Quand Moselis finance son développement via un prêt social et un prêt vert

Franck Ceccato : « Les deux, à vrai dire ! Chez Moselis, l’objectif n’est pas de se développer pour se développer et présenter, au final, un organisme plus important en termes de nombre de logements. Nous sommes constamment en veille pour identifier d’éventuelles opportunités, avec une question sous-jacente systématique : celle de répondre aux besoins des territoires que nous couvrons et aux politiques du Conseil départemental, notre collectivité de rattachement. En l’occurrence, l’opportunité de ce rachat nous a été soumis par un apporteur d’affaires : un important propriétaire privé du territoire Est-mosellan souhaitait se défaire d’une partie de son patrimoine. Le secteur Moselle-Est n’est pas le plus tendu dans le champ du logement. Il s’agit d’un ancien territoire minier et sidérurgique, à l’attractivité très relative, avec une population plus précaire qu’ailleurs dans le département. Aussi, peu d’acteurs continuent à être opérationnels sur ce territoire, où la faiblesse des investissements opérés dans le parc privé produit un habitat de qualité moindre et parfois dégradée. En tant qu’OPH départemental, nous nous devons d’y être présent et de répondre aux besoins qui s’y expriment. L’enjeu est donc clair : il s’agit de pérenniser l’activité locative à bas niveau de loyer des logements concernés, au bénéfice des populations locales. »

Franck Ceccato : « Le portefeuille initialement mis en vente comportait 400 logements. Nous avons étudié cet ensemble, site par site et commune par commune. Après analyse fine des diverses typologies de logements et de la qualité de ces derniers, croisée avec les besoins et demandes de logement social exprimés dans le secteur, notre choix s’est porté sur un ensemble de 272 logements et de 10 commerces de pied d’immeuble, répartis sur 11 communes de Moselle-Est.

Ces logements, pour partie sous convention ANAH, sont entrés dans le patrimoine Moselis en juin 2023. Nous les gérons désormais comme des logements locatifs à caractère social, avec des niveaux de loyers inférieurs à la moyenne pratiquée dans le locatif privé du territoire. Leur typologie hétéroclite, avec 20 % de T2 – qui constituent la demande majoritaire en logement social –, une majorité de T3 et quelques grands logements (T4 et plus) permet de répondre à une demande tout aussi éclectique. »

Franck Ceccato : « Oui c’est une opération de grande envergure à notre échelle. Le montant de l’acquisition atteint 16 millions d’euros. C’est une proportion importante du montant global annuel (40 millions d’euros) que nous investissons classiquement, à la fois pour nos opérations de rénovation, pour le gros entretien et la maintenance de nos bâtiments et pour le développement de notre parc. Il s’agissait d’une opportunité plutôt rare, à saisir, les investisseurs institutionnels ayant largement déserté le marché ces dernières années. »

Franck Ceccato : « ­L’étiquette DPE des 272 logements acquis varie de C à E. Le programme d’investissement embarque donc inévitablement des travaux de réhabilitation sur ce patrimoine. Nous prévoyons de dédier à ces travaux une enveloppe de 2,15 millions d’euros, pour un programme de réhabilitation qui s’étalera sur les 5 prochaines années.

Certains bâtiments seront pérennisés de manière classique, au moyen d’investissements mineurs d’entretien. D’autres feront l’objet d’une vraie rénovation énergétique, pour répondre aux exigences de la loi Climat et Résilience, mais aussi pour les rendre plus attractifs sur un marché relativement atone. Dans un secteur géographique où l’offre privée est souvent de qualité moindre, il s’agit de pousser d’un cran la qualité des logements proposés. Et d’assurer une maîtrise des charges pour nos locataires. »

Franck Ceccato : « En l’absence de garanties apportées par les collectivités locales concernées (11 communes, 5 EPCI), nous n’avons pas pu recourir aux prêts de la Banque des Territoires, notre prêteur historique. L’offre de La Banque Postale nous a semblé intéressante à plusieurs titres. Assez souple, elle nous a permis de contracter un emprunt à taux variable, incluant la possibilité d’en fixer le niveau dans l’avenir, lorsque le niveau des taux d’intérêt sera redescendu. Nous avons donc souscrit auprès de La Banque Postale un emprunt de 12 millions d’euros au titre du prêt social, pour notre programme d’acquisition (le solde du budget d’achat étant financé via notre capacité d’autofinancement). S’y ajoute un prêt vert d’un montant de 2 millions d’euros, pour financer tous les travaux énergétiques embarqués dans notre projet d’investissement, suivant un programme défini par anticipation. »

Franck Ceccato : « Recourir à un mode de financement responsable est important pour Moselis, à trois titres. Le secteur du logement social est profondément bousculé par les pouvoirs publics depuis quelques années. Il y a 10 ans, notre seul financeur était la Caisse des Dépôts et Consignations. Depuis lors, l’État nous a demandé de nous diversifier en termes de production, en prenant pied dans des segments inédits : logement intermédiaire, résidences seniors, résidences jeunes actifs, résidences étudiantes, accessions sociales etc. Parallèlement, nous sommes invités à diversifier nos sources de financement. Pour cette raison, nous analysons désormais le secteur bancaire privé, pour identifier les offres les plus adaptées pour répondre à nos besoins. Et nous nouons de plus en plus de partenariats avec des opérateurs bancaires privés.

Par ailleurs, nous étions intéressés par les bonifications de taux d’intérêt incluses à ces offres de La Banque Postale.

Enfin, comme tout bailleur social, nous menons une démarche de responsabilité sociale des entreprises. Dans ce cadre, nous regardons de près l’impact social et environnemental que nous avons sur nos territoires d’opération.

Le fait d’avoir des produits financiers qui prennent en compte ces démarches vertueuses est extrêmement positif, qu’il s’agisse de rénovation énergétique, de réduction des émissions de gaz à effet de serre, d’accessibilité sociale du logement, de cohésion territoriale etc. Souscrire un prêt social et un prêt vert auprès de La Banque Postale, participe en quelque sorte au volet financier de notre démarche RSE. »