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« Secteur historiquement très stable, le logement social voit croître son appétence pour le risque »

Secteur très capitalistique et économiquement solide, le logement social présente traditionnellement un profil global de risque faible au regard de l’emprunt bancaire. Mais certaines transformations récentes et en cours - Réduction de Loyers de Solidarité, regroupements de bailleurs sociaux, diversification des activités – impactent le rapport au risque des opérateurs. Regards croisés de Matthieu de Crevoisier, Responsable du Marché Habitat Social et Entreprises Publiques Locales à La Banque Postale et Christophe Doré, Responsable-adjoint du pôle Secteur Public à la direction des Risques de crédit de La Banque Postale.

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A quoi sert l’analyse de risque dans le cadre de la souscription d’un emprunt bancaire ?

Christophe Doré : Comme tout banquier, avant de s’engager à financer le projet d’un bailleur social, La Banque Postale s’assure de la solvabilité de ce dernier. Donc de sa capacité à rembourser sa dette en temps et en heure et sans défaillance. À cette analyse de risque préalable s’ajoute un travail de renotation annuelle de tous les organismes HLM auprès desquels nous détenons un encours. C’est là une obligation réglementaire, pour toute la durée des prêts que nous octroyons.

Matthieu de Crevoisier : La Banque Postale accompagne actuellement près de 8 bailleurs sociaux sur 10 dans leurs projets et à ce titre a développé une expertise dans les grands ratios et métriques du secteur pour accompagner les projets à forte valeur ajouté de nos clients. 

Quelles sont les caractéristiques de l’emprunt dans ce secteur du logement social ?

Christophe Doré : La première caractéristique du secteur du logement social est que les financements sont accordés sur de longues durées pouvant dépasser les 25 ans.

Autre spécificité : près de 80% de l’encours de la dette des organismes HLM est porté par la Caisse des Dépôts et Consignations/Banque des territoires. Elle intervient très massivement dans le financement du secteur, en particulier dans les programmes de construction de logements locatifs sociaux et très sociaux. Ces prêts CDC sont issus très principalement des fonds du Livret A ; ils lui sont donc généralement indexés.

Action Logement finance également massivement la production de logement sociaux à travers la participation des employeurs à l’effort de construction versée par les entreprises privées (ex 1% logement)

Matthieu de Crevoisier : Les banques commerciales interviennent sur des financements complémentaires ou bien des financements non garantis ou encore pour des opérations non éligibles aux prêts de la CDC, comme la production de logements intermédiaires, certaines opérations de rénovation de parc, le financement des sièges sociaux etc.

Christophe Doré, Responsable-adjoint du pôle Secteur Public à la direction des Risques de crédit de La Banque Postale.

Quel est globalement le profil de risque du secteur du logement social ?

Matthieu de Crevoisier, Responsable du Marché Habitat Social et Entreprises Publiques Locales à La Banque Postale.

Christophe Doré : Le locatif social est un secteur réputé très fiable et sécurisé. Le marché est encadré et contrôlé, que ce soit par l’État ou par les fédérations de bailleurs. La gestion des organismes HLM est également placée sous un fort contrôle public, émanant de la Cour des Comptes et de l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social). Les collectivités locales sont des donneurs d’ordre et apportent leurs garanties sur les financements. Les opérateurs HLM peuvent également bénéficier du soutien de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) notamment en cas de situation financière tendue. Ce cadre institutionnel robuste forme un filet de sécurité structurellement favorable à la situation financière des bailleurs sociaux. Les sinistres financiers sont ainsi très peu fréquents dans le secteur.

Matthieu de Crevoisier : Néanmoins, sous l’impulsion forte de l’État, le modèle économique solide du secteur dans leur métier historique de gestion locative évolue. La diversification des bailleurs sociaux vers la construction de logements intermédiaires, l’accession à la propriété, les foncières ou encore la construction d’Ehpad ou de gendarmeries se fait parfois avec une rentabilité moins certaine. Le profil de risque des bailleurs sociaux a donc tendance à augmenter. 

Le secteur du logement social est en pleine mutation. Quel est l’impact de ces transformations sur la capacité des acteurs à investir ?

Christophe Doré : Avec la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), l’État a choisi de faire porter aux organismes HLM les conséquences de la baisse des aides au logement (les APL notamment). Les loyers encaissés par les bailleurs sociaux ont été impactés d’environ 5%. Le dispositif de la RLS a fragilisé les bailleurs sociaux, mais avec des impacts plus ou moins marqués en fonction des acteurs.

Matthieu de Crevoisier : Au global, on observe une dégradation des marges des opérateurs en lien avec la mise en place de la RLS. Il s’agit d’une inflexion, pas d’un décrochage, avec comme conséquence une baisse d’intensité dans les nouveaux programmes d’investissement et une réduction de l’effort de réhabilitation du parc.

Quelle est par ailleurs l’incidence des regroupements de bailleurs sociaux impulsés par la loi ELAN sur le niveau de risque présenté par les emprunteurs ?

