Matthieu de Crevoisier : L’analyse de risque est d’abord celle sur l’opérateur sur un profil opérationnel. Il s’agit d’identifier les activités du bailleur, l’éventuelle volatilité de ses ressources. Les activités découlant de la cession de logements construits sont par exemple soumises à des variations imprévues en termes de volume et de prix.
Nous regardons donc de près la qualité du parc, ses caractéristiques, son attractivité, son ancienneté. Nous sommes très attentifs aux niveaux de vacance technique et commerciale. Elles peuvent mettre en relief un défaut d’attractivité du parc, ou de son vieillissement.
Nous regardons également les impayés, les retards de loyers, mais aussi le taux de vétusté, le degré de rénovation thermique du parc. : tout ce qui laisse présager des opérations de réhabilitation lourdes.
Christophe Doré : L’analyse de risque porte par ailleurs sur le profil financier de l’emprunteur. Nous examinons les niveaux de marge de nos emprunteurs, leur capacité d’autofinancement, mais aussi notamment leur capacité de désendettement, le poids des annuités d’emprunt rapporté aux loyers encaissés. Nous passons en revue certains ratios de trésorerie des bailleurs. Cette analyse se veut à la fois rétrospective et prospective.
Nos équipes d’analyse de risque dédiées – 4 personnes pour le secteur du logement social – sont particulièrement bien outillées pour cela, à travers un important travail de collecte et d’analyse de données sectorielles et propres aux bailleurs, qu’il s’agisse de données financières et extra-financières.