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Loi 3DS : son impact sur le secteur du logement social

La loi 3DS (pour Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Simplification de l’action publique locale) a été publiée le 21 février 2022. Ce texte foisonnant, très technique, introduit davantage de souplesse dans les interactions entre les collectivités territoriales et les acteurs du logement social. Revue de détail.

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Nouveau jalon sur la voie de la décentralisation ? Nouvelle logique de différenciation territoriale ? Avancée significative en termes de transparence et de moralisation de la vie publique locale ? Véritable « boîte à outils » en 371 articles pour les institutions publiques locales, la loi 3DS est un peu de tout cela.

Le texte accorde en effet de nouvelles prérogatives aux collectivités territoriales. Il introduit un peu de jeu dans les rouages de leurs champs de compétences et entend élargir les marges de manœuvre dont disposent les élus locaux.

Dans le champ du logement social, la loi 3DS acte la pérennisation de la loi SRU (loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000). Une mesure phare, assortie de dispositions adaptant le rythme de rattrapage imposé aux communes déficitaires ou carencées.

La loi SRU pérennisée et assouplie

Quelque 900 000 logements sociaux ont été construits à date sur la base de la loi SRU, sur un total de 1,8 million de nouveaux logements sociaux sur la période.

La loi 3DS pérennise les objectifs de la loi SRU. Son article 55, qui fixe un taux minimal de logements sociaux à atteindre pour les communes concernées, est prorogé. Mais la date butoir de fin 2025 pour atteindre le taux légal est supprimée.

La pérennisation de la loi SRU s’accompagne de conditions de rattrapage assouplies pour les communes retardataires. Selon la situation des communes, un rythme de rattrapage moins soutenu est désormais admis.

Le texte de la loi 3DS élargit par ailleurs les conditions d’exemption (par exemple pour les communes concernées par un plan de prévention des risques technologiques ou miniers). L’expérimentation de la mutualisation des objectifs SRU à l’échelle intercommunale est abrogée. Mais elle cède la place à la possibilité de conclure un contrat de mixité sociale (CMS) dans les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d’un programme local de l’habitat (PLH), pour 3 périodes triennales successives au maximum. Ces CMS, signés entre la commune et le préfet, pourront adapter localement les taux-cibles de logements sociaux fixés par la loi. Les objectifs de rattrapage sont limitativement bornés par la nouvelle loi.

En cas de deuxième manquement aux obligations de la loi SRU, le versement automatique d’amendes majorées est supprimé.

Les commissions départementales, qui étaient chargées de recommander un échéancier de réalisation pour les communes ne respectant pas leurs objectifs, sont supprimées.

Cartes territoriales rebattues en matière d’habitat

Avec la loi 3DS, les départements deviennent chefs de file en matière d’habitat inclusif et d’adaptation du logement au vieillissement de la population. La loi confie au président du conseil départemental la coordination de ces politiques ainsi que la présidence de la conférence des financeurs de la prévention de la perte d’autonomie des personnes âgées.

Toujours dans le champ de l’habitat inclusif, les dépenses relatives à l’accessibilité des équipements et des aides techniques individuelles ainsi que celles relatives aux actions de prévention, sont destinées pour au moins 40 % de leur montant à des personnes ne bénéficiant pas de l’allocation personnalisée d’autonomie. L’habitat inclusif peut être développé dans des logements-foyers, notamment les résidences sociales, ou dans des logements locatifs sociaux. Dans ce second cas de figure, la location peut s’accompagner de la mise à disposition non exclusive de locaux collectifs résidentiels dans un même immeuble ou groupe d’immeubles, au service d’un projet de vie sociale et partagée.

Les intercommunalités peuvent quant à elles s’impliquer davantage dans les politiques locales de l’habitat et dans l’animation de leur mise en œuvre. Les EPCI à fiscalité propre qui le souhaitent peuvent ainsi désormais être reconnus « autorité organisatrice de l’habitat » (AOH), sur arrêté du préfet de Région. Pour cela, les EPCI doivent disposer préalablement d’un PLH exécutoire et d’un PLU intercommunal approuvé, avoir conclu une convention intercommunale d’attribution ainsi qu’une convention de délégation des aides à la pierre. 

EPL : l’avancée des SPLU

La loi 3DS ouvre aux établissements d’enseignement supérieur la possibilité de créer des sociétés publiques locales pour valoriser leur patrimoine, SPL auxquelles les Crous et les collectivités territoriales peuvent être associés. Cette possibilité devrait permettre de répondre aux besoins de mutualisation d’équipements, de services et de moyens entre universités et collectivités territoriales, dans une logique d’ouverture des campus à la ville et de la ville aux campus. Les Sociétés Publiques Locales Universitaires (SPLU) permettront en outre de gagner en simplicité dans la gestion des projets de construction, de rénovation, ou d’aménagement de campus, y compris dans le champ du logement.

La fédération des EPL salue comme une « grande victoire » la création de ces SPLU, qui permettront selon elle « d’exploiter le potentiel extraordinaire des 15 millions de mètres carrés du patrimoine immobilier universitaire ».

Les collectivités locales, qui cofinancent très souvent la création ou la rénovation de l’immobilier universitaire, ne disposaient jusqu’ici d’aucun instrument pour dynamiser ce type d’intervention.

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