Christophe Doré : L’obligation d’intégration dans un groupe faite aux bailleurs sociaux de moins de 12 000 logements a engendré un phénomène de concentration accélérée du secteur. Près de la moitié des opérateurs à la promulgation de la loi en 2018 étaient concernés par cette obligation de rapprochement.

Matthieu de Crevoisier : Avec ces regroupements d’opérateurs, l’État entendait permettre aux organismes HLM d’atteindre la taille critique destinée à leur offrir une assise patrimoniale solide pour mieux construire et mieux rénover le parc. De fait, au gré des fusions et des mutualisations, les acteurs du secteur apparaissent plus résilients même si ces rapprochements ont été souvent complexes à mener et dans un temps restreint.

Pour nous, banquiers, ce mouvement de regroupement apparaît comme un facteur de rationalisation et d’efficacité du secteur.

En quoi le secteur se montre-t-il résilient ?

Christophe Doré : Cette résilience a été mise en évidence pendant la crise sanitaire actuelle. Le secteur bénéficie de mécanismes amortisseurs particulièrement efficients. Ainsi l’augmentation limitée des impayés de loyers à 3% au plus fort de la pandémie et la maîtrise de la vacance locative– n’a pas affecté la capacité des bailleurs sociaux à emprunter et à rembourser leur dette.

Matthieu de Crevoisier : Avec 3 mois d’arrêt des chantiers en 2020 et des élections municipales chahutée par le confinement, il y a eu du retard dans les octrois de permis de construire, dans l’obtention des agréments et dans la production nouvelle de logements sociaux. Le monde HLM s’est montré pleinement moteurs dans la relance et entend répondre présents à l’objectif ambitieux de construire 250 000 logements sociaux d’ici à 2022 par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement.

Sur quelles bases opérationnelles l’analyse de risque sur les emprunteurs est-elle menée ?

Matthieu de Crevoisier : L’analyse de risque est d’abord celle sur l’opérateur sur un profil opérationnel. Il s’agit d’identifier les activités du bailleur, l’éventuelle volatilité de ses ressources. Les activités découlant de la cession de logements construits sont par exemple soumises à des variations imprévues en termes de volume et de prix.

Nous regardons donc de près la qualité du parc, ses caractéristiques, son attractivité, son ancienneté. Nous sommes très attentifs aux niveaux de vacance technique et commerciale. Elles peuvent mettre en relief un défaut d’attractivité du parc, ou de son vieillissement.

Nous regardons également les impayés, les retards de loyers, mais aussi le taux de vétusté, le degré de rénovation thermique du parc. : tout ce qui laisse présager des opérations de réhabilitation lourdes.

Christophe Doré : L’analyse de risque porte par ailleurs sur le profil financier de l’emprunteur. Nous examinons les niveaux de marge de nos emprunteurs, leur capacité d’autofinancement, mais aussi notamment leur capacité de désendettement, le poids des annuités d’emprunt rapporté aux loyers encaissés. Nous passons en revue certains ratios de trésorerie des bailleurs. Cette analyse se veut à la fois rétrospective et prospective.

Nos équipes d’analyse de risque dédiées – 4 personnes pour le secteur du logement social – sont particulièrement bien outillées pour cela, à travers un important travail de collecte et d’analyse de données sectorielles et propres aux bailleurs, qu’il s’agisse de données financières et extra-financières.

Les caractéristiques de l’opération financée entrent-elles en ligne de compte ?

Matthieu de Crevoisier : Naturellement, l’analyse de l’opération financée revêt également beaucoup d’importance. Sur des prêts de longue durée, l’affectation des ressources mobilisée doit avoir du sens. Nous sommes armés pour accompagner les mutations en cours dans le secteur. C’est le cas de l’accession sociale à la propriété par exemple, pour laquelle nous adaptons les durées de prêt et les facilités d’amortissement pour les caler sur le rythme des cessions aux accédants. Mais nous devons sécuriser nos financements. Aussi, nous regardons attentivement l’équilibre économique de chaque programme, et les effets induits par chaque opération sur les équilibres financiers plus globaux du bailleur.

Christophe Doré : Nous regardons par ailleurs comment nos financements peuvent être sécurisés. Aux garanties traditionnellement apportées par les collectivités territoriales peuvent s’ajouter des hypothèques – notamment dans le champ du locatif intermédiaire ou libre – ou la prise de nantissements.

Nous pouvons enfin accompagner nos clients dans leurs besoins transitoires de trésorerie. Par exemple dans l’attente de l’encaissement de flux financiers entrants, de cessions d’actifs, ou bien encore pour préfinancer des subventions ou des prêts CDC.

Matthieu de Crevoisier : Les bailleurs sociaux sont des contreparties sur lesquelles nous souhaitons continuer à nous développer au regard de leur profil de risque et de leurs engagements RSE.

La banque Postale comme banque citoyenne et entreprise à mission est mobilisée à leur côté pour les accompagner dans les projets de développement qui sont essentielles pour la relance du pays, et pour donner l’accès aux citoyens à des logements abordables. 

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