L'accession sociale à la propriété

26 JUILLET 2019

Les aides à l'accession à la propriété sont un puissant levier pour les primo-accédants. De nombreuses études confirment d’ailleurs la réussite et l’efficacité des différents dispositifs en vigueur pour faciliter l'achat d'un logement.

Tous les sondages sont unanimes : devenir propriétaire est un objectif patrimonial majeur pour une majorité de Français. Mais pour beaucoup, la flambée des prix, notamment dans les grandes villes, rend l’exercice de plus en plus compliqué. D'où l’importance des dispositifs et des outils d’accession sociale à la propriété mis en place depuis plusieurs années : Prêt à taux zéro (PTZ), Prêt à l’Accession Sociale (PAS), Aide Personnelle au Logement accession (APL), etc.

Selon une étude du Crédit Foncier, en 2016, l’accession à la propriété a représenté 70 % des opérations immobilières résidentielles en France, dans le neuf et l’ancien, soit environ 800 000 transactions. 559 000 ménages sont devenus primo accédants. Et 7 ménages sur 10 ont pu le réaliser grâce au PTZ et au PAS. L’étude note ainsi que, sur cette période de référence, 63 % des ménages primo-accédants ont bénéficié d’un PTZ et 18 % d’un PAS. En complément à ces dispositifs, 10 % des primo-accédants ont pu obtenir l’APL accession, aide financière de l’Etat mise en place en 1977, soumise à conditions de ressources.

D’autres aides peuvent venir s’ajouter à ces dispositifs, comme le Prêt Épargne Logement, le Prêt Action Logement et surtout les aides des collectivités locales qui multiplient les initiatives.

Selon une étude de l’Adil, au total, en 2018, 70 collectivités apportent désormais une ou plusieurs aides à l’accession dans les départements contre 76 en 2016. En proportion, les Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), sont moins nombreux qu’en 2016 à octroyer des aides financières directes aux ménages : sur les territoires observés, 38 % des métropoles (contre 50 % en 2016) et 20 % des communautés urbaines et d’agglomération (28 % en 2016) allouent une aide en 2018. Le nombre d’aides reste quant à lui relativement stable entre 2016 et 2018, certaines collectivités ayant diversifié leurs aides. Elles ont par exemple complété une première aide au secteur du neuf par une nouvelle aide distincte à l’ancien.

En deux ans, la proportion d’aides attribuées uniquement dans le cas d’un projet d’accession dans le parc de logements ancien a augmenté de près de dix points, représentant désormais près d’un tiers des aides des collectivités. Par ailleurs, près de quatre aides sur dix sont allouées de manière indifférenciée à l’accession dans le parc neuf et le parc ancien. Si la majorité des métropoles subventionne la construction neuve, les aides des départements, communautés urbaines et d’agglomération sont plus réparties entre parc neuf et parc ancien.

Un quart des aides des collectivités prennent la forme d’un prêt, le plus souvent à taux zéro ou bonifié entre 1 % et 2 %. La plupart des montants sont compris entre 2500 et 5000 euros. La bonification des taux prise en charge par les collectivités correspond également à cet ordre de montants alloués. Les montants de prêts s’échelonnent majoritairement entre 13 000 euros et 22 000 euros.

Par ailleurs, d’autres acteurs interviennent également dans le dispositif comme les bailleurs sociaux, notamment par le biais de la location-accession. Elle permet aux locataires de logements sociaux de devenir propriétaires de ceux-ci. Pendant une première phase, le futur acquéreur continue de payer un loyer au propriétaire bailleur, qui est déduit du prix d'achat du logement. Dans une seconde phase, le locataire verse des mensualités équivalentes au montant du dernier loyer jusqu'à ce que le logement soit payé. Il devient alors propriétaire.

Concernant l’accession sociale à la propriété, La Banque Postale dispose de services spécialisés à disposition des bailleurs sociaux :

  • pour la VEFA : possibilité de mettre en place un découvert sur un compte dédié à l’opération
  • pour le PSLA : La Banque Postale émet des prêts PSLA

Pour en savoir plus, vous pouvez adresser une demande à Habitat.social@labanquepostale.fr ou contactez un chargé d’affaires spécialisé

De même certains bailleurs ont mis en place le bail réel solidaire (BRS), un dispositif qui permet d'acheter une résidence principale en dissociant le foncier du bâti pour faire baisser le prix du logement. Le prix d'acquisition du terrain est ainsi réduit de 15 % à 30 % par rapport aux prix du marché. Ce dispositif bénéficie en outre d'un taux de TVA réduit à 5.5 %. Ainsi que d'un abattement de 30 % de la taxe foncière dans certaines communes. Il est accessible en dessous d'un certain seuil de revenus : 31 999 € pour une personne seule et 66 429 € pour une famille de 5 personnes et plus en zone A. 24 255 € pour une personne seule et 45 490 € pour une famille de 5 personnes et plus en zones B et C.

Autre dispositif, la sécurisation HLM qui permet aux organismes HLM d'accompagner les accédants dans leur parcours d'acquisition d'un bien, et surtout de fiabiliser ce parcours en leur permettant notamment de retourner dans le parc locatif aidé en cas d’échec.

Il comporte une "assurance revente" qui protège l'accédant des risques de décote en cas de revente contrainte et une garantie de rachat qui engage l’organisme HLM qui a vendu un bien vendeur à racheter celui-ci à un montant minimum garanti dans l’hypothèse où l’accédant se trouverait en difficulté financière au cours des 15 années suivant son acquisition.

Enfin, il inclut également une garantie de relogement qui assure à l'accédant, si son parcours d’accession à la propriété n'aboutissait pas, un relogement dans des conditions satisfaisantes de qualité de logement et de niveau de loyer.

Ces garanties sécurisent le parcours d'accession à la propriété pour l'accédant, mais les bailleurs sociaux y gagnent aussi en sécurité en limitant les risques de défaut de paiement.

La fiscalité réduite : TVA à 5.5 % et exonération TFPB

La fiscalité réduite est un autre levier pour favoriser l'accession sociale. Les opérations d'accession sociale bénéficient d'un taux de TVA à 5.5 % depuis avril 2018 grâce à l'article 278 du Code Général des Impôts et à l'article 30 de la loi des finances 2016. En outre, l'exonération du paiement de la Taxe Foncière pour une grande majorité de ménage, y compris ceux qui accèdent à la propriété, vient renforcer le soutien à l'accession.

Le Crédit immobilier classique

Dernière solution, le crédit immobilier classique. Il est toujours possible de négocier les taux et d'obtenir un emprunt avantageux. Ils sont de nos jours historiquement bas, autour de 1.35 % et 1.75 % selon la somme empruntée et la durée de remboursement choisie.

À noter par ailleurs que la majorité des grandes banques proposent aujourd'hui le Prêt d'Accession Sociale (PAS).