Maisons de l’Habitat dédiées, dotées de Conseillers financement accession sociale (CFAS) spécialisés.
Pour Sébastien Kuberberg, cet accompagnement de bout en bout offre « un vrai confort. Nous avons testé d’autres banques. Mais qu’il s’agisse de financer les opérateurs ou d’accompagner les acquéreurs, La Banque Postale se montre extrêmement réactive. Elle présente par ailleurs une réelle acculturation à ces produits très particuliers que sont le PSLA et le BRS, que peu de banques maîtrisent. »
Entre La Banque Postale, qui finance les programmes portés par les opérateurs, et les Maisons de l’Habitat, qui gèrent les financements des accédants, la coopération au sein de la banque est constante. Elle s’appuie sur des réunions de concertation trimestrielles, et sur le partage des informations relatives aux portefeuilles en cours de commercialisation chez les opérateurs. Des process affutés, entre équipes qui se connaissent bien.
Cet article à un caractère informatif et publicitaire. La souscription des financements mentionnés peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation définitive de votre dossier la Banque Postale.